나이스옥션 법원경매 서산 2025타경781 [1] 충청남도 태안군 근흥면 신진도리 526-3 창고시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 태안군 근흥면 신진도리 소재 '안흥여객선복합터미널' 남동측 인근에 위치
하며, 주위는 항구, 각종 근린생활시설, 창고시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재함.

형태 및 이용상태

대체로 정방형의 평지로서, 현황 ""상업용 건부지 등""으로 이용중임.

인접 도로상태

본건 북동측으로 로폭 약 6m 의 포장도로, 북서측으로 로폭 약 9m 의 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 주거개발진흥지구, 상업용지, 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합),
소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(130m일부제한(소/말 사육불가))<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(1500m일부제한(돼지/개/닭/오리/메추리 사육
불가))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(300m일부제한(젖소/양/사
슴 사육불가))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역(
소음대책 제3종구역)<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, 중점경관
관리구역(2016-03-10)

제시목록 외의 물건

""건물 감정평가요항표"" 참조.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일반철골구조 일반철골구조 위 샌드위치판넬2층 건으로서
외벽 : 판넬잇기 등 마감
내벽 : 판넬잇기, 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 마감
창호 : 새시창호 등임

이용상태

1층은 근린생활시설(제조업소-수산물가공) 및 수산물보관창고 등으로 이용 중이며, 2층은 사
무실 및 숙소 등으로 이용 중임

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 냉동창고 등 구비되어 있음.

부합물 및 종물

제시외 건물(㉠~㉦)이 소재함.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 일괄매각
- 제시외 건물(감정평가서상 ㉠ ~ ㉦)은 매각에 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서산지원 2025타경781 (1)

소재지: 충청남도 태안군 근흥면 신진도리 526-3 (신주소: 충청남도 태안군 신진부두길 94-6)

토지면적: 599.00㎡ (약 181.2평)

건물면적: 464.91㎡ (약 140.6평)

용도: 창고시설 (건축물대장 상 주용도: 창고시설, 기타 용도: 창고시설, 제2종근린생활시설)

감정가: 1,063,835,220원

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 소원새마을금고

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 충청남도 태안군 근흥면 신진도리 소재 '안흥여객선복합터미널' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 항구, 각종 근린생활시설, 창고시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재함. 본건 북동측으로 로폭 약 6m, 북서측으로 로폭 약 9m의 포장도로가 접해 있음.

토지 이용 현황: 대체로 정방형의 평지로서, 현황 "상업용 건부지 등"으로 이용중임.

토지이용계획 및 제한상태: 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 상업용지, 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m), 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역(130m 일부제한(소/말 사육불가)), 가축사육제한구역(1500m 일부제한(돼지/개/닭/오리/메추리 사육불가)), 가축사육제한구역(300m 일부제한(젖소/양/사슴 사육불가)), 군용비행장 소음대책구역 제3종구역, 중점경관관리구역.

3. 권리분석

등기부상 권리관계 요약:

말소기준권리: 2021년 1월 25일 접수된 소원새마을금고 근저당권 (을9).

소멸되는 권리: 등기부상 을구의 근저당권, 갑구의 가압류 등 모두 매각으로 소멸될 예정임.

인수되는 권리: 없음.

임차인 현황:

* 문현미: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2025-05-27, 대항력 없음.

* 박춘동: 보증금 10,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2021-04-20, 대항력 없음.

* 어업회사법인주식회사성진수산: 보증금 1,000,000원, 차임 200,000원, 사업일자 2021-06-04, 대항력 없음.

* 어업회사법인주식회사풍년수산: 보증금 0원, 차임 0원, 사업일자 2024-12-30, 대항력 없음.

* 회사 자연수산: 보증금 20,000,000원, 차임 2,000,000원, 사업일자 2025-03-28, 대항력 없음.

인수 보증금 합계: 0원.

4. 상권분석

본 물건은 충청남도 태안군 근흥면 신진도리에 위치하며, 안흥여객선복합터미널 인근 지역에 소재합니다.

이 지역은 항구 및 여객 터미널을 중심으로 한 어업 활동, 수산물 관련 산업, 그리고 관광객을 대상으로 하는 근린생활시설 및 상업 시설이 혼재된 특성을 보입니다.

본건 건물은 1층에 수산물 가공업소 및 보관 창고로, 2층에 사무실 및 숙소로 이용되고 있어, 지역의 산업적 특성과 높은 연관성을 가집니다.

5. 생활정보

본 물건 주변에는 안흥여객선복합터미널이 소재하여 해상 교통 이용이 편리합니다.

인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 가능합니다.

주위에는 각종 근린생활시설(음식점, 편의점 등)이 있어 기본적인 생활 편의는 가능할 것으로 보입니다.

주변 시설 검색 결과, 별도의 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 항구 지역의 특성상 어업 활동과 관련된 소음이나 냄새가 발생할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

토지이용계획 상 다수의 가축사육제한구역, 군용비행장 소음대책구역 제3종, 중점경관관리구역 등이 지정되어 있어 향후 건축이나 개발 행위에 제약이 있을 수 있습니다.

제시외 건물(152.00㎡)이 매각에 포함되어 있어, 해당 건물에 대한 철거 비용 또는 별도 활용 방안을 고려해야 합니다.

건물의 임대 관계가 미상으로 기재되어 있어, 실제 점유 현황 및 명도 과정에서 변동 사항이 발생할 수 있습니다. 다만, 현 임차인들은 모두 대항력이 없는 것으로 파악됩니다.

7. 종합 의견

본건은 토지 및 건물 일괄 매각되는 부동산임의경매 물건으로, 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸되는 안전한 권리 분석이 가능한 물건입니다.

지역적 특성상 수산물 가공 및 보관 시설로서의 가치가 높으며, 인근 터미널의 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

다양한 토지 이용 제한 사항은 투자 결정 전 면밀한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

등기부상 권리관계가 명확하여 인수되는 권리가 없으므로, 낙찰 후 추가적인 권리 부담이 없습니다.

현 건물이 수산물 가공 및 보관 용도로 활용되고 있어, 관련 업종 종사자에게는 즉시 사업 운영이 가능한 이점이 있습니다.

일괄 매각되는 제시외 건물은 추가적인 활용 가치를 제공할 수 있습니다.

신진도 지역은 항구 및 관광지의 이점을 가지며, 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력을 보유하고 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 1,063,835,220원

등기부채권 총액: 1,070,977,000원

인수 보증금: 0원

본 물건은 항구 지역의 창고 및 수산물 가공 시설로, 지역 특성 및 용도에 따른 수요가 존재할 것으로 판단됩니다. 또한, 대항력 없는 임차인으로 권리상 부담은 없습니다.

주변 시세, 경매 물건의 상태, 입찰 경쟁률 등을 종합적으로 고려해야 하지만, 본건의 감정가는 10억원 이상으로 비교적 높은 편입니다.

일반적으로 이러한 유형의 물건은 감정가의 70~90% 범위에서 입찰가가 형성될 수 있습니다.

보수적인 관점에서, 또는 경쟁 상황에 따라 입찰가를 산정해야 하나, 초기 입찰 전략으로는 감정가의 약 75% 수준인 8억원 내외에서 검토해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.