나이스옥션 법원경매 대전 2025타경503170 [1] 세종특별자치시 도담동 666 라온프라이빗시티2 1동 8층816호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세명감정 · 평가일 2025.08.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 세종특별자치시 도담동 소재 ""늘봄초등학교"" 남동측 인근에 위치하며, 대규모 아파트단지, 근린생활시설 등이 소재하는 노선 상가지대로, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량 진·출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하는 등 제반 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층/지상8층 건 중 제1동 제8층 제816호로서,

(사용승인일: 2014.11.12)

외벽: 미장스톤 및 석재붙임 마감 등임.
내벽: 미장스톤 및 석재붙임 마감 등임.
창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

아파트(도시형생활주택)임.

설비내역

대상물건은 위생 및 급·배수설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 개별 난방설비, 승강기설비, 주차장시설 등이 구비되어 있는 것으로 조사되었음.

토지의 형상 및 이용상태

대상물건의 토지는 2필 일단지로 이용 중이며, 가장형의 평지로 ""도시형생활주택 및 근린생활시설 건부지"" 등으로 이용 중임.

인접 도로상태등

대상물건은 동측으로 노폭 약 40미터 내외의 아스콘 포장도로와 접하며, 서측으로 노폭 약 10미터 내외의 아스콘 포장도로와 접하며, 남측으로 노폭 약 20미터 내외의 아스콘 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

(1) : 일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(행정중심복합도시), 광로3류(폭 40m ~50m) (광(주)3-4001)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

(2) : 일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(행정중심복합도시), 광로3류(폭 40m ~50m)(광(주)3-4001)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 대상물건의 소재지, 지번, 지목, 면적, 물건의 종류, 수량 등은 귀 제시목록 및 집합건축물대장, 등기사항전부증명서 등에 의거하였음.

나. 구분소유건물은 『집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률』 제20조의 규정에 따라 구분건물과 대지사용권이 일체성을 가지며 일반적으로 이에 따라 분양 및 거래가 되므로 토지와 건물의 구분평가는 곤란하나, 귀 원의 요청에 의거 대상부동산의 평가가액을 토지가격과 건물가격으로 배분하여 ""구분건물 평가명세표""상에 기재하였으니 경매 진행 및 응찰 시 참고하시기 바람.

다. 대상물건은 현장조사 시 이해관계인의 부재 등으로 정확한 내부확인이 불가능하여 집합건축물대장 상 건축물현황도, 외부관찰 및 탐문 등에 의거 작성되어 실제 내부구조와 차이가 있을 수 있는 바, 경매 진행 및 응찰 시 재확인하시기 바람.

라. 대상물건의 호별 위치확인은 현장에서 탐문조사된 사항 및 건축물현황도를 근거로 표시하였으며, 경매 진행 및 응찰 시 참고하시기 바람.

마. 임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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1.1. 물건 개요

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* 사건번호: 대전지방법원 2025타경503170 (1)

* 소재지: 세종특별자치시 도담동 666 라온프라이빗시티2 1동 8층816호

* 용도: 도시형생활주택

* 감정가: 130,000,000원

* 경매구분: 부동산강제경매

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

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1.2. 면적 및 규모

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* 토지면적: 10.91㎡ (약 3.30평)

* 건물면적: 28.56㎡ (약 8.64평)

* 토지 지분: 10.91㎡

* 건물 지분: 28.562㎡

* 건물 층수: 지하 3층 / 지상 8층 중 8층

* 전용면적: 28.56㎡

* 분양면적: (제시 정보 없음)

2. 입지조건

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2.1. 위치 및 주위환경

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* 세종특별자치시 도담동 소재 "늘봄초등학교" 남동측 인근에 위치함.

* 대규모 아파트단지, 근린생활시설 등이 소재하는 노선 상가지대로, 제반 주위환경은 보통 수준임.

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2.2. 교통상황

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* 차량 진·출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하여 대중교통 여건은 보통 수준임.

* 동측으로 노폭 약 40미터, 서측으로 약 10미터, 남측으로 약 20미터 내외의 아스콘 포장도로와 각각 접함.

3. 건물 상세

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3.1. 구조 및 마감

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* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

* 사용승인일: 2014년 11월 12일

* 외벽: 미장스톤 및 석재붙임 마감 등

* 내벽: 미장스톤 및 석재붙임 마감 등

* 창호: 샷시 창호 등

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3.2. 설비 및 이용상태

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* 위생 및 급·배수 설비, 화재탐지 설비, 소화전 설비, 개별 난방 설비, 승강기 설비, 주차장 시설 등 구비.

* 용도: 도시형생활주택 (아파트)

4. 권리분석

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4.1. 채권자 및 임차인 현황

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* 채권자: 서OO

* 임차인: 서미나 (이름 마스킹: 서 )

* 보증금: 105,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자/확정일자: 2023년 1월 20일

* 배당신고일자: 2025년 8월 14일

* 대항력: 있음

* 비고: 임차인이 대항력을 보유하고 있으며, 보증금 105,000,000원에 대한 권리가 있음.

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4.2. 등기부 요약 및 말소기준권리

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* 말소기준권리: 갑5 (접수일자: 2025-08-14, 권리종류: 강제경매, 권리자: 서미나, 권리금액: 105,000,000원)

* 집합건물 등기부 요약:

* 소유권이전 (2015-01-30, 길현옥)

* 소유권이전 (2021-01-25, 김세영, 매매금 110,000,000원)

* 강제경매 (2025-08-14, 서미나, 105,000,000원) - 말소기준권리

* 압류 (2026-02-12, 성북세무서장)

* 권리분석상 특이사항: 대항력있는 임차인(서 )이 존재하며, 전입일자 및 확정일자가 말소기준권리보다 선순위에 있어 보증금 인수 가능성이 있음. 다만, '인수 보증금 합계: 0원'으로 표기되어 있어, 배당을 통해 우선 변제받거나 매수인이 인수하지 않을 조건이 있을 수 있으나, 명확한 확인이 필요함.

5. 상권 및 생활정보

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5.1. 주변 시설

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* "늘봄초등학교"가 인접해 있어 교육 환경이 양호함.

* 일반상업지역으로 근린생활시설 및 판매시설이 혼재되어 있어 생활 편의시설 이용이 편리함.

* 대규모 아파트 단지가 인접하여 배후 수요가 풍부함.

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5.2. 혐오시설 여부

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* 제공된 정보 및 주변 환경 조사 결과, 본 물건지 인근에서 특별히 언급되거나 확인되는 혐오시설은 없는 것으로 파악됨.

6. 잠재적 리스크

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* 대항력있는 임차인(서 )의 존재: 보증금 105,000,000원에 대한 권리가 있으며, 배당 절차 및 낙찰가에 따라 보증금 인수 여부가 결정될 수 있으므로 주의 깊은 권리분석 및 명도 계획이 필요함. '인수 보증금 합계: 0원' 표기에도 불구하고, 선순위 임차인의 권리는 경매 절차에서 중요한 고려사항임.

* 건물 내부 구조 확인: 감정평가서상 현장 조사 시 내부 확인이 불가능하여 집합건축물대장 상 건축물현황도에 의거 작성되었으며, 실제 내부 구조와 차이가 있을 수 있으므로 응찰 전 재확인이 필요함.

7. 종합 의견

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* 본 물건은 세종시 도담동의 중심 상업지역에 위치한 도시형생활주택으로, 접근성 및 주변 생활 편의시설 이용이 용이한 입지 조건을 갖추고 있음.

* 신축 연도(2014년) 대비 건물 상태는 양호할 것으로 예상되나, 가장 큰 이슈는 대항력있는 임차인의 존재임.

* 보증금 105,000,000원을 가진 임차인의 권리 관계를 명확히 파악하는 것이 낙찰 후 명도 및 수익성 확보에 매우 중요함.

* 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됨.

8. 투자 포인트

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* 세종시 신도시(행정중심복합도시) 내 핵심 상업지역에 위치하여 장기적인 가치 상승 기대.

* 늘봄초등학교 등 교육 시설 인접으로 인한 안정적인 주거 수요 확보 가능성.

* 도시형생활주택 및 근린생활시설 등 복합 용도로 인한 다양한 활용 가능성.

9. 예상 입찰가

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* 감정가: 130,000,000원

* 최근 매매 사례 분석 (2025년 ~ 2026년, 21.42㎡~27.60㎡ 기준): 약 75,000,000원 ~ 140,000,000원 범위. 본 물건의 건물면적(28.56㎡)을 고려 시, 약 8,800만원 ~ 10,000만원 수준의 시세가 형성된 것으로 보임.

* 본 물건의 감정가는 130,000,000원으로, 최근 시세보다는 높게 책정되어 있으나, 입지 조건 및 향후 개발 가능성을 고려할 때 접근 가능한 수준임.

* 대항력있는 임차인(보증금 105,000,000원)의 존재가 입찰가 산정에 가장 큰 변수임. '인수 보증금 합계: 0원'이라는 표기는 긍정적이나, 실제 배당 절차 및 법원 해석에 따라 달라질 수 있으므로, 보증금액 이상으로 입찰할 경우 명확한 인수/배당 여부 확인이 필수적임.

* 이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 안전 마진을 확보하고 리스크를 감안한 예상 입찰가는 감정가 주변 또는 약간 하회하는 수준에서 신중하게 접근하는 것이 바람직함.

* 권장 예상 입찰가: 120,000,000원 ~ 130,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.