나이스옥션 법원경매 서산 2025타경778 [1] 충청남도 당진시 석문면 교로리 999-9 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한국경제감정 · 평가일 2025.08.28

토지감정요항표

위치 및 주위환경

충청남도 당진시 석문면 교로리 소재 ""당진화력발전소"" 남측 인근에 소재하며, 주위는 농경지, 임야, 단독주택 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 및 인근까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용편의도는 보통임.

형태 및 이용상태

일련번호(1) : 부정형 완경사지로서, 자연림 등으로 이용중임.
일련번호(2) : 사다리형 완경사지로서, 자연림 등으로 이용중임.

인접 도로상태

일련번호(1) : 본건 북측으로 약 2m 내외의 포장도로가 소재하나, 사도로서 입구 부분에 시건장치가 되어 있어 차량진입이 불편시됨.
일련번호(2) : 본건 남측으로 약 3~4m 내외의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1),(2) : 공히 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-08-19)(석문01 일반형), 가축사육제한구역(2024-12-12)(일부제한 모든 축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>임.

제시목록 외의 물건

본건 일련번호(1) 지상에 권원미상의 제시외 건물(기호㉠)이 소재하고 면적사정은 개략적인 실측 의하였으며, 구조·규모·기능·현상 및 관리상태 등을 감안하여 관찰감가법으로 평가하되 소유권·기타 권리관계 및 일괄경매여부는 별도 확인을 요하는 사항이니 경매 진행시 참고 바람.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 본건 지상에 소재하는 권원미상의 제시외 건물은 이동이 용이한 컨테이너 등으로서 토지에 미치는 영향이 미미한 것으로 판단되는 바 이에 구애됨 없이 평가하였으니 입찰참여 및 경매 진행시 참고 바람.
- 임대미상임.

물건 비고

-일괄매각
-제시외 컨테이너 매각에서 제외
-도로에 인접하여 진입이 가능

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 서산지원 2025타경778 (1)

소재지: 충청남도 당진시 석문면 교로리 999-9

용도: 임야

감정가: 206,391,000원

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

1.2. 면적정보

토지면적: 1546.00㎡ (약 467.6평)

토지 지분: 1546㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 지분: 0㎡

1.3. 주요사항

채권자: 우OOOOOOO

특이사항:

* 일괄매각

* 제시외 컨테이너 매각에서 제외

* 도로에 인접하여 진입이 가능

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 충청남도 당진시 석문면 교로리에 소재하며, 주위는 농경지, 임야, 단독주택 등이 혼재하는 지역으로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준임. 인근에는 "당진화력발전소"가 소재하며, 이는 지역 산업의 중심지 역할을 하고 있습니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용 편의도는 보통임.

2.3. 토지 형태 및 이용상태

일련번호(1)는 부정형 완경사지로 자연림 등으로 이용 중임.

일련번호(2)는 사다리형 완경사지로 자연림 등으로 이용 중임.

2.4. 인접 도로상태

일련번호(1)의 북측으로 약 2m 내외의 포장도로가 있으나, 사도로서 입구 부분에 시건장치로 인해 차량 진입이 다소 불편할 수 있음.

일련번호(2)는 남측으로 약 3~4m 내외의 포장도로와 접하고 있음.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

* 계획관리지역

* 성장관리계획구역 (2024-08-19) (석문01 일반형)

* 가축사육제한구역 (2024-12-12) (일부제한 모든 축종 제한) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

* 준보전산지 <산지관리법>

3. 권리분석

3.1. 등기부요약

말소기준권리: 을5 근저당권 (우강농업협동조합, 2023-05-31)

총 등기부채권 금액: 156,000,000원 (근저당) + 112,576,032원 (임의경매) = 268,576,032원

* 등기사항 요약:

* 갑1: 소유권이전 (신홍순, 2002-01-19)

* 갑2: 소유권일부이전 (차성진, 2005-05-24)

* 갑3: 1번신홍순지분전부이전 (박동영, 2005-05-24, 매매)

* 갑4: 2번차성진지분전부이전 (임은형, 2019-11-14, 증여)

* 을5: 근저당권 (우강농업협동조합, 2023-05-31, 156,000,000원) - 말소기준권리

* 을8: 지상권설정 (우강농업협동조합, 2023-06-01) - 말소

* 갑5: 임의경매 (우강농업협동조합, 2025-08-19, 112,576,032원)

* 본 경매로 인해 말소되는 권리: 을5 근저당권, 을8 지상권설정, 갑5 임의경매 개시결정 등기 (말소기준권리 이하 모두 소멸 예정)

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

제공된 정보에 따르면, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. (을8 지상권은 말소 예정으로 기재되어 있음)

3.3. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대미상임.

* 임차인 중 대항력은 있으나 보증금/차임이 미상인 경우가 있을 수 있으며, 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다. (본건의 경우, 현재 임차인 정보는 명확히 확인되지 않음)

3.4. 제시외 물건

* 일련번호(1) 지상에 권원미상의 제시외 건물(기호㉠, 컨테이너 등)이 소재하는 것으로 평가되었으나, 본 매각에서는 제외되며 이동이 용이하여 토지에 미치는 영향이 미미한 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

주위는 농경지, 임야, 단독주택 등이 주를 이루는 지역으로, 인근에 대규모 상업시설은 부족합니다. 주요 편의시설은 당진시내로 이동 시 이용 가능합니다.

4.2. 산업시설 현황

"당진화력발전소"가 인근에 위치하고 있으며, 석문국가산업단지도 근거리에 있어 지역 산업의 중심축 역할을 하고 있습니다.

4.3. 혐오시설 여부

당진화력발전소 인근 주민들의 건강 피해와 관련하여 비소 등 발암물질 검출 및 대기오염 문제가 제기된 바 있습니다. 이는 발전소의 환경적 영향이 주변 지역에 미치는 잠재적 리스크로 고려될 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

인근 지역 내 초등학교, 중학교 등 기본적인 교육시설은 접근이 필요할 수 있습니다.

5.2. 의료시설

가까운 병원이나 종합병원은 당진시내로 이동하여 이용해야 합니다.

5.3. 편의시설

단독주택과 농경지가 혼재된 지역 특성상, 편의시설(마트, 은행 등) 이용은 당진시내 또는 인근 읍면 지역으로의 이동이 필요할 것으로 보입니다. 왜목마을 등 관광지가 인근에 위치해 있으나, 기본적인 편의시설은 제한적입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 접근성

일련번호(1)의 경우, 사도에 접하고 있어 차량 진입 시 시건장치 등으로 인해 불편이 야기될 수 있습니다.

6.2. 토지 이용 규제

* 준보전산지, 가축사육제한구역, 성장관리계획구역 등으로 지정되어 있어 향후 토지 이용 및 개발에 제한이 있을 수 있습니다.

6.3. 제시외 건물 관련

매각 제외되는 제시외 컨테이너 등이 소재하고 있어, 현장 확인 및 관련 절차 진행 시 주의가 필요할 수 있습니다.

6.4. 채권 총액

본건 감정가(206,391,000원) 대비 채권 총액(268,576,032원)이 더 높은 상황으로, 유찰 가능성을 염두에 두어야 합니다.

7. 종합 의견

충청남도 당진시 석문면 교로리 소재의 임야 물건으로, 현재 자연림 등으로 이용 중이며 주위 환경은 보통입니다. 접근성이 다소 제한적인 일련번호(1)와 비교적 양호한 일련번호(2)로 구성되어 있습니다. 토지 이용에 있어 계획관리지역, 준보전산지, 가축사육제한구역 등의 규제를 받습니다. 채권 총액이 감정가를 상회하고 있어, 경쟁이 치열하지 않을 경우 시세보다 낮은 가격에 취득할 기회가 있을 수 있으나, 토지 이용 규제, 부분적인 접근성 문제, 그리고 당진화력발전소 인근이라는 점을 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 계획관리지역 및 성장관리계획구역으로 지정되어 있어 향후 개발 가능성을 내포합니다.

* 넓은 면적으로 전원주택 부지, 농업용지, 또는 장기적인 투자를 고려할 수 있습니다.

* "당진화력발전소" 인근이라는 지역적 특성을 활용한 투자 가치를 모색할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가 산정을 위해서는 본 물건의 정확한 시장 가치 평가, 향후 개발 가능성 및 투자 회수율 분석, 그리고 본 경매 사건의 진행 상황(유찰 횟수, 최저 입찰가 등)을 종합적으로 고려해야 합니다. 현재 감정가는 206,391,000원이며, 등기부상 채권 총액은 268,576,032원입니다. 제시된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어려우며, 전문가의 추가적인 현장 조사 및 가치 분석을 통해 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.