나이스옥션 법원경매 대전 2025타경503128 [1] 대전광역시 동구 천동 65-17 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 프라임감정 · 평가일 2025.08.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 동구 천동 소재 '천동파출소' 남동측 근거리에 위치하며, 주위는 대체적으로 아파트단지, 근린생활시설, 다세대주택 등이 혼재하는 지대로서, 제반 주위환경은 대체로 보통시 됨.

교통상황

본건까지 제반차량을 이용한 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용여건은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 중 제2층 제201호로서
사용승인일 : 1998.3.19
외벽 : 치장석 붙임 마감 등.
내벽 : 벽지도배 및 타일붙임 마감 등.
창호 : 샷시창호 등.

이용상태

'다세대주택'으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지로서, 현황 '주거용(다세대주택)' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건 남서측으로 노폭 약 4미터 내외의 도로를 통하여 접근 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

천동 65-17 : 도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2015-12-30)(중점경관관리구역(계족산, 식장산, 가양비래공원))

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

-건물외부에 '나 성우빌리지', 공동출입구에 ㉯ 기재 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 대전지방법원 2025타경503128 (1)

* 소재지: 대전광역시 동구 천동 65-17 2층201호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 119,000,000원

* 토지면적: 50.45㎡ (약 15.26평)

* 건물면적: 74.05㎡ (약 22.40평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 충절로신용협동조합 (자료상의 '충OOOOOOOO'는 충절로신용협동조합으로 추정됨)

* 건축년도: 1998년 3월 19일 사용승인

1.1. 입지조건

* 주위환경: 본건은 대전광역시 동구 천동 소재 '천동파출소' 남동측 근거리에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 다세대주택 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주거 환경은 보통 수준임.

* 교통상황: 제반 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 여건은 보통으로 평가됨.

* 인접도로상태: 물건지 남서측으로 노폭 약 4미터 내외의 도로를 통해 접근 가능함.

1.2. 권리분석

* 등기부상 권리관계:

* 말소기준권리: 2020년 3월 26일자 충절로신용협동조합 근저당 (을5)

* 본 경매물건은 임의경매로서, 말소기준권리보다 선순위 권리인 소유권 이전 등기(갑1~갑4) 외에는 모두 말소기준권리보다 후순위이거나 동시 설정된 권리(을5, 을6, 갑5~갑8)로, 매각으로 인해 모두 소멸될 예정임.

* 채권 총액: 189,807,969원

* 임차인 현황:

* 임차인: 강인구

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020년 4월 13일

* 대항력: 없음

* 비고: 인수할 임차보증금은 없는 것으로 분석됨.

1.3. 상권분석

* 본건이 위치한 대전광역시 동구 천동 지역은 주거단지 위주로 형성되어 있으며, 인근에 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용은 가능함.

* 주변 시세 분석 (최근 매매 정보 기반):

* 동일 건물 (성우빌리지(나동), 65-17번지) 74.05㎡ (22.40평) 1층 매물이 2025년 2월 7일에 97,000,000원에 거래되었음. 이는 본건의 전용면적과 정확히 일치함.

* 인근 신축 다세대주택 (대선하우스빌, 2019년 건축) 66.71㎡ (20.18평) 3층 매물이 2025년 5월 28일에 155,000,000원에 거래되었음. 신축 건물임을 감안하면 가격 차이가 상당함.

* 인근 연립주택 (은혜주택, 1986년 건축) 64.08㎡ (19.39평) 2층 매물이 2026년 4월 16일에 60,000,000원에 거래되었음. 연식과 면적을 고려할 때 참고 가능함.

1.4. 생활정보

* 주변 시설: '천동파출소'가 인근에 위치하며, 일상생활에 필요한 편의시설 및 근린생활시설은 해당 지역에 산재해 있을 것으로 예상됨. 대중교통 이용이 가능하여 시내 접근성도 양호한 편임.

* 혐오시설: 제공된 정보 및 지도상으로 특별한 혐오시설은 확인되지 않으나, 입찰 전 현장 방문을 통해 추가 확인 필요.

1.5. 잠재적 리스크

* 건축 연도: 1998년으로 비교적 노후화된 건물임 (사용승인일 기준).

* 특이사항/주의사항: 건물 외부에 '나 성우빌리지', 공동출입구에 '㉯' 기재가 있어 동을 구분하거나 특정 구역을 표시하는 것으로 보임. 이는 건물 관리 및 위치 파악에 참고할 사항임.

* 임대관계: 임대관계가 미상임. 그러나 임차인 강인구씨의 보증금 및 차임이 0원으로, 대항력도 없어 인수 부담은 없는 것으로 보임.

1.6. 종합 의견

* 본건은 대전 동구 천동에 위치한 다세대주택으로, 건축된 지 약 28년이 경과한 건물임.

* 인근에 파출소, 버스정류장 등 편의시설 및 교통 여건은 보통 수준이며, 주위는 주거 지역으로 형성되어 있음.

* 권리 분석상 인수해야 할 부담은 없으며, 임차인의 보증금/차임도 0원으로 특이사항 없음.

* 동일 건물 내 유사 면적 물건이 최근 97,000,000원에 거래된 점이 가장 중요한 시세 참고 지표임.

* 감정가는 119,000,000원으로 책정되어 있으나, 최근 거래가와 상당한 차이를 보임. 신축 건물과의 시세 격차 또한 크므로, 감정가보다는 최근 거래가를 기준으로 시세 판단이 필요함.

1.7. 투자 포인트

* 동일 건물 내 최근 실거래가 97,000,000원 대비 감정가가 높게 책정되어 있어, 낙찰 가능성이 있는 가격대에 진입할 경우 시세 차익을 기대할 수 있음.

* 권리상 인수 부담이 없어 명확한 명도 및 권리 관계 파악이 용이함.

* 주택 시장 상황에 따라, 97,000,000원보다 조금 높은 금액으로 안전하게 낙찰받아 시세 반영 여부를 지켜보는 전략이 유효할 수 있음.

1.8. 예상 입찰가

* 산출 근거:

* 가장 직접적인 비교 대상인 본건과 동일한 건물, 동일 면적(74.05㎡)의 1층 물건이 2025년 2월 7일 97,000,000원에 실거래 되었음.

* 감정가는 119,000,000원으로 책정되어 있으나, 실제 거래가와 괴리가 상당함.

* 인수할 보증금 등 추가 비용은 없음.

* 신축 다세대와의 시세 차이를 고려하여, 연식에 따른 감가상각을 적용할 때 97,000,000원의 거래가는 현실적인 시세로 판단함.

* 제안 예상 입찰가: 105,000,000원

* 이는 최근 실거래가(97,000,000원) 대비 약 8.2% 상승한 가격이며, 감정가(119,000,000원) 대비 약 11.8% 낮은 가격으로, 경쟁력을 확보하면서도 잠재적 시세 상승 여력을 고려한 가격입니다. 본 제안가는 시장 상황 및 입찰 참여자들의 성향에 따라 조정될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.