나이스옥션 법원경매 강릉 2025타경30681 [1] 강원특별자치도 동해시 망상동 320-3 대지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 동해시 망상동 소재 "영동선 망상해수욕장역" 남서측 근거리에 위치하고 있으며, 부근은 농가주택, 전원주택, 펜션, 농경지 및 임야 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 버스정류장과의 거리, 노선, 운행빈도 등을 감안할 때 대중교통 사정은 보통시됩니다.

형태 및 이용상태

기호(1)~(16)은 완경사지를 계단식으로 대체로 평탄하게 조성한 토지로서, 기호(1)(14)(16)은 부정형의 평지 및 일부 완경사지로서 "주거나지 및 법면 등", 기호(2)~(7), (9)~(13)은 사다리형의 대체로 등고평탄한 토지로서 "주거나지", 기호(8)(15)는 부정형의 등고평탄한 토지로서 "도로 등"상태이며, 기호(17)은 부정형 완경사지로서 "임야 및 진입도로 등"상태입니다.

인접 도로상태

본건 기호(1)~(7), (9)~(14), (16)은 로폭 약5미터 내외의 현황 도로인 기호(8) 또는 기호(15)와 접하고 있으며, 기호(5)(8)(9)(15)(17)은 남서측으로 로폭 4미터 내외의 시멘트포장도로가 소재하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

공히 자연녹지지역, 가축사육제한구역(모든 축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>이며, 기호(4)(14)(17)는 가축사육제한구역(젖소 닭 오리 메추리 개 돼지 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>이며, 기호(17)은 보전녹지지역, 공익용산지<산지관리법>, 보전산지<산지관리법>, 준보전산지<산지관리법>입니다.

제시목록 외의 물건

본건 기호(17) 남서측 일부 지상에 산불감시초소가 소재하고 있으며, 남측 경계부근에 제시외 분묘 등이 소재하고 있으나 정확한 점유여부 및 점유면적 등은 불분명한 상태입니다.

공부와의 차이

본건 토지중 기호(1)~(7), (9)~(14), (16)은 의뢰목록상 지목이 "대" 이나, 현황은 "주거나지 등" 상태입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

- 일괄매각
- 토지만 매각, 지상 소재 석축 및 자연생 입목 등은 포함 평가, 목록15. 현황 '도로 등' 감안 평가
- 현황 : 목록1,14,16. '주거나지 및 법면 등', 목록9 내지 13. '주거나지 등'
- 지적 경계 불분명

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 강릉지원 2025타경30681 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 강원특별자치도 동해시 망상동 320-3

용도: 대지

토지면적: 5,924.00㎡ (약 1,792.11평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

감정가: 985,821,000원

1.3. 주요 특이사항 및 주의사항

특이사항: 공동담보, 중복사건, 분묘기지권

주의사항:

- 토지만 매각 대상이며, 지상 소재 석축 및 자연생 입목 등은 포함 평가됨.

- 목록 15번 토지는 현황 '도로 등'으로 감안 평가되었음.

- 토지 현황: 목록 1, 14, 16번지는 '주거나지 및 법면 등', 목록 9 내지 13번지는 '주거나지 등' 상태임.

- 지적 경계 불분명.

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변환경

본 물건은 강원특별자치도 동해시 망상동에 위치하며, "영동선 망상해수욕장역" 남서측 근거리에 자리하고 있습니다. 주변으로는 농가주택, 전원주택, 펜션, 농경지 및 임야 등이 혼재된 지역입니다. 망상해변이 인근에 있어 관광지로서의 입지성을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 가능합니다. 망상해수욕장역이 가까이 있어 철도 접근성 또한 양호합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 말소기준권리: 2002년 6월 17일 국민은행 근저당 (접수번호 을1)

* 소멸되는 권리: 국민은행 근저당 (을1), 국민은행 지상권 설정 (을2), 주식회사보림축산 근저당 (을3), 박동식 근저당 공동담보 (을4), 주식회사보림축산 임의경매 (갑4) 등은 말소기준권리보다 후순위이거나 법적 절차에 의해 소멸됩니다.

* 인수되는 권리: 2023년 1월 31일 박동식 명의의 소유권이전청구권가등기 (갑3)는 말소되지 않아 경매 낙찰 시 인수될 가능성이 있습니다. 이는 추후 소유권 관련 분쟁의 소지가 될 수 있습니다.

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원이며, 별도로 공개된 임차인은 없습니다. 그러나 임대관계는 미상으로, 실제 점유자 및 임대차 관계는 현장 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

본 물건은 망상해변과 망상오토캠핑리조트 등 관광 시설이 밀집한 지역 인근에 위치하고 있습니다. 이는 관광객 유치를 통한 상권 활성화 잠재력을 시사합니다. 숙박 시설, 펜션, 음식점 등이 운영되고 있으며, 이는 지역 경제에 기여하는 요소입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

인근 망상해변에는 넓은 백사장, 얕은 수심, 울창한 송림이 잘 조성되어 있으며, 야영장, 샤워장, 공중화장실 등 다양한 편의시설이 갖춰져 있어 관광객 이용이 편리합니다. 망상오토캠핑리조트는 어린이 물놀이시설, 놀이터, 농구장, 족구장 등 레크리에이션 시설을 제공합니다. 또한, 망상해변한옥마을, 천곡황금박쥐동굴, 무릉계곡, 추암 촛대바위 등 주변 관광지와 연계성이 좋습니다.

5.2. 혐오시설 및 기타

주변 지역에서 보고된 혐오시설은 없습니다. 그러나, 제시외 물건 정보 및 특이사항에 분묘기지권이 언급되어 있으며, 이는 토지 이용 및 개발에 있어 잠재적인 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 산불감시초소가 소재한다는 점도 특이사항으로 고려해야 합니다.

6. 잠재적 리스크

* 분묘기지권: 남측 경계 부근에 분묘가 소재할 가능성이 있어, 이에 대한 권리관계 확인 및 처리가 필요합니다. 이는 토지 사용에 제약을 줄 수 있습니다.

* 지적 경계 불분명: 토지의 실제 경계가 불분명하여 향후 인접 토지와의 경계 분쟁이 발생할 수 있습니다.

* 토지 이용 현황 불일치: 공부상 지목은 '대지'이나, 현황은 '주거나지 및 법면 등', '주거나지 등', '도로 등'으로 혼재되어 있어, 실제 이용 및 개발 계획 수립 시 면밀한 검토가 필요합니다.

* 개발 제한: 토지이용계획상 자연녹지지역, 보전녹지지역, 가축사육제한구역 등으로 지정되어 있어 건축 및 개발에 제한이 따를 수 있습니다.

* 미등기 시설: 지상 석축 및 자연생 입목 등은 토지와 함께 평가되었으나, 별도 등기된 건물은 없습니다.

* 미상 임대 관계: 임대 관계가 불분명하여 실제 점유자와의 관계 확인이 필요합니다.

* 인수되는 권리: 소유권이전청구권가등기(갑3)가 말소되지 않아 인수될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 동해시 망상동에 위치한 대지로서, 망상해변 및 망상오토캠핑리조트 등 관광 인프라와 인접하여 관광 관련 개발 잠재력을 가지고 있습니다. 차량 및 대중교통 접근성이 양호하며, 주변 관광 자원과의 연계성도 뛰어납니다.

그러나 분묘기지권, 지적 경계 불분명, 토지 현황과 공부상 지목의 차이, 그리고 자연녹지 및 가축사육 제한 구역 지정 등의 잠재적 리스크 요인이 존재합니다. 특히, 말소되지 않은 소유권이전청구권가등기는 권리 분석 시 반드시 고려해야 할 사항입니다. 토지 자체의 활용 계획을 수립함에 있어 이러한 제약 조건들을 면밀히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 동해안 주요 관광지인 망상해변 및 관련 시설과의 근접성.

* 망상해수욕장역 인근으로 대중교통 접근성 우수.

* 관광지 인근으로서 향후 관광객 수요 증대에 따른 개발 잠재력.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 주변 유사 물건의 시세, 토지의 현황 및 개발 가능성, 인수해야 할 권리관계, 그리고 입찰자의 위험 감수 수준 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 본 물건의 감정가는 985,821,000원이나, 상기 언급된 다양한 리스크 요인을 감안하여 신중한 접근이 요구됩니다. 정확한 입찰가 산출을 위해서는 현장 조사 및 추가적인 시장 분석이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.