나이스옥션 법원경매 제천 2025타경5399 [1] 충청북도 제천시 신월동 1115-51 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나라

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 제천시 신월동 소재 ""제천고추시장"" 남동측 근거리에 위치하며, 주위는
단독주택, 농경지, 자연림 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건 북동측 인근으로 ""용두대로""가 통과하며, 동측 도보 약 1분 내외의 거리에
버스정류장이 소재함.

형태 및 이용상태

인접필지 대비 경사를 이루는 사다리형의 토지로, 임야기타(조경수 식재) 등으로
이용중임.

인접 도로상태

맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(일부제한지역 500m)<가축분뇨의 관리 및 이용
에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

1.맹지임.
2.본건 토지에 소유자 미상의 조경수 식재되어 있으나 매각 대상에 포함(현황조사보고서
및 감정평가서 참조).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 제천지원 2025타경5399 (1)

경매구분: 공유물분할을위한경매

채권자: 서OO

1.2. 물건 현황

소재지: 충청북도 제천시 신월동 1115-51

용도: 임야

감정가: 100,536,000원

토지면적: 852.00㎡ (약 257.73평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 기타 (공유물분할을 위한 경매)

1.3. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 공유물분할경매, 공동담보

주의사항: 1. 맹지임. 2. 본건 토지에 소유자 미상의 조경수 식재되어 있으나 매각 대상에 포함됨.

1.4. 감정평가 요약

토지감정요항표 요약:

* 위치 및 주위환경: 충청북도 제천시 신월동 소재 "제천고추시장" 남동측 근거리에 위치하며, 주위는 단독주택, 농경지, 자연림 등이 혼재하는 지역임.

* 교통상황: 본건 북동측 인근으로 "용두대로"가 통과하며, 동측 도보 약 1분 내외 거리에 버스정류장이 소재함.

* 형태 및 이용상태: 인접필지 대비 경사를 이루는 사다리형의 토지로, 임야 기타(조경수 식재) 등으로 이용 중임.

* 인접 도로상태: 맹지임.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(일부제한지역 500m), 준보전산지.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 충청북도 제천시 신월동에 위치하며, 주변은 단독주택, 농경지, 자연림 등이 혼재된 지역입니다. 인근에 "제천고추시장"이 있어 지역적인 상업 활동이 있을 것으로 예상됩니다.

2.2. 교통 접근성

북동측 인근에 "용두대로"가 지나고 있으며, 동측으로 도보 약 1분 거리에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능합니다. 다만, 차량 진입을 위한 도로가 없어 맹지에 해당합니다.

2.3. 토지 이용 현황

토지는 인접 필지에 비해 경사를 이루는 사다리형의 임야로, 현재 조경수 등이 식재되어 있습니다.

2.4. 토지이용계획

본 토지는 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 준보전산지로 지정되어 있어 개발 및 이용에 있어 관련 법규의 제한을 받을 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원. (제공된 정보 상 별도 임차인 현황 없음)

3.2. 등기부 현황

* 말소기준권리: 2025년 8월 18일 접수된 서정영 외 1명의 임의경매(갑15)로, 이 경매개시결정으로 공유물분할 경매가 진행됩니다.

* 소멸되지 않는 권리: 물건명세서 상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권으로 명시되어 있으나, 구체적인 내용은 확인이 필요합니다.

* 주요 등기사항 요약:

* 소유권 일부 이전 (김영옥)

* 지분 이전 및 임의경매 기록 다수 (이혜숙, 유선이, 김용태, 주식회사현대토지개발신탁 등)

* 공유물 분할 관련 등기 사항 확인됨.

* 총 등기부채권액은 0원으로, 경매로 인해 대부분의 권리가 소멸될 것으로 보입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역적 특성

본 물건은 제천고추시장 인근의 지역으로, 농경지와 자연림이 혼재된 지역입니다. 상업 시설보다는 전원생활 또는 농업 활동에 적합한 환경으로 보입니다. 제천시 전체적으로는 자연치유도시를 표방하며 관광 및 휴양 관련 산업을 육성하는 추세입니다.

4.2. 잠재적 개발 가능성

토지가 도시지역, 자연녹지지역, 준보전산지 등으로 묶여 있어 개발에는 제약이 따릅니다. 향후 토지 이용 계획 변경이나 인접 토지와의 통합 개발 등을 통해 가치 상승을 기대할 수 있으나, 맹지라는 점과 접근성 문제가 큰 제약으로 작용합니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 편의시설

* 대중교통: 동측 도보 약 1분 거리에 버스정류장이 있으며, 58번, 59번, 51번 버스 노선이 운행되는 것으로 파악됩니다 (행복주택 하차 후 도보 이용 가능).

* 편의시설: 제천고추시장 및 제천 시내의 이마트, 롯데마트 등 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 인근에 행복주택, 재활 요양원 등이 있어 주거 및 복지 시설이 일부 존재합니다.

5.2. 주변 환경

신월동 마라골 일원은 최근 하수관로 설치 사업 완료로 악취 및 하천 오염 문제가 개선되었습니다. 또한, 신월동 2, 3통 지역은 2027년부터 도시재생 사업 대상지로 선정되어 주거 환경 개선이 기대됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 맹지 (Landlocked Property)

가장 큰 리스크 요인입니다. 도로와의 직접적인 연결이 없어 건축 인허가를 받기 어렵고, 토지 이용 및 활용에 심각한 제약을 받습니다. 길을 내기 위한 인접 토지 매입 또는 협의가 필요하며, 이는 상당한 추가 비용과 시간, 노력을 요합니다.

6.2. 개발 제한

도시지역 내 자연녹지지역, 준보전산지, 가축사육제한구역 등으로 지정되어 있어 건축 및 토지 이용에 대한 법적 제한이 있습니다. 개발 시에는 관련 법규 및 조례를 철저히 확인해야 합니다.

6.3. 경사지 및 이용의 어려움

인접 필지 대비 경사를 이루는 사다리형 토지로, 토지의 평탄화 작업 등 추가적인 비용이 발생할 수 있습니다.

6.4. 식재된 조경수

소유자 미상의 조경수가 식재되어 있어, 향후 소유권 문제나 수목에 대한 처리 방안을 고려해야 할 수 있습니다. 매각 대상에 포함되어 있으나, 현 상태에서의 가치 판단 및 관리에 대한 고려가 필요합니다.

6.5. 혐오시설 가능성

주변 지역 정보 검색 결과, 과거 제천 왕암 폐기물매립장 관련 이슈가 있었으나, 본 건 소재지와의 직접적인 관련성은 확인되지 않았습니다. 현재 신월동 지역은 도시재생 사업 등으로 환경 개선이 이루어지고 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 충청북도 제천시 신월동 소재 임야로, 공유물 분할을 위한 경매로 진행됩니다. 감정가는 1억 536만원으로 책정되었으나, 도로와의 접면이 없어 맹지에 해당하며, 자연녹지지역, 준보전산지 등의 개발 제한이 존재하는 점은 큰 단점입니다. 또한, 경사지이고 소유자 미상의 조경수가 식재되어 있는 점도 고려해야 합니다. 긍정적인 측면으로는 인근에 제천고추시장이 있고, 대중교통 이용이 가능한 버스정류장이 있으며, 신월동 지역이 도시재생 사업 대상지로 선정되어 환경 개선 및 주거 환경 향상이 기대된다는 점입니다.

8. 투자 포인트

* 맹지 탈출 전략 수립: 인접 토지와의 협의, 현황도로 인정 절차 검토 등을 통해 접근성 확보 방안을 마련하는 것이 핵심입니다.

* 장기적 관점에서의 접근: 토지 이용 계획 변경 가능성, 지역 개발 호재 등을 고려한 장기적인 투자 관점이 필요합니다.

* 낮은 감정가 활용: 맹지 및 개발 제한으로 인해 시세 대비 낮은 가격에 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

* 조경수 활용 방안: 식재된 조경수의 가치를 평가하고, 이를 활용할 방안을 모색할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 다양한 요인에 따라 달라질 수 있습니다. 맹지라는 점, 개발 제한, 경사지라는 물리적 조건, 그리고 조경수 식재 등의 특수성을 고려할 때, 감정가 이하에서의 신중한 접근이 필요합니다. 투자자는 본인의 자금력, 위험 감수 수준, 그리고 맹지 탈출 및 토지 활용 계획 수립 가능성 등을 종합적으로 판단하여 입찰가를 결정해야 할 것입니다. 주변 유사 토지의 시세, 향후 개발 가능성 등을 면밀히 분석하여 보수적인 접근을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.