나이스옥션 법원경매 대전 2025타경503148 [1] 대전광역시 중구 유천동 319-1 유진하나아파트 5층508호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한감정 · 평가일 2025.08.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 대전광역시 중구 태평동 소재 태평초등학교 남측 인근에 위치하는 유진하나아파트 제5층 제508호로서, 부근은 아파트단지, 근린생활시설, 주택 및 점포, 학교 등으로 형성된 일반 주택지대임.

교통상황

본건 단지내까지 차량진입 무난하며, 노선버스정류장 및 제반 편익시설 등으로의 거리 및 접근성 등으로 보아 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

■ 철근콘크리트 벽식구조 슬래브지붕 18층 아파트 중 5층 508호로서,
외벽 : 세멘몰탈위 페인팅 마감,
내벽 : 벽지 및 일부 타일 등 마감,
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

구분소유의 아파트로 이용중임.

설비내역

급.배수설비, 위생설비, 난방설비, 도시가스설비, 승강기설비, 소방설비, 지하주차설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가로 장방형의 평탄한 토지이며, 아파트 1개동 234세대 규모의 공동주택용지로 이용중임.

인접 도로상태등

아파트단지 북측 및 동측으로 대로3류(폭 25m~30m), 서측으로 소로1류(폭 10m~12m), 남측으로 소로2류(폭 8m~10m)에 접하며, 주 진입로는 남측을 통과하는 소로2류임.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역(2012-12-28), 대로3류(폭 25m~30m)(2012-12-28)(접합), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(2012-12-28)(접합), 소로2류(폭 8m~10m) (2012-12-28)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2021-10-08)(대전태평초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2021-10-08)(대전태평초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

-매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 3번 임차권등기(2025.3.17. 등기) 있음. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함
-채권자 서울보증보험 주식회사가 임차인 문지윤의 임차보증금반환채권을 양수함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보:

1.1. 사건 개요:

사건번호: 대전지방법원 2025타경503148 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOOOOOO

1.2. 물건 내역:

소재지: 대전광역시 중구 유천동 319-1 유진하나아파트 5층508호

용도: 아파트

건물명: 유진하나아파트

구분건물: 18층 중 5층 508호

1.3. 감정가 및 면적:

감정가: 224,000,000원

토지면적: 24.99㎡ (약 7.56평)

건물면적: 84.84㎡ (약 25.67평)

1.4. 경매 정보:

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건:

2.1. 위치 및 주변 환경:

대상 물건은 대전광역시 중구 태평동 소재 태평초등학교 남측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트단지, 근린생활시설, 주택 및 점포, 학교 등으로 형성된 일반 주택지대입니다.

2.2. 교통 및 접근성:

단지 내 차량 진입은 무난하며, 노선버스정류장과의 거리 및 접근성 등을 고려할 때 대중교통 사정은 보통입니다.

2.3. 도로 상태:

아파트 단지 북측 및 동측으로 대로3류(폭 25m~30m), 서측으로 소로1류(폭 10m~12m), 남측으로 소로2류(폭 8m~10m)에 접하며, 주 진입로는 남측을 통과하는 소로2류입니다.

3. 권리분석:

3.1. 등기부 현황:

* 소유권보존: 1997-12-29 (오명근)

* 소유권이전: 2019-01-14 (원유정, 상속)

* 주택임차권: 2025-03-17 등기 (문지윤, 금155,000,000원) - 인수 대상

* 압류: 2024-01-23 (동청주세무서장) - 말소기준권리

* 강제경매: 2025-08-11 등기 (서울보증보험, 165,503,039원)

3.2. 임차인 분석:

* 임차인: 문지윤

* 보증금: 155,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자/확정일자: 2019-02-27

* 배당신고일자: 2025-03-17

* 대항력: 있음

* 비고: 보증금 6,000,000원 1차 증액분 있으나, 등기상 임차권은 155,000,000원으로 기재됨.

4. 상권분석:

4.1. 지역 상권 특성:

해당 물건은 아파트단지와 더불어 근린생활시설, 주택 및 점포 등이 혼재된 지역에 위치하고 있어 지역 주민을 대상으로 하는 기본적인 상권이 형성되어 있습니다. 초등학교 인근으로 가족 단위 거주 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보:

5.1. 건물 구조 및 상태:

철근콘크리트 벽식구조 슬래브지붕 18층 아파트 중 5층에 위치합니다. 외벽은 페인팅 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시입니다.

5.2. 편의 및 부대시설:

급배수, 위생, 난방, 도시가스, 승강기, 소방, 지하주차 설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.3. 아파트 단지 정보:

* 아파트명: 유진하나아파트

* 건축년도: 1997년

* 총 세대수: 234세대

* 최고층: 18층

* 주차대수: 총 77대 (지하 5대, 지상 6대, 기타 66대)

6. 잠재적 리스크:

6.1. 대항력 있는 임차인 인수 위험:

을구 순위 3번의 임차인 문지윤은 대항력이 있으며, 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다. 채권자 서울보증보험은 임차인 문지윤의 보증금반환채권을 양수하였습니다. 등기된 임차권 금액은 155,000,000원입니다. 이 금액이 배당에서 전액 변제되지 않으면 매수인이 추가로 부담해야 합니다.

6.2. 기타 사항:

토지이용계획상 제3종일반주거지역이며, 학교 관련 보호구역(상대/절대)에 해당됩니다.

7. 종합 의견:

본 물건은 대전광역시 중구의 일반 주거지역에 위치한 아파트로, 적정 면적과 사용승인 연도를 가지고 있습니다. 주변 환경 및 교통 여건은 보통 수준입니다. 그러나 대항력 있는 임차인과의 인수 문제가 가장 큰 리스크 요인으로 작용합니다. 임차인의 보증금 155,000,000원이 배당을 통해 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 이를 인수해야 하므로 총 실인수가는 크게 증가할 수 있습니다. 따라서 본건은 권리관계 분석 및 인수되는 임차보증금액 확정에 대한 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

8. 투자 포인트:

* 대전광역시 중구의 생활권 내에 위치합니다.

* 전용면적 84.84㎡로 일반적인 가족 구성원이 거주하기에 적합한 면적입니다.

* 건축연도가 1997년으로 신축은 아니나, 관리 상태에 따라 개선 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가:

본건의 감정가는 224,000,000원이며, 최근 유사 면적(84.84㎡)의 거래 사례로는 2026년 4월 13층이 225,000,000원, 2026년 6월 9층이 240,000,000원에 거래되었습니다. 본건은 5층에 해당하며, 층수 등을 고려 시 현 시세는 약 210,000,000원 ~ 220,000,000원 수준으로 추정됩니다.

그러나 대항력 있는 임차인 문지윤에게 인수될 수 있는 보증금 155,000,000원을 고려하면, 매수인의 총 실인수가는 입찰가에 인수 보증금을 더한 금액이 됩니다. 예상되는 총 실인수가가 시장 가치를 초과하지 않도록 입찰가를 산정해야 합니다.

가장 보수적으로, 시장 가치를 220,000,000원으로 가정하고 인수 보증금 155,000,000원을 제외하면, 최대 입찰 가능 금액은 65,000,000원입니다.

따라서, 본건의 리스크를 고려한 예상 입찰가는 70,000,000원 ~ 100,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것을 제안합니다. 이 범위 내에서 입찰 시에도 총 실인수 금액이 시장 가치를 초과하지 않도록 면밀한 검토가 필요하며, 배당 결과에 따라 인수될 보증금액이 달라질 수 있음을 유념해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.