나이스옥션 법원경매 대구 2025타경8911 [1] 대구광역시 수성구 노변동 440 노변대백아파트 105동 5층502호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이석감정 · 평가일 2025.08.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 수성구 노변동 소재 '대구농업마이스터 고등학교' 서측에 위치하며
부근은 아파트, 학교, 단독주택과 주변의 근린생활시설 등으로 형성되어있음.

교통상황

차량출입 용이하며 간선도로 등 교통시설과 근거리로서 제반교통사정 편리함.

건물의 구조

철근콘크리트조 경사지붕 20층건중 5층 502호 아파트 단위세대로서
-외벽: 몰탈위 페인트 마감
-내벽: 벽지, 타일 등 내부인테리어 마감
-창호: 샤시 이중창호임.

이용상태

'노변대백아파트' 105동 5층 502호 아파트임.

설비내역

개별난방설비, 도시가스설비, 승강기설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 부정형의 토지로서 인접지대와 대체로 평탄한 아파트부지임.

인접 도로상태등

북측으로 왕복4차선, 동측으로 왕복3차선의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1): 제3종일반주거지역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(대구자연과학고등학교)<교육환경 보
호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<대구광역시문화재보호조례>
기호(2): 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
상대보호구역(대구자연과학고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환
경보존지역<대구광역시문화재보호조례>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 경매 물건 개요

사건번호: 대구지방법원 2025타경8911 (1)

소재지: 대구광역시 수성구 노변동 440 노변대백아파트 105동 5층502호

용도: 아파트

감정가: 178,000,000원

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 롯데하이마트주식회사

1.2. 부동산 현황

토지 면적: 31.11㎡ (약 9.41평)

건물 면적: 59.97㎡ (약 18.14평)

건물 구조: 철근콘크리트조 경사지붕 20층 건물 중 5층 502호

사용 승인일: 1999년 8월 30일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 대구광역시 수성구 노변동 소재 '대구농업마이스터 고등학교' 서측에 위치하고 있습니다.

주변은 아파트, 학교, 단독주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 상황

차량 출입이 용이하며, 간선도로와 인접하여 제반 교통 사정이 편리합니다.

북측으로 왕복 4차선, 동측으로 왕복 3차선의 도로에 접해 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획

기호(1),(2): 제3종일반주거지역, 중로1류(폭 20m~25m), 가축사육제한구역, 상대보호구역(대구자연과학고등학교), 역사문화환경보존지역에 해당됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리 내역

소유권 이전: 김미혜 (1999-10-01)

근저당: 롯데하이마트주식회사 (2024-12-06, 300,000,000원) - 말소기준권리

임의경매: 롯데하이마트 (2025-08-12, 250,000,000원) - 본건 경매개시결정

등기부채권 총액: 300,000,000원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음

3.2. 임차인 현황 및 권리관계

본건에는 대항력 있는 임차인이 존재합니다.

* 임차인: 심

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2022-01-12

대항력: 있음

비고: 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있으나, 대항력이 있어 명도 시 주의가 필요합니다.

* 임차인: 이

보증금: 20,000,000원

차임: 700,000원

전입일자: 2022-01-12

확정일자: 2022-05-19

배당신고일자: 2025-09-30

대항력: 있음

비고: 대항력이 있으며 배당신고를 하였으나, 배당 결과에 따라 인수 여부가 결정될 수 있습니다.

인수 보증금 합계: 0원 (제공된 정보 기준)

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본건은 아파트 단지 내 또는 인근에 기본적인 근린생활시설이 형성되어 있을 것으로 예상됩니다.

정확한 상업 시설 정보는 현장 조사가 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 단지 정보

아파트명: 노변대백

주소: 대구광역시 수성구 노변동 440

준공 연도: 1999년

총 동 수: 4개 동

총 세대 수: 451세대

최고 층수: 20층

총 주차 대수: 550대

단지 내 복리시설: 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설 등

5.2. 편의 시설

주변에 학교(대구농업마이스터고등학교, 대구자연과학고등학교)가 위치하며, 교육 환경이 양호합니다.

교통이 편리하고 간선도로 이용이 용이하여 시내 접근성이 좋습니다.

주변 지역에 대한 일반적인 검색 결과로는 직접적인 혐오시설(폐기물 처리장, 대형 유해 공장 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 과거 또는 현재 축사와 관련된 규제가 존재할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

심 임차인은 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있으나 대항력이 있어, 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

이 임차인은 대항력이 있으며, 배당신고를 하였으므로 배당 결과에 따라 인수 여부가 결정되지만, 명도 협상이 필요할 수 있습니다.

6.2. 기타 위험 요소

본건은 제3종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 역사문화환경보존지역 등 일부 제한 사항이 존재합니다.

7. 종합 의견

본건 대구광역시 수성구 노변동 노변대백아파트 105동 502호는 수성구의 비교적 양호한 입지 조건과 편리한 교통 환경을 갖춘 아파트입니다. 20년 이상 경과된 아파트로 시설 노후도는 있을 수 있으나, 적절한 관리가 이루어졌다면 주거 가치는 여전히 유지될 것으로 보입니다. 가장 큰 쟁점은 대항력 있는 임차인의 존재이며, 특히 심 임차인과의 명도 협상 또는 법적 절차가 예상됩니다. 감정가는 1억 7,800만원이나, 최근 실거래가와 비교하여 입찰가를 신중하게 결정해야 합니다.

8. 투자 포인트

대구 수성구라는 지역적 이점과 편리한 교통망을 활용할 수 있습니다.

59. 97㎡ (약 18평)의 소형 평형으로 실수요자 및 투자자 모두에게 접근성이 좋습니다.

향후 지역 개발 및 인프라 개선 시 가격 상승 잠재력이 있습니다.

명도 협상 또는 절차를 성공적으로 마무리한다면 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 매매 정보 분석:

* 2026년 4월, 59.97㎡ (동일 면적) 103동 12층 물건이 170,000,000원에 거래되었습니다.

* 2026년 7월, 84.95㎡ 물건이 293,000,000원에 거래되었습니다.

최근 전월세 정보 분석:

* 2026년 5월, 59.97㎡ (동일 면적) 9층 물건이 보증금 120,000,000원에 월세 0원으로 거래되었습니다.

감정가: 178,000,000원

최근 실거래가 (동일 면적): 170,000,000원

임차인 인수 보증금: 0원 (제공된 정보 기준)

예상 입찰가 산정:

동일 면적의 최근 실거래가(170,000,000원)와 감정가(178,000,000원)를 고려할 때, 대항력 있는 임차인(심 임차인의 명도 리스크 등)을 감안하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다. 인수 보증금이 0원이라 하더라도 명도 과정에서의 시간 및 비용 소요를 예상해야 합니다.

따라서, 150,000,000원 ~ 165,000,000원 사이에서 신중하게 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.