나이스옥션 법원경매 서산 2025타경780 [1] 충청남도 서산시 운산면 고산리 253-18 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 서산시 운산면 고산리 소재 ""고산교회"" 남동측 인근에 위치하고, 주위환경은 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 제반 차량으로 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 세장형 평지로서, 현황 ""단독주택"" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 북동측으로 노폭 약 5미터 내외의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 가축사육제한구역(시군경계1,500m일부제한:돼지/개/닭/오리/메추리 불가)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>임.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

경량철골구조 판넬지붕 단층 건물로서,
(사용승인일 : 2022.03.29)
외벽 : 타일붙임 마감 등,
창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

단독주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 전기설비, 위생설비, 급배수설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

- 일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호

서산지원 2025타경780 (1)

소재지

충청남도 서산시 운산면 고산리 253-18

용도

단독주택

감정가

177,671,490원

토지면적

588. 00㎡ (약 177.87평)

건물면적

99. 27㎡ (약 30.02평)

매각대상

토지 및 건물 일괄 매각

경매구분

부동산강제경매

채권자

이OO

건물 사용승인일

2022년 03월 29일

건물 구조

경량철골구조 판넬지붕 단층

2. 입지조건

본건은 충청남도 서산시 운산면 고산리 소재 "고산교회" 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 환경은 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로, 조용하고 한적한 전원생활을 누릴 수 있는 입지입니다. 제반 차량으로 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 기본적인 대중교통 이용이 편리합니다. 본건 토지는 인접지 대비 등고평탄한 세장형 평지로서, 현재 단독주택 건부지로 이용 중입니다. 북동측으로는 노폭 약 5미터 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근에 용이합니다. 토지이용계획상으로는 계획관리지역에 속하며, 가축사육제한구역(돼지/개/닭/오리/메추리 불가) 및 준보전산지에 해당합니다.

3. 권리분석

본 경매물건은 매각으로 인해 모든 권리가 소멸되는 물건입니다. 등기부등본상 말소기준권리는 2025년 08월 19일 접수된 이중열의 강제경매(채권액 101,082,142원)입니다. 이 외 토지 등기부상 갑3(2019-09-20, 신명화) 권리 내역이 있으나, 이는 말소기준권리에 의해 소멸될 것으로 예상됩니다. 건물 등기부상 2022년 05월 13일자 소유권보존 등기가 있으며, 이후 2025년 08월 19일자 강제경매(이중열)가 말소기준권리가 됩니다.

임차인 현황 조사 결과, 인수해야 할 보증금은 0원이며, 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 파악되었습니다. 이는 낙찰자가 추가적인 임대료 부담이나 명도 부담 없이 물건을 취득할 수 있다는 장점으로 작용합니다.

4. 상권분석

본건이 소재한 서산시 운산면 고산리는 주로 단독주택과 농경지, 임야가 혼재된 전원지역입니다. 따라서 주변에 상업 시설이 밀집해 있지는 않습니다. 기본적인 생활 편의시설(마트, 은행 등) 및 관공서는 운산면 소재지나 차량으로 약 15~20분 거리에 있는 서산시 내에서 이용 가능합니다. 이는 전원생활의 조용함과 편리한 도시 접근성을 동시에 제공하는 특징을 가집니다.

5. 생활정보

본건 인근에는 운산초등학교 등 기본적인 교육시설이 위치해 있어 자녀가 있는 가구의 교육 환경을 고려할 수 있습니다. 또한, 운산면 소재지에 소규모 상점 및 관공서가 있어 일상생활에 필요한 기본적인 편의는 해결 가능합니다. 서산시내 접근성이 양호하여 대형마트, 병원, 문화시설 등 더욱 다양하고 편리한 생활 인프라를 이용하는 데 어려움이 없습니다. 주변 환경으로 인해 혐오시설은 파악되지 않아 쾌적한 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

본건은 계획관리지역 내 가축사육제한구역 및 준보전산지에 해당하므로, 향후 토지 이용 및 건축 시 관련 법규를 반드시 확인해야 합니다. 특히 가축 사육 제한과 산지 관련 규제는 건축물의 신축, 증축, 용도 변경 등에 영향을 줄 수 있습니다. 또한, 비교적 넓은 토지 면적 대비 건물의 면적이 협소하여, 이를 증축하거나 다른 용도로 활용하고자 할 경우 법적 검토가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2022년 신축된 단독주택으로, 최신 건축 기준에 부합하는 상태가 양호한 주택이라는 큰 장점을 가지고 있습니다. 더불어 인수할 임차 보증금이 전혀 없어 명도 및 금전적 부담이 없다는 점 또한 매력적인 투자 포인트입니다. 서산시 운산면의 조용한 전원 지역에 위치하여 쾌적한 주거 환경을 제공하며, 차량 이용 시 서산시내 접근성이 용이하다는 이점도 있습니다. 다만, 가축사육제한구역 및 준보전산지 등 토지 이용에 일부 제한이 있다는 점을 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 최신 건축물: 2022년 신축 건물로, 노후도가 낮고 현대적인 주거 환경을 제공합니다.

* 임차인 부담 없음: 인수 보증금 0원으로, 추가적인 금전적 부담이나 복잡한 명도 절차가 없습니다.

* 쾌적한 주거 환경: 조용한 전원 지역에 위치하여 자연 친화적인 삶을 누릴 수 있습니다.

* 편리한 접근성: 차량 이용 시 서산시내 주요 편의시설 및 교통망 이용이 편리합니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득하여 활용 가치를 높일 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 177,671,490원입니다. 2022년 신축된 단독주택이라는 점과 인수할 임차 보증금이 없는 점을 고려할 때, 감정가 이상의 가치를 기대해 볼 수 있습니다. 해당 지역의 구체적인 유사 부동산 거래 사례를 상세히 파악하기에는 다소 제한이 있으나, 신축 건물이라는 점과 양호한 입지 조건을 감안하면 감정가 대비 5% ~ 15% 가량 상향된 수준에서의 입찰을 고려해 볼 수 있습니다. 이에 따라 예상 입찰가는 약 185,000,000원에서 200,000,000원 사이로 제안합니다. 최종 입찰가는 현장 조사, 권리 분석, 세금 및 부대 비용 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.