나이스옥션 법원경매 천안 2025타경12208 [1] 충청남도 천안시 동남구 구성동 265-35 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정후 · 평가일 2025.08.26

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 동남구 구성동 소재 '한국전력공사 천안전력지사' 북동측 인근에 위
치하는 토지이며 주변은 농경지, 중소형의 공장, 단독주택 등이 혼재하는 시가지 주변 일반
주택지대임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고 남측 인근 대로변에 시내버스 승강장이 소재하는 등 정류장
까지의 거리와 공익시설 및 편익시설과의 접근성 등을 고려할 때, 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

본건 토지는 부정형의 대체로 평탄한 토지로서, 지상에 주거용 건물이 소재함.

인접 도로상태

지적도상 맹지이나, 동측으로 세로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(천안도시지역), 자연녹지지역 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨
의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

별첨 '지적 및 건물개황도', '사진용지' 참조

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

▶ 기호(2) 시멘트벽돌조 슬래브지붕 단층
[사용승인일 : 1980.08.12]


외 벽 : 치장벽돌, 석재 등 마감
내 벽 : 벽지 등 마감
창 호 : 샷시창호


▶ 부합물 및 종물

지적 및 건물개황도 참조

이용상태

기호(2) 1층 : 주택으로 이용중이었으나, 기준시점 현재는 '공가'임.
지하실 : 창고

기호(ㄱ) : 출입구 및 베란다 기호(ㄴ,ㄹ) : 창고 등

기호(ㄷ) : 보일러실

설비내역

주택으로서, 급배수설비 위생설비, 난방설비 등이 되어 있었던 것으로 추정되나, 가동
여부는 확인이 필요함.

부합물 및 종물

별첨 지적 및 건물개황도 참조

공부와의 차이

기호(2)의 건물중 부속건물(변소)은 기준시점 현재 소재불명으로 추정됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물(25타경12891 사건 감정평가서상 ㉠~㉣)매각 포함
-최저매각가격은 25타경12208 사건(지분 10/13)과 25타경25타경12891 사건(지분 3/10)의 감정평가액의 합계임
-지적도상 맹지이나, 동측으로 포장도로와 점하고 이는 사도로서 도로사용권은 별도 확인을 요함
-건축물대장상 부속건물 시멘트벽돌조 슬래브지붕 단층 변소 1㎡ 소재불명인 것으로 조사됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 천안지원 2025타경12208 (1)

소재지: 충청남도 천안시 동남구 구성동 265-35

용도: 단독주택

감정가: 383,619,325원 (3억 8361만 9325원)

토지면적: 651.00㎡ (약 196.93평)

토지지분: 651㎡ (전체)

건물면적: 103.40㎡ (약 31.28평)

건물지분: 103.4㎡ (전체)

건물 제시외면적: 41.14㎡ (약 12.45평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 오케이캐피탈주식회사

특이사항: 중복병합사건

주의사항:

* 일괄매각. 제시외 건물(25타경12891 사건 감정평가서상 ㉠~㉣) 매각 포함.

* 최저매각가격은 25타경12208 사건(지분 10/13)과 25타경12891 사건(지분 3/10)의 감정평가액의 합계임.

* 지적도상 맹지이나, 동측으로 포장도로와 접함. 이는 사도로서 도로사용권은 별도 확인 필요.

* 건축물대장상 부속건물(시멘트벽돌조 슬래브지붕 단층 변소 1㎡) 소재 불명으로 조사됨.

1.1. 입지조건

* 위치: 충청남도 천안시 동남구 구성동 소재 '한국전력공사 천안전력지사' 북동측 인근에 위치.

* 주변 환경: 농경지, 중소형 공장, 단독주택 등이 혼재하는 시가지 주변 일반 주택지대.

* 교통: 차량 접근이 가능하며, 남측 인근 대로변에 시내버스 승강장이 소재하여 제반 교통상황은 보통 수준.

* 도로: 지적도상 맹지이나, 동측으로 세로(포장도로)에 접함. 이 사도로의 도로사용권은 별도 확인 필요.

* 토지이용계획: 도시지역(천안도시지역), 자연녹지지역, 가축사육제한구역.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 을1 근저당 (이승아, 1993-07-08, 42,000,000원).

* 인수되는 권리: 없음. 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됨.

* 등기부채권 총액 (말소기준권리 제외): 133,719,700원. (오케이캐피탈주식회사, 주식회사새은디앤씨, 국민건강보험공단, 이승아 등의 채권 총액)

* 임차인 현황:

* 임차인: 나

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2000-04-07

* 대항력: 없음

* 비고: 보증금 및 차임이 0원이므로 인수되는 보증금은 없습니다.

1.3. 상권분석

* 주변 건물 유형: 연립, 다세대, 단독주택 등이 혼재된 지역.

* 최근 매매 사례 분석 (2026년 기준):

* 2026년 2월 10일: 구성동 439-3, 동서주택 (다세대, 2002년식), 전용면적 73.86㎡ (약 22.34평), 98,000,000원 (평당 약 438만원).

* 2026년 5월 28일: 구성동 470-1, 영웅플러스빌 (연립, 2015년식), 전용면적 64.1392㎡ (약 19.40평), 133,000,000원 (평당 약 686만원).

* 2026년 7월 21일: 구성동 487-3, 동아주택(3) (연립, 1993년식), 전용면적 81.63㎡ (약 24.69평), 85,000,000원 (평당 약 344만원).

* 분석:

* 최근 거래된 연립/다세대 주택들의 평당 가격은 약 344만원에서 686만원 사이로 형성되어 있습니다.

* 본 건은 단독주택이며, 대지 면적(197평)이 넓은 반면 건물 면적(약 31평)은 상대적으로 작아 토지의 가치가 중요하게 평가될 것으로 보입니다.

* 유사한 지역 내 연립/다세대 주택의 시세를 단순 참고할 때, 본 건 토지의 가치는 평당 344만원~686만원을 기준으로 추정해볼 수 있습니다. (토지 197평 * 344만원~686만원 = 약 6.7억 ~ 13.5억 원). 이는 개별 특성 및 활용도에 따라 크게 달라질 수 있습니다.

* 본 건의 감정가는 3.8억원으로, 토지 가치 대비 잠재력이 있을 것으로 판단됩니다.

* 주변 시설: '한국전력공사 천안전력지사' 인근이며, 농경지, 공장, 주택이 혼재된 지역입니다. 주변 지역에 대한 혐오시설 유무는 별도 확인이 필요합니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 남측 인근 대로변 버스 승강장을 이용할 수 있습니다.

* 편의시설: 시가지 주변 일반 주택지대이므로 기본적인 편의시설 접근성은 보통 수준일 것으로 예상됩니다.

* 주거 환경: 농경지, 공장, 주택이 혼재되어 있어 한적하면서도 시가지의 편의시설을 이용할 수 있는 환경입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 맹지 및 도로 사용권: 지적도상 맹지이므로 동측 사도의 도로사용권 확보 여부를 반드시 확인해야 합니다. 미확보 시 건축 및 토지 이용에 심각한 제약이 발생할 수 있습니다.

* 건물 노후화: 건물 사용승인일(1980.08.12) 기준 약 46년 경과하여 전반적인 노후화로 인한 수리 및 유지보수 비용 발생 가능성이 높습니다.

* 건물 일부 소재 불명: 건축물대장상 부속건물(변소 1㎡)이 소재 불명으로 조사되어, 추후 건축물 관련 절차 진행 시 문제가 될 수 있습니다.

* 중복병합사건: 두 개의 경매 사건이 병합되어 진행되므로, 절차상 복잡성 및 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

* 공가 상태: 현재 주택이 공가 상태이므로, 관리에 주의가 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 충청남도 천안시 동남구 구성동에 위치한 단독주택으로, 넓은 대지 면적을 보유하고 있습니다. 다수의 채권자가 경매를 신청했으나, 말소기준권리 이하의 권리들은 모두 소멸될 예정이므로 법적 권리 관계는 명확합니다. 그러나 지적도상 맹지라는 점, 건물의 노후화, 일부 부속건물의 소재 불명 등은 주요 리스크 요인입니다. 특히 도로 사용권 문제는 물건의 가치와 활용성에 결정적인 영향을 미치므로, 사전 확인이 필수적입니다. 주변 시세는 연립/다세대 위주로 형성되어 있으나, 본 건의 넓은 토지 면적을 고려할 때 투자 가치가 있을 것으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적 대비 상대적으로 낮은 감정가: 651㎡ (약 197평) 토지에 대한 가치 상승 잠재력 보유.

* 권리상 문제 없음: 모든 권리가 매각으로 소멸되어 안전한 권리 인수가 가능합니다.

* 단독주택 활용 가능성: 넓은 토지를 활용하여 증축, 신축, 재개발 등을 통해 가치 증대 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 383,619,325원입니다. 두 건의 경매 사건이 병합되어 진행되는 만큼, 최저매각가격은 두 사건의 감정평가액 합계로 책정됩니다.

주변 유사 부동산(연립/다세대) 시세 분석 결과, 평당 약 344만원에서 686만원 수준으로 형성되어 있습니다. 본 건의 토지 면적(약 197평)에 이 시세를 단순 적용 시, 토지 가치만으로 약 6.7억 원에서 13.5억 원까지 추정될 수 있습니다.

그러나 건물의 노후화, 맹지 가능성(도로 사용권 미확인), 건물 일부 소재 불명 등의 리스크를 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

안전 마진 확보를 위해 감정가 대비 100% ~ 120% 수준을 예상 입찰가 범위로 고려할 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 383,000,000원 ~ 460,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.