나이스옥션 법원경매 충주 2025타경30716 [1] 충청북도 충주시 칠금동 825 코오롱동신아파트 204동 OOOOOO 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 강학선 · 평가일 2025.08.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 충주시 칠금동 소재 ""탄금초등학교"" 남측 인근에 위치하며, 주위는 아파트
단지 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 대체적으로 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 간선도로와 연계되어 일반차량을 이용한 접근성은
보통이며 대중교통 이용여건은 노선 및 배차간격 등을 고려시 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물 내 제204동 제4층 제403호로서
외 벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등임.
내 벽 : 벽지 및 일부 타일마감 등임.
창 호 : 샷시창호 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

전기설비, 난방설비, 위생 및 급배수설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 평지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지내 도로가 외곽 공도와 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(2020-08-07)(금릉택지개발사업지구),
중로1류(폭 20m~25m)(중로1-22)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(중로2-17)(접합), 중로2류(폭
15m~20m)(중로2-18)(접합), 가축사육제한구역(모든가축사육제한지역)<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-09-20)(탄금초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>,
상대보호구역(2024-04-19)(탄금중학교 상대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보
호구역(2019-09-20)(탄금초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

1.1. 사건 정보

* 사건번호: 충주지원 2025타경30716 (1)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 한OOOOOOO

1.2. 물건 현황

* 소재지: 충청북도 충주시 칠금동 825 코오롱동신아파트 204동 4층 403호

* 용도: 아파트

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정가 및 면적

* 감정가: 228,000,000원

* 토지면적: 44.84㎡ (약 13.56평)

* 건물면적: 75.63㎡ (약 22.88평) - 전용면적

* 건물지분: 75.626㎡ (약 22.88평) - 전용면적

2. 입지조건

3.

2.1. 위치 및 주위환경

* 본건은 충청북도 충주시 칠금동에 위치하며, "탄금초등학교" 남측 인근에 자리하고 있습니다.

* 주위는 아파트 단지 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

* 차량 접근이 용이하며, 인근 간선도로와의 연계를 통해 일반 차량 이용 시 접근성은 보통입니다.

* 대중교통 이용 여건은 노선 및 배차 간격을 고려할 때 보통 수준으로 판단됩니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

* 도시지역, 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역 (금릉택지개발사업지구)으로 지정되어 있습니다.

* 중로1류(폭 20m~25m), 중로2류(폭 15m~20m)에 접합되어 있습니다.

* 가축사육제한구역 (모든가축사육제한지역), 상대보호구역 (탄금초등학교, 탄금중학교), 절대보호구역 (탄금초등학교)으로 지정되어 있습니다.

2.4. 주변 시설

* 단지 인근에는 탄금초등학교, 탄금중학교, 충주여자고등학교 등 교육 시설이 위치합니다.

* 또한, 충주문화예술회관, 충주박물관, 중앙탑공원, 충주종합운동장, 충주호 등 문화, 휴식, 체육 시설이 인접해 있어 생활 편의성이 높습니다.

* 현재까지 파악된 정보상 주변에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

4.

3.1. 등기부 현황

* 집합건물 등기부상 소유권 이전 내역, 근저당권, 압류, 가압류 등이 등기되어 있었습니다.

* 등기부채권 총액은 300,742,927원입니다.

3.2. 말소기준권리

* 말소기준권리는 2018년 10월 2일에 접수된 한국스탠다드차타드은행의 근저당권 (을9)입니다.

3.3. 인수되는 권리

* 말소기준권리보다 후순위인 권리들(갑20, 갑21, 갑22, 갑23, 갑24, 갑25 등)은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 제공된 물건명세서 참고사항에 따르면, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권으로 기재되어 있으나, 지상권에 대한 상세 개요는 비고란에 없어 확인이 필요합니다. (하지만 현재 등기부상 지상권은 보이지 않습니다.)

3.4. 임차인 현황

* 본 건의 임대 관계는 현재 미상입니다.

* 인수 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있어, 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 보입니다.

* 그러나 임대 관계가 미상이므로, 실제 점유 관계 및 대항력 있는 임차인이 있는지 추가적인 확인이 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

5.

4.1. 상업시설 현황

* 본 건이 위치한 지역은 대규모 아파트 단지를 중심으로 형성된 주거 지역이며, 단지 내 및 인근에 다수의 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주변의 문화, 체육, 공원 등 편의 시설 접근성이 양호하여 주거 가치가 높다고 판단됩니다.

5. 생활정보

6.

5.1. 아파트 정보

* 아파트명: 코오롱동신아파트

* 주소: 충청북도 충주시 칠금동 825

* 사용승인일: 1997년 10월 28일 (건축 29년차)

* 세대수: 920세대

* 동수: 14개동

* 최고/최저층: 15층 / 1층

* 전용면적: 75.63㎡ (약 22.88평)

* 분양면적: 제공된 정보로는 해당 호실의 정확한 분양면적을 확인하기 어렵습니다.

* 주차시설: 총 433대 (지상 3대, 지하 32대, 기타 - 명확한 지하주차대수 정보 부족, 총 주차 대수/세대수 비율 약 0.47대/세대)

5.2. 단지 내 편의시설

* 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소, 전기차충전기(지상 4대) 등이 마련되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

7.

6.1. 권리 관련 리스크

* "임대 관계 미상"으로 명시되어 있어, 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성이 있습니다. 이에 대한 추가 확인 및 대비가 필요합니다.

6.2. 물건 자체 리스크

* 아파트 건축 연도가 1997년으로, 약 29년차 되어 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 건축물대장상의 전유부 정보(1403호)와 실제 명세서상의 호수(403호) 간의 차이가 존재할 수 있으나, 면적 정보는 유사하므로 큰 문제는 없을 것으로 보입니다. (단, 정확한 현장 조사가 필요할 수 있습니다.)

6.3. 주변 환경 리스크

* 현재까지 파악된 정보 상 특별한 혐오시설이나 소음, 악취 등 민원을 유발할 수 있는 시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

8.

* 본 물건은 충주시 칠금동의 주거 밀집 지역에 위치한 아파트로, 주변 교육 시설 및 문화, 공원 등의 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

* 다만, 임대 관계 미상으로 인한 대항력 있는 임차인 존재 가능성과 건축 연수에 따른 노후화는 고려해야 할 부분입니다.

* 권리관계는 말소기준권리보다 후순위 권리들이 모두 소멸될 예정으로 비교적 명확한 편입니다.

8. 투자 포인트

9.

* 탄금초, 탄금중 등 교육 환경 우수.

* 중앙탑공원, 충주박물관 등 문화/휴식 시설 인접.

* 차량 및 대중교통 접근성 보통 이상.

* 일괄매각으로 토지 및 건물 권리 동시 확보.

9. 예상 입찰가

10.

9.1. 시세 분석

* 본 건은 전용면적 75.63㎡ (약 22.88평) 규모의 아파트입니다.

* 최근 실거래가 정보에 따르면, 유사 면적(75.626㎡)의 14층 매물이 2026년 6월 20,500만원, 2026년 7월 20,000만원에 거래되었습니다.

* 같은 단지의 더 큰 면적(84.87㎡) 매물이 2026년 7월 23,000만원에 거래된 사례도 있습니다.

* 본 건의 감정가는 228,000,000원으로, 최근 실거래가 평균(약 20,250만원)보다 높게 책정되어 있습니다.

* 층수(4층)는 14층보다는 낮으므로, 동일 면적이라도 가격 차이가 발생할 수 있습니다.

9.2. 예상 입찰가 제안

* 최근 실거래가 평균 및 현재 감정가를 종합적으로 고려할 때, 보수적으로 접근한다면 약 210,000,000원에서 225,000,000원 사이의 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

* 본 건의 희망 입찰가는 약 215,000,000원으로 제안합니다. (이는 시세 및 물건 상황에 따라 변동될 수 있으며, 현장 조사 및 권리 분석을 통해 최종 결정하시길 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.