나이스옥션 법원경매 서산 2025타경51603 [1] 충청남도 태안군 안면읍 창기리 992-1 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 감동 · 평가일 2025.09.01

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 태안군 안면읍 창기리 소재 '창기1리마을회관' 남서측 인근에 위치하며 주위는 노변으로 단독주택 및 전.답 등의 농경지 등이 소재하는 국도주변 농촌지대로서 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통입니다.

형태 및 이용상태

대체로 부정형의 평지로서 현황 '단독주택' 등으로 이용중입니다.

인접 도로상태

남동측으로 왕복2차선의 아스콘포장도로를 이용하여 접근이 가능합니다.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(2019-08-12), 가축사육제한구역(130m일부제한(소/말 사육불가))<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(1500m일부제한(돼지/개/닭/오리/메추리 사육
불가))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(300m일부제한(젖소/양/
사슴 사육불가))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 등 입니다.

제시목록 외의 물건

후첨 '사진용지' 및 '지적개황도'와 같이 제시외건물㉠ ~ ㉢이 소재합니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타사항은 감정평가액의 산출근거 및 결정의견 '그 밖의 사항' 참고 바랍니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브)지붕 단층 건으로서,
외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등
내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등
바닥 : 장판지깔기 마감 등
창호 : 하이샷시창호 마감 등 입니다.

이용상태

기준시점 현재 '단독주택' 등으로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급.배수설비 등이 구비되어 있습니다.

부합물 및 종물

후첨 '사진용지' 및 '지적 및 건물개황도' 참고 바랍니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타사항은 감정평가액의 산출근거 및 결정의견 '그 밖의 사항' 참고 바랍니다.

물건 비고

-일괄매각.
-제시외건물 ㉠,㉡,㉢ 매각에 포함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서산지원 2025타경51603 (1)

* 소재지: 충청남도 태안군 안면읍 창기리 992-1

* 용도: 단독주택

* 감정가: 231,405,900원

* 토지면적: 405.00㎡ (약 122.5평)

* 건물면적: 99.79㎡ (약 30.2평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물 제시외면적: 173.54㎡ (매각 포함)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 안면도농업협동조합 (말소기준권리, 근저당권)

1.1. 입지조건

* 주위 환경: 본 건은 창기1리 마을회관 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택 및 전.답 등의 농경지가 소재하는 국도주변 농촌지대로서 제반 주위 환경은 보통임.

* 교통 상황: 본 건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통 사정은 보통임.

* 도로 상태: 남동측으로 왕복 2차선의 아스콘 포장도로를 이용하여 접근 가능함.

* 토지 이용 계획: 계획관리지역, 가축사육제한구역 (130m, 300m, 1500m 일부 제한 구역)

* 이용 현황: 대체로 부정형의 평지로서 현황 '단독주택' 등으로 이용 중임.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 안면도농업협동조합 근저당 (2012-05-16, 70,000,000원)

* 소멸 권리: 말소기준권리 이하의 모든 권리(근저당, 가압류, 임의경매 개시 결정 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정임.

* 등기부 채권 총액: 176,315,007원

* 인수 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됨.

* 임차인 현황:

* 임대관계는 미상이며, 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있음. 금액이 미상이라도 주의 필요.

1.3. 상권분석

* 주변 시세 (참고):

- 주변 '성원상떼빌'(다세대, 2020년 준공) 최근 매매 사례 분석 결과,

2023년 11월: 약 50.57㎡ 전용면적 기준 87,500,000원

2025년 6월: 약 53.49㎡ 전용면적 기준 80,000,000원

2026년 4월: 약 50.57㎡ 전용면적 기준 105,000,000원

* 시세 분석:

- '성원상떼빌'의 다세대 주택 사례는 본건 단독주택과는 건물 형태 및 공급 방식이 다르므로 직접적인 비교는 어렵습니다.

- 그러나 해당 단지의 최근 거래가는 8천만원대에서 1억 5백만원대로, 2026년 들어 가격 상승세를 보이고 있어 지역 부동산 시장의 활기를 간접적으로 보여줍니다.

- 본건은 단독주택으로서 405.00㎡의 넓은 토지 면적이 가치 산정에 중요한 요소로 작용할 것으로 보입니다. 건축물 표제부에 따른 연면적 99.79㎡ 외에도 173.54㎡의 제시외 건물이 포함되어 있어, 토지 대비 건물 연면적 비율은 높아질 수 있습니다.

- 계획관리지역으로 향후 토지 활용 가능성을 고려할 때, 감정가는 토지 가치를 상당 부분 반영했을 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 창기1리 마을회관 인근이며, 농촌 지역 특성상 생활 편의시설은 인근 읍면 지역을 이용해야 할 것으로 보입니다.

* 교통: 인근 버스정류장이 소재하나, 대중교통 이용 시 편의성이 제한적일 수 있습니다. 차량 접근은 용이합니다.

* 교육/의료: 구체적인 정보는 제공되지 않으나, 일반적인 농촌 지역의 생활 여건을 고려해야 합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 현황 미상: 임대차 관계가 불분명하고 보증금이 0원으로 기재되어 있으나, 실제 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성을 배제할 수 없습니다. (현장 조사 필수)

* 제시외 건물: 173.54㎡에 달하는 제시외 건물이 매각에 포함되므로, 이들 건물의 현황 파악 및 철거, 수리 등 추가적인 비용 발생 여부를 면밀히 검토해야 합니다.

* 가축사육제한구역: 주변 지역에 가축사육 제한 구역이 설정되어 있어, 농촌 지역 특성상 축산 관련 시설이나 냄새로 인한 불편이 발생할 가능성이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 405㎡의 넓은 대지 위에 99.79㎡의 단독주택과 173.54㎡의 제시외 건물이 소재하는 물건입니다. 계획관리지역으로 토지 활용 가능성이 있으며, 대부분의 권리가 말소될 예정이라 권리 분석은 비교적 명확합니다. 다만, 임대차 관계 미확인 및 제시외 건물의 현황 파악 등 추가적인 조사가 필요한 부분입니다. 주변 다세대 주택 시세는 참고용으로 활용하되, 본건은 토지 가치가 중요하게 작용할 것으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 넓은 대지 면적 (405㎡): 단독주택으로서의 희소성이 있으며, 건축 증개축, 정원 조성 등 다양한 활용 가능성이 있습니다.

* 권리 관계 명확성: 말소기준권리 이하 권리들은 소멸되어 권리 분석에 대한 부담이 적습니다.

* 계획관리지역: 향후 토지 개발 또는 증축에 유리한 용도 지역입니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 231,405,900원

* 시장 분석: 주변 다세대 주택 시세는 8천만원 ~ 1억 5백만원 수준이나, 본건은 대지 면적이 매우 넓은 단독주택으로 직접 비교가 어렵습니다. 감정가가 토지 가치를 포함하여 책정되었을 가능성이 높습니다.

* 예상 입찰가 범위:

- 감정가격을 기준으로 하되, 경매 물건의 특성(임차인 미상, 제시외 건물 등) 및 지역 시장 상황을 고려하여 보수적으로 접근합니다.

- 190,000,000원 ~ 220,000,000원

- (주의: 상기 금액은 인수 보증금을 제외한 금액이며, 실제 입찰 시에는 철저한 현장 조사와 권리 분석을 바탕으로 최종 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.