나이스옥션 법원경매 대전 2025타경503162 [1] 대전광역시 중구 은행동 65-3 더블유에스홍명상가 1층109호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 공감 · 평가일 2025.08.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 대흥동 소재 '중앙로역' 동측 인근에 위치하는 ""더블유에스홍명상가 1층 109호 외 6개호로서, 주변환경은 상업시설, 근린생활시설, 공원 등으로 이루어진 근린상가지대임.

교통상황

본건까지 제반 차량접근 자유로우며, 인근 대중교통시설 및 간선도로와의 접근성 등으로 보아 제반교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내 1층 109호 외 6개 호로서,

외벽 : 석재타일 마감, 복합판넬 마감 등,

내벽 : 페인팅 및 인테리어 마감 등,

바닥 : 타일마감 등,

창호 : 강화유리 등 임.

이용상태

공히 현황 공실인 상태이며,

기호(4),(5)는 일단의 소매점으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 급배수 및 위생설비, 승강기설비, 소방설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평탄한 토지로서 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 노폭 약 15m 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 중점경관관리구역(원도심 중점경관관리구역),중점경관관리구역(하천 중점경관관리구역)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.

물건 비고

현황 공실이며, 바닥표지 및 건물번호 표지는 존재하나 경계벽이 일부만 존재하는 상태임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대전지방법원 2025타경503162 (1)

소재지: 대전광역시 중구 은행동 65-3 더블유에스홍명상가 1층 109호

용도: 근린상가 (건축물대장상 제1종, 2종 근린생활시설 외)

감정가: 91,800,000원

토지 면적: 7.97㎡ (약 2.41평)

건물 면적: 13.78㎡ (약 4.17평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 주OOOOOOOOOOO

건물 준공 연도: 2016년 11월 (건축 허가), 2017년 7월 (사용 승인)

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내 1층 109호

특이사항: 본 물건은 공동 담보 물건으로, 현재 공실 상태이며 바닥 표지 및 건물 번호 표지는 존재하나 경계벽이 일부만 존재하는 상태임.

2. 입지조건

위치 및 주위 환경:

본 건은 대전광역시 중구 은행동에 위치하며, 대전 지하철 1호선 중앙로역 동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변 지역은 다양한 상업시설과 근린생활시설, 공원 등이 혼재된 활발한 상권 지역을 형성하고 있습니다.

교통 상황:

제반 차량의 접근이 용이하며, 인근에 대중교통 시설 및 주요 간선도로와의 접근성이 뛰어나 전반적인 교통 여건은 양호한 편입니다. 북동측으로는 노폭 약 15m 내외의 도로에 접해 있습니다.

토지 이용 계획:

본 건은 일반상업지역, 방화지구, 중로2류(폭 15m~20m)로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역 및 중점경관관리구역(원도심, 하천)에 해당합니다.

3. 권리분석

매각으로 소멸되지 않는 권리:

인수 대상 권리 없음. (모든 권리는 말소 대상)

말소 기준 권리:

2018년 9월 21일 접수된 오케이저축은행의 근저당권(을2)이 말소 기준 권리입니다.

등기부 현황 요약:

본 건 등기부등본상 다수의 근저당 및 가압류가 설정되어 있으나, 말소 기준 권리보다 후순위로 등기된 모든 권리들은 경매로 인해 소멸될 예정입니다. 총 채권액이 상당하나, 이는 매수인에게 인수되지 않습니다.

임차인 현황:

현재 파악된 임차인 현황은 없으며, 인수할 보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

본 건이 소재한 대전 중구 은행동은 대전의 핵심 도심 상권으로, 중앙로역을 중심으로 유동인구가 매우 풍부한 지역입니다. 대규모 백화점, 쇼핑몰, 다양한 로드샵, 식당가 등이 밀집해 있어 상업 활동이 매우 활발하며, 이는 본 건과 같은 근린상가 시설의 잠재적 임차 수요를 뒷받침합니다. 건물 자체는 총 47개 호실로 구성되어 있어, 개별 호실의 활용 가능성이 높으나, 해당 건물의 전반적인 관리 상태 및 타 구분소유자들과의 협력 여부에 따라 상권 내에서의 경쟁력은 달라질 수 있습니다.

5. 생활정보

주변 교통:

대전 지하철 1호선 중앙로역이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 또한, 다수의 시내버스 노선이 운행 중이며, 주요 간선도로 접근성이 뛰어나 광역 이동에도 용이합니다.

편의시설:

본 건은 은행동 상업지구 내에 위치하여 은행, 병원, 대형 쇼핑몰, 영화관 등 다양한 생활 편의시설을 도보로 쉽게 이용할 수 있습니다. 으능정이 문화의 거리 및 대전천도 인접해 있습니다.

주변 환경:

주변에 공원이 조성되어 있어 쾌적한 환경을 일부 갖추고 있습니다. 현재까지 확인된 혐오시설은 없습니다.

6. 잠재적 리스크

현황 공실 및 내부 상태:

본 물건은 현재 공실 상태이며, 내부 경계벽이 일부만 존재하는 등 즉시 영업 또는 임대가 어려운 상태입니다. 따라서 내부 원상 복구 또는 사용자 맞춤형 개조를 위한 상당한 추가 비용과 시간이 소요될 수 있습니다.

공동 담보:

본 건은 공동 담보로 제공된 물건으로, 이는 담보 설정 채무 규모가 크다는 점을 시사합니다. 다만, 경매 절차를 통해 소멸되므로 매수인이 직접 인수해야 할 채무 부담은 없습니다.

건물 관리:

집합건물의 특성상, 건물 전체의 유지보수 및 관리, 그리고 다른 구분소유자들과의 원만한 협의가 향후 건물 운영 및 가치 상승에 중요한 요소가 될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 건은 대전의 중심 상권인 중앙로역 역세권에 위치한 근린상가로서, 뛰어난 입지 조건을 갖추고 있습니다. 우수한 교통망과 풍부한 생활 편의시설은 분명한 장점입니다. 그러나 현재 공실 상태이며 내부 마감의 미비함은 투자 후 반드시 해결해야 할 과제이며, 이를 위한 추가적인 시간과 자본 투자가 필요합니다. 권리 관계는 명확하여 인수할 부담은 없으므로, 투자자는 내부 상태 개선을 위한 구체적인 계획 수립과 임대 전략 마련에 집중해야 할 것입니다.

8. 투자 포인트

* 대전 도심 핵심 상권인 중앙로역 초역세권에 위치하여 풍부한 유동인구와 배후 수요를 확보할 수 있습니다.

* 제1, 2종 근린생활시설 등 다양한 상업 용도로 활용 가능성이 높습니다.

* 권리관계가 모두 말소되어 낙찰 후 명도 진행만 완료되면 즉시 활용 준비가 가능합니다 (단, 내부 수리 필요).

* 대전 원도심 활성화 및 개발 계획에 따른 미래 가치 상승 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건은 현재 공실이며 내부 수리가 필요한 점을 감안할 때, 감정가(91,800,000원) 이하에서 신중하게 접근하는 것이 합리적입니다. 투자자는 내부 수리 예상 비용과 향후 예상 임대 수익률을 면밀히 분석하여, 보수적인 관점에서 입찰가를 산정해야 합니다.

따라서, 최소 감정가의 80% 수준인 약 73,440,000원부터 시작하여, 시장 상황, 경쟁 상황, 그리고 예상되는 수리 비용 등을 종합적으로 고려하여 최적의 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.