나이스옥션 법원경매 대전 2025타경503174 [1] 세종특별자치시 대평동 680 해피라움페스타 5층씨510호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 임승후 · 평가일 2025.08.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 세종특별자치시 대평동 소재 ""종합운동장교차로"" 북동측 인근에 위치하는 해피라움
페스타 5층 씨510호로서, 주위는 각종 근린생활시설, 대단위 아파트단지, 업무용빌딩 등으
로 형성된 상가지대로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 및 주정차가 가능하고, 인근 대로변에 BRT 정류장 및 시내버스승강장이
소재하며 차량의 운행빈도 및 인근 편의시설과의 접근성 등으로 보아 제반 교통상황은 무난
시됨.

건물의 구조

▷철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층 건물중 5층 씨510호로서,
(2021년 6월 29일 사용승인)
외벽:석재 및 복합판넬 마감 등
내벽:벽지 및 일부 타일 마감 등
창호:샷시 창호임.

이용상태

업무시설(오피스텔) 1개호로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 냉난방설비, 승강기설비, 소방설비, 에스컬레이터설비, 지하주차장
등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 평탄한 상업용(해피라움페스타) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측 및 북서측, 북동측으로 광대로 및 중로에 접하고, 북서측으로 지하주차장 진출입이
가능함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(행정중심복합도시), 광로3류
(폭 400m~50m)(광(주)3-4001)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(중
(특)3-4002)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법
률>, 중점경관관리구역((금강 주변) 세종특별자치시고시 제2020-341호)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계:임대관계는 미상임.
2)기 타:현장조사시 이해관계인 부재로 내부는 건축물 현황도면 및 인근 탐문조사, 외부
관찰 등에 의한 표준적 이용상황을 기준으로 평가하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호: 대전지방법원 2025타경503174 (1)

소재지: 세종특별자치시 대평동 680, 해피라움페스타 5층 씨510호

물건용도: 오피스텔 (업무시설)

건축물 사용승인일: 2021년 6월 29일

1.2. 면적 정보

토지면적: 8.33㎡ (약 2.52평)

토지지분: 8.3282624㎡

건물면적 (전용면적): 23.05㎡ (약 6.97평)

건물지분: 23.0505㎡

토지/건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 매각 및 경매 정보

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

1.4. 감정가

감정가: 135,000,000원

1.5. 건축물 개요

건축물 주용도: 제1,2종근린생활시설, 업무시설(오피스텔), 운동시설

본건 이용 상태: 업무시설(오피스텔) 1개 호 이용 중

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층 건물 중 5층

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 세종특별자치시 대평동에 위치하며, "종합운동장교차로" 북동측 인근에 자리하고 있습니다.

주변은 각종 근린생활시설, 대단위 아파트단지, 업무용 빌딩 등으로 형성된 상가지대입니다.

2.2. 교통 및 도로 접근성

차량의 접근 및 주정차가 가능하며, 인근 대로변에 BRT 정류장 및 시내버스승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

남동측, 북서측, 북동측으로 광대로 및 중로에 접하고 있으며, 북서측으로는 지하주차장 진출입이 가능합니다.

2.3. 토지이용계획

본건 토지는 일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(행정중심복합도시) 등에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

본건은 부동산강제경매로 진행되며, 채권자는 김OO입니다.

등기부상 말소기준권리는 주택임차권(을3)이며, 접수일자는 2025년 3월 17일입니다.

이 외에 한국주택금융공사, 주식회사카카오뱅크, 주식회사케이비국민카드의 가압류 내역이 존재하나, 모두 말소될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 김민석

보증금: 109,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2023년 3월 9일

확정일자: 2023년 2월 14일

대항력: 있음

비고: 선순위임차권, 대항력있는임차인

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

을구 3번 주택임차권(김민석, 보증금 109,000,000원, 전입 2023.3.9, 확정 2023.2.14)은 매수인에게 대항할 수 있는 권리입니다.

따라서, 임대차보증금 중 배당에서 전액 변제되지 아니하는 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

3.4. 인수 보증금

권리분석 상 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있으나, 물건명세서 상 대항력 있는 임차인의 보증금 잔액은 매수인이 인수해야 함을 유의해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 상업시설 밀집 지역

본건이 위치한 해피라움페스타 건물은 제1,2종 근린생활시설, 업무시설(오피스텔), 운동시설 등으로 구성되어 있으며, 주변 역시 각종 근린생활시설과 업무용 빌딩이 밀집한 상업지대입니다.

이는 다양한 편의시설 이용에 유리한 환경을 제공합니다.

4.2. 교통 여건

BRT 정류장 및 버스 승강장이 인접해 있어 유동인구 확보 및 접근성이 양호합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

상업지역 내 위치하여 은행, 병원, 식당 등 다양한 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 건물 내 부대시설

건물 내에는 위생 및 급배수 설비, 냉난방 설비, 승강기, 소방 설비, 에스컬레이터, 지하주차장 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 선순위 임차인 인수 부담

가장 큰 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인 김민석 씨의 보증금 109,000,000원입니다.

경매 배당 결과에 따라 해당 보증금 전액 또는 일부를 매수인이 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다.

이로 인해 총 취득가가 시장 가격을 초과할 위험이 있습니다.

6.2. 내부 상태 확인의 한계

현장 조사 시 이해관계인 부재로 인해 내부는 건축물 현황도면, 인근 탐문, 외부 관찰 등을 기준으로 평가되었습니다.

따라서 내부 상태나 마감재 등에 대한 정확한 확인에 제약이 있었을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 세종특별자치시 대평동에 위치한 해피라움페스타 오피스텔로, 종합운동장교차로 인근에 있어 교통 및 상업시설 이용이 편리한 입지를 갖추고 있습니다.

2021년 준공된 비교적 신축 건물로 건물 상태는 양호할 것으로 예상됩니다.

다만, 109,000,000원의 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하여, 배당받지 못한 보증금은 매수인이 인수해야 하는 중대한 부담이 있습니다.

이 인수 부담으로 인해 시세 차익을 기대하는 투자보다는 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 오피스텔: 2021년 사용승인으로 최신 건물 상태 유지.

* 우수한 교통 여건: BRT 및 버스 정류장 인접.

* 상업 중심지: 주변 상업시설 및 생활 편의시설 이용 편리.

* 잠재적 임대수익: 오피스텔로서 임대수익 기대 가능 (단, 임차인 인수 부담 고려).

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

최근 매매 정보를 분석한 결과, 본건과 유사한 면적(약 23.05㎡ ~ 24.7㎡)의 해피라움페스타 오피스텔이 2026년 2월 10일 87,000,000원에, 2026년 5월 15일 90,000,000원에 거래되었습니다.

현재 시세는 약 87,000,000원 ~ 90,000,000원 수준으로 판단됩니다.

9.2. 입찰가 산정 시 고려사항

본건은 대항력 있는 선순위 임차인(김민석)의 보증금 109,000,000원을 매수인이 인수해야 하는 리스크가 있습니다.

이는 낙찰받은 후에도 임차인의 보증금 잔액만큼 추가적인 자금 부담이 발생할 수 있음을 의미합니다.

따라서, 총 지출 금액(낙찰가 + 인수 보증금)이 현재 시장가치(약 90,000,000원)를 초과하지 않도록 보수적으로 접근해야 합니다.

만약 임차인이 배당을 통해 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 총 지출액은 낙찰가에 109,000,000원을 더한 금액이 될 수 있습니다.

9.3. 예상 입찰가

현재 시세를 고려하고, 임차인 인수 부담의 리스크를 감안하여 보수적인 관점에서 예상 입찰가를 산정합니다.

적정 입찰가는 현재 시장가치 범위 내에서 결정하는 것이 바람직합니다.

최종 제안 입찰가: 88,000,000원

이 가격으로 낙찰받을 경우, 만약 임차인이 배당에서 88,000,000원을 받는다면 매수인의 총 지출은 88,000,000원(낙찰가) + 21,000,000원(인수 보증금) = 109,000,000원이 됩니다. 만약 임차인이 배당에서 더 많이 받는다면 매수인의 총 지출은 줄어들고, 배당을 적게 받거나 못 받는다면 총 지출액은 109,000,000원을 초과할 수 있으므로, 배당 현황을 면밀히 주시해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.