나이스옥션 법원경매 대구 2025타경8940 [1] 경상북도 청도군 이서면 신촌리 1114 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 남포 · 평가일 2025.09.12

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 청도군 이서면 신촌리 소재 '신지' 서측에 위치하며, 주위는 농경지, 단독주택, 임야 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 소형 차량 접근 가능하며, 제반 교통상황은 보통입니다.

형태 및 이용상태

공히 부정형의 토지로서 기호(2)는 주거용 건부지, 기호(3)은 휴경지 상태입니다.

인접 도로상태

공히 본건 서측으로 노폭 약 2미터 내외의 도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

공히 농림지역, 가축사육제한구역(2020-12-30)(절대사육제한지역(전 축종))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업보호구역(2018-02-22)(농업보호구역)<농지법>입니다.

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 철근콘크리트슬라브지붕 2층 건으로,
외벽 : 석재붙임 마감 등
내벽 : 벽지붙임, 타일붙임 마감 등
바닥 : 바닥재 및 타일 마감 등
창호 : 새시조 창호입니다.

이용상태

단독주택으로 이용중입니다.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비 등 되어 있습니다.

부합물 및 종물

후첨 '지적 및 건물 개황도'를 참고하시기 바랍니다.

공부와의 차이

본건은 공부상 1층 용도가 '창고'로 기재되어 있으나, 현황 '주택'으로 이용중입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없습니다.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물 포함.
-제시외 건물 1-1(감정서상 기호 ㄱ)은 목록2. 지상에 소재함.
-목록2 지상 소재 이동･ 철거 용이한 비닐하우스, 조립식 창고 각 1동 평가 및 매각제외.
-공부상 1층 용도가 ‘창고’로 기재되어 있으나, 현황 ‘주택’으로 이용중.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대구지방법원 2025타경8940 (1)

소재지: 경상북도 청도군 이서면 신촌리 1114 (도로명주소: 이서로 441-34)

용도: 단독주택 (공부상 1층은 창고, 현황 주택 이용)

감정가: 515,433,400원

토지면적: 659.00㎡ (약 199.35평)

건물면적: 197.01㎡ (약 59.60평) - 2층 철근콘크리트구조 단독주택

건물 제시외면적: 13.50㎡ (야외정자)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 동OOOOOO (동일새마을금고)

사용승인일자: 2005년 5월 26일

2. 입지조건

주위환경:

본건은 경상북도 청도군 이서면 신촌리 소재 '신지' 서측에 위치하며, 주위는 농경지, 단독주택, 임야 등으로 형성되어 있습니다. 주변으로 자연 경관이 뛰어나며, 조용한 전원생활에 적합한 환경을 갖추고 있습니다.

교통상황:

본건까지 소형 차량 접근이 가능하며, 제반 교통상황은 보통입니다. 이서면 소재지와의 거리는 약 6km (12분), 팔조령 터널까지는 약 6km (11분) 소요됩니다. 파동IC 및 청도IC 접근성도 양호하여 대구 및 경산권으로의 이동이 용이합니다.

인접 도로상태:

본건 서측으로 노폭 약 2미터 내외의 도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태:

본건 토지는 농림지역, 가축사육제한구역(절대사육제한지역), 농업보호구역에 해당합니다. 이는 향후 토지 이용에 있어 일부 제한이 있을 수 있음을 의미합니다.

3. 권리분석

말소기준권리:

말소기준권리는 2018년 10월 1일 접수된 동일새마을금고 근저당권(을8)입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 신 , 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2018-12-18, 대항력 없음.

* 임차인: 안 , 보증금 5,000,000원, 차임 800,000원, 대항력 없음.

* 임차인: 최 , 보증금 5,000,000원, 차임 700,000원, 전입일자 2022-12-15, 배당신고일자 2025-12-03, 대항력 없음.

인수되는 권리:

상기 임차인들의 보증금은 인수되지 않으며, 모든 등기부상 권리는 말소기준권리 이하로 소멸될 예정입니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

등기부채권 총액:

총 등기부채권액은 1,083,367,348원입니다.

4. 상권분석

본건은 농경지와 단독주택이 혼재된 농촌 지역에 위치하여, 일반적인 도심 상권과는 거리가 있습니다. 주변의 농지 거래 사례를 보면 생산관리지역의 경우 평당 약 16만원에서 26만원 수준으로 형성되어 있습니다. 인근 이서면 지역의 단독주택 거래 사례는 가격대가 다양하며, 2천만원대의 오래된 촌집, 1억 6천만원대의 전원주택, 3억 5천만원대의 비교적 넓은 토지를 갖춘 전원주택 등이 확인됩니다. 따라서 본 물건의 입지 및 상태를 고려한 시세 분석이 필요합니다. 청도군 차원에서는 지역 개발 사업 추진 및 귀농귀촌 지원 정책을 통해 지역 활성화를 도모하고 있습니다.

5. 생활정보

편의시설:

이서면 소재지에 기본적인 편의시설이 있을 것으로 예상되나, 상세 정보는 부족합니다. 이서면 사무소는 이서면 이서로 145-18에 위치합니다.

교육시설:

본건 주변의 교육시설에 대한 정보는 제공되지 않았습니다.

의료시설:

본건 주변의 의료시설에 대한 정보는 제공되지 않았습니다.

주변 혐오시설:

주변이 농경지, 단독주택, 임야 등으로 형성되어 있으며, 검색 결과 상 특이할 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

공부와의 차이:

건축물대장상 1층 용도가 '창고'로 기재되어 있으나, 현황은 '주택'으로 이용 중입니다. 이는 추후 건축물 용도 변경 등 행정 절차가 필요할 수 있습니다.

제시외 건물:

이동 및 철거가 용이한 비닐하우스, 조립식 창고 등은 매각에서 제외됩니다. 야외 정자(13.5㎡)는 포함되어 감정가에 반영되었습니다 [cite: context].

토지 이용 제한:

본 건 토지는 농림지역, 가축사육제한구역, 농업보호구역으로 지정되어 있어 토지 활용에 있어 일부 제한이 따를 수 있습니다.

좁은 도로:

건물이 접한 도로는 약 2미터 폭으로, 차량 통행이나 진출입 시 다소 불편함이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 경매 물건은 경상북도 청도군 이서면 신촌리의 조용한 농촌 지역에 위치한 단독주택입니다. 넓은 토지 면적과 2층 건물을 갖추고 있으며, 감정가는 5억 1천만원대입니다. 주변 환경이 쾌적하고, 대구 및 경산권 접근성도 양호하여 세컨하우스나 전원생활을 희망하는 분들에게 매력적인 물건이 될 수 있습니다. 권리 분석상 인수되는 권리가 없고, 임차인들의 대항력도 없어 명도 부담이 크지 않을 것으로 예상됩니다. 다만, 공부상 용도와 현황의 차이, 농림지역 등의 토지 이용 제한 사항은 고려해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 경매 최저가 대비 낮은 감정가와 향후 유찰 가능성으로 인한 시세차익 기대.

* 쾌적한 전원 환경으로 주말주택 또는 귀농귀촌 희망자에게 적합.

* 명도 관련 위험이 적어 비교적 안전하게 취득 가능.

* 청도군 지역 개발 사업 추진으로 인한 장기적 가치 상승 잠재력.

9. 예상 입찰가

감정가: 515,433,400원

1차 입찰일: 2026년 8월 6일

2차 최저 입찰가 (유찰 시): 약 360,803,000원 (감정가 70%)

3차 최저 입찰가 (유찰 시): 약 252,562,000원 (감정가 50%)

4차 최저 입찰가 (유찰 시): 약 176,793,000원 (감정가 35%)

본건은 2층 단독주택으로 토지 면적이 넓으나, 농림지역이라는 점과 현재 농촌 지역의 주택 시세 변동성을 고려할 때, 감정가 수준보다는 하락한 가격에서 낙찰될 가능성이 있습니다. 인근 지역의 유사 단독주택 거래 사례(2천만원대~3억 5천만원대) 및 농지 시세를 종합적으로 고려할 때, 2차 또는 3차 입찰 시점에서 경쟁력 있는 가격으로 인수할 수 있을 것으로 예상됩니다.

따라서, 안전 마진을 확보하면서 낙찰받기 위한 전략적 입찰가로는 2억 5천만원 ~ 3억 5천만원 사이를 고려해 볼 수 있습니다. 입찰 참여 시에는 해당 물건의 현장 조사와 최신 시세 동향을 면밀히 파악하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.