나이스옥션 법원경매 안양 2025타경101329 [1] 경기도 안양시 만안구 석수동 285-6 청아람 5층502호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가온 · 평가일 2025.08.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

`본건은 경기도 안양시 만안구 석수동 소재 <화창초등학교> 북동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 다세대주택, 아파트단지 등이 혼재하는 지역으로 제반 입지여건 및 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평슬라브)지붕 지상5층 건물 내 제5층 제502호로서,
( 사용승인일 : 2014.05.02 )
외 벽 : 석재붙임 등 마감.
창 호 : 샷시 등 임.

이용상태

도시형생활주택(거실, 주방, 방, WC 등)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 난방설비, 소화설비 등이 설비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지로 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측 및 남동측으로 소로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 소로2류(접합), 소로3류(접합), 상대보호구역, 대기관리권역, 교통기타용도지역지구미분류, 도시교통정비지역, 과밀억제권역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

임차권 승계인인 주택도시보증공사로부터 우선변제권만 주장하고 대항력 포기하며, 임대차보증금 전액 변제받지 못 해도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서(2026.06.01.자)가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 안양지원 2025타경101329 (1)

소재지: 경기도 안양시 만안구 석수동 285-6 청아람 5층 502호

용도: 도시형생활주택

건물면적: 49.11㎡ (약 14.86평)

토지면적: 22.57㎡ (약 6.83평)

감정가: 254,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

1.2. 건물 정보

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평슬라브)지붕

사용승인일: 2014년 05월 02일

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본 물건은 경기도 안양시 만안구 석수동 소재 화창초등학교 북동측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 근린생활시설, 다세대주택, 아파트단지 등이 혼재되어 있으며, 전반적인 입지 여건 및 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리: 안양시 압류 (2024.01.22.)

본 물건은 강제경매 개시결정으로 진행되었으며, 말소기준권리보다 늦게 설정된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (정 )

* 보증금: 230,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021년 04월 09일

* 확정일자: 2021년 03월 18일

* 대항력: 없음

* 비고: 임차권 승계인인 주택도시보증공사로부터 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 임대차보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서(2026.06.01.자)가 제출되었습니다.

3.3. 인수되는 권리

인수되는 임대차보증금: 0원

상기 확약서 제출로 인해 낙찰자가 인수해야 할 임대차보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 실거래가 분석

제공된 최근 매매 JSON 정보를 바탕으로 주변 시세를 분석한 결과는 다음과 같습니다.

* 2026년 3월 거래 (석수빌라, 1986년 건축): 41.88㎡ (약 12.67평) / 220,000,000원

* 2026년 7월 거래 (라움캐슬, 2019년 건축): 59.97㎡ (약 18.14평) / 300,000,000원

* 2026년 7월 거래 (수자인, 2013년 건축): 39.3㎡ (약 11.89평) / 247,000,000원

4.2. 시세 분석

본 물건은 49.11㎡ (약 14.86평) 면적이며, 2014년 5월에 사용 승인되었습니다.

비슷한 시기에 건축된 39.3㎡ 면적의 물건이 247,000,000원에 거래된 점을 고려할 때, 본 물건의 감정가 254,000,000원은 시세 대비 합리적인 수준으로 판단됩니다. 최신 거래 사례들을 종합적으로 고려할 때, 현 시세는 250,000,000원 ~ 290,000,000원 범위로 추정됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

본 물건은 도시형생활주택으로 방, 거실, 주방, 화장실 등으로 구성되어 있습니다.

5.2. 편의시설 및 교육시설

인근에 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 또한, 화창초등학교가 인근에 위치하여 자녀 교육 환경이 양호한 편입니다.

5.3. 주변 시설

별도의 검색 결과, 본 물건 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 사항

주택도시보증공사(HUG)가 임차인의 대항력을 포기하고 잔존 보증금 반환 청구권을 포기한다는 확약서를 제출하였으나, 추후 HUG의 내부 절차나 관련 법규 변경 등으로 인한 잠재적인 분쟁 발생 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다.

6.2. 건물 노후도

2014년 건축 연식으로 인해 신축 건물 대비 감가상각 및 유지보수 필요성이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 안양시 만안구 석수동에 위치한 도시형생활주택으로, 권리 분석상 낙찰자가 인수하는 권리나 보증금 부담이 없습니다. 임차인(HUG)과의 특수 관계 및 확약서 제출로 인해 낙찰자의 위험 부담이 현저히 줄어든 점이 가장 큰 장점입니다. 주변 시세를 고려할 때 감정가 수준 또는 그 이상으로 입찰을 고려해볼 만한 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* HUG 인수 조건 변경 및 임차인의 대항력 포기/보증금 반환 청구권 포기로 인한 인수 부담금 제로.

* 안정적인 주거 지역 내 위치 및 양호한 입지 조건.

* 최근 거래 사례 대비 합리적으로 책정된 감정가.

* 안양시 도시 개발 계획 및 교통망 확충에 따른 미래 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 254,000,000원입니다.

주변 시세 분석 결과, 유사 면적 및 건축 연식의 주택들이 247,000,000원 ~ 300,000,000원 범위에서 거래되고 있습니다.

특히, 임차인 관련 위험 요소가 제거되어 낙찰자의 부담이 없다는 점을 고려할 때, 경쟁이 다소 있을 수 있습니다.

따라서, 보수적으로 감정가 대비 100% ~ 110% 수준의 입찰가를 고려하는 것이 적절합니다.

희망 입찰가: 275,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.