나이스옥션 법원경매 천안 2025타경12212 [1] 충청남도 천안시 서북구 쌍용동 210-21 천안라마다앙코르호텔 1층103호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이플러스감정 · 평가일 2025.09.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 서북구 쌍용동 소재 "일봉산사거리" 서측 인근에 위치하며, 주위는 위락시설, 근린생활시설, 숙박시설 등으로 이루어진 상업지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로 소재하여 제반 교통 상황은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하5층 지상21층 건내 1층 103호로서 (사용승인일: 2017.07.25) - 외벽: 석재붙임, 강화유리 등 마감. - 내벽: 내부 인테리어 마감. - 창호: 새시창호임.

이용상태

근린생활시설 [인접호수와 함께(101호~103호) 벽체구분없이 커피샵(그래비티)] 로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 승강기설비, 옥내소화전·스프링클러 등 소방설비, 지하주차장 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 상업용건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 토지의 북동측으로 10차선 이상의 광대로(불당대로), 북서측 및 남서측으로 2차선의 포장도로에 접하며 본건 건물의 주차장출입구는 북서측에 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(천안도시지역), 일반상업지역, 광로3류(폭 40m~50m)(접합), 소로1류(폭 10m~12m) (접합), 소로2류(폭 8m~10m)(2023-08-01)(소로2-1777)(접합), 가축사육제한구역(타법에의한 전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(천안미라초등학교(상 대정화구역))<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대상황은 미상임.

물건 비고

1. 인접호수(101호, 102호)와 벽체 구분없이 일체로 사용중임.
2. 임대차관계 불분명한 임차인 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 천안지원 2025타경12212 (1)

* 소재지: 충청남도 천안시 서북구 쌍용동 210-21 천안라마다앙코르호텔 1층 103호

* 용도: 근린상가

* 감정가: 680,000,000원

* 토지면적: 8.24㎡ (약 2.49평)

* 토지 지분: 8.24㎡ (약 2.49평)

* 건물면적: 66.50㎡ (약 20.12평)

* 건물 지분: 66.5㎡ (약 20.12평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 동광주새마을금고 (등기부 내 확인)

* 건물명: 천안 라마다 앙코르 호텔

* 사용승인일: 2017년 7월 25일

* 건물 구조: 철근콘크리트구조

* 층수: 지하 5층, 지상 21층 건물 내 1층 103호

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 충청남도 천안시 서북구 쌍용동 소재 "일봉산사거리" 서측 인근에 위치하며, 주변은 위락시설, 근린생활시설, 숙박시설 등으로 이루어진 상업지대입니다. 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통상황: 본건까지 차량의 접근이 용이하며, 인근에 다수의 버스정류장이 소재하고 주요 간선도로에 접해 있어 대중교통 및 차량 이용이 편리한 편입니다.

* 도로상태: 본건 토지는 북동측으로 10차선 이상의 광대로(불당대로)에 접해 있으며, 북서측 및 남서측으로는 2차선 포장도로에 접하고 있어 차량 진출입이 원활합니다.

3. 권리분석

* 인수되는 권리: 본건은 매각으로 인해 소멸되는 권리만 존재하며, 낙찰자가 인수해야 할 별도의 등기부상 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

* 말소기준권리: 근저당권 (2017.09.29 접수, 동광주새마을금고)

* 등기부채권 총액: 666,500,000원

* 임차인 현황:

* 임차인: 최

* 보증금: 150,000,000원

* 차임: 350,000원

* 전입일자: 2024년 12월 23일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임차인 관련 주의사항:

* 현재 파악된 임차인(최성호)은 대항력이 없는 것으로 확인되어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

* 다만, 물건명세서 상 '임대차관계 불분명한 임차인 있음'이라는 문구가 존재하므로, 실제 점유 관계 및 임대차 현황에 대한 철저한 추가 현장 조사 및 확인이 필수적입니다.

4. 상권분석

* 본건은 천안시의 주요 상업지구인 "일봉산사거리" 인근에 위치하여 유동인구가 풍부한 지역입니다.

* 주변에는 위락시설, 근린생활시설, 숙박시설 등이 밀집해 있어 상업 활동이 활발한 지역 특성을 보입니다.

* 현재 본건은 인접 호수(101호, 102호)와 벽체 구분 없이 일체로 사용되며 커피샵(그래비티)으로 운영 중입니다. 이는 기존 임차인의 영업 또는 통합 운영 가능성을 시사합니다.

* 초기 검색 결과, 본건 주변에 심각한 혐오시설이 있다는 정보는 확인되지 않았으나, 현장 답사를 통해 주변 환경을 직접 확인하는 것이 좋습니다.

5. 생활정보

* 교통: 인근 버스정류장 이용이 용이하며, 광대로 및 주요 도로망에 접해 있어 차량 접근성이 우수합니다.

* 편의시설: 상업지대로서 다양한 근린생활시설 및 편의시설 이용이 편리합니다.

* 교육시설: 본건은 천안미라초등학교 상대보호구역에 포함되어 있어, 주변 환경이 교육적으로도 관리되고 있음을 알 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 물리적 통합: 본건(103호)이 인접 호수(101호, 102호)와 벽체 구분 없이 일체로 사용 중이라는 점은, 실제 사용 면적, 구분 소유권 관계, 향후 분할 또는 통합 사용 시 발생할 수 있는 문제 등에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

* 임차인 불확실성: '임대차관계 불분명한 임차인 있음'이라는 명시는, 파악되지 않은 추가 임차인이 존재하거나 기존 임차인과의 관계가 복잡할 가능성을 내포합니다. 이 부분에 대한 철저한 사전 조사가 요구됩니다.

* 건축물 용도: 건축물대장 상 주용도는 '숙박시설'로 표기되어 있으나, 해당 호실은 '근린상가'로 이용되고 있습니다. 이는 혼합 용도의 건물에서 나타나는 일반적인 사항이나, 관련 법규 준수 여부를 재확인할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 천안시 핵심 상업지역에 위치하며, 교통 및 접근성이 뛰어나다는 장점을 가지고 있습니다.

* 감정가는 6억 8천만원으로 책정되어 있으며, 현재까지 파악된 권리관계상 인수되는 부담은 없습니다.

* 그러나 인접 호실과의 물리적 통합 사용, 불분명한 임차인 관계 등은 실제 낙찰 후 발생할 수 있는 잠재적 리스크로, 이에 대한 충분한 사전 조사와 이해가 반드시 선행되어야 합니다.

* 현재 상태 그대로 운영이 가능하다면 안정적인 수익 창출을 기대할 수 있는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 핵심 상업지구 내 위치: "일봉산사거리" 인근의 높은 상업적 가치

* 우수한 접근성: 광대로 및 주요 도로망과 인접

* 권리관계 깨끗함: 인수되는 권리 및 임차인 보증금 없음

* 현황 이용 상태: 커피샵으로 활발히 이용 중 (인접 호실과 통합)

9. 예상 입찰가

* 본 물건의 감정가는 680,000,000원입니다.

* 인수되는 보증금이 0원이므로, 감정가를 기준으로 입찰가를 산정하되, 위에서 언급된 잠재적 리스크(물리적 통합, 임차인 불확실성)를 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

* 실제 투자 가치는 주변 시세, 본건의 실질적인 사용 가능 면적 및 상태, 향후 임대 수익률, 명도 가능성 등을 종합적으로 분석하여 결정해야 합니다.

* 권장 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 현장 조사 및 상권 분석이 필수적이며, 리스크 요소를 상쇄할 수 있는 충분한 할인율을 적용하는 것을 고려해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.