나이스옥션 법원경매 안양 2025타경101324 [1] 경기도 안양시 동안구 호계동 555-37 호계금정역에스케이브이1센터 지1층비108호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: ST · 평가일 2025.08.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 군포시 금정동에 소재하는 1호선 전철역인 '금정역' 북동측 근거리에 위치하며 본건 부근일대는 지식산업센터 단지이며 인근 일대는 업무시설, 근린생활시설 및 아파트 단지 등의 혼재지역임.

교통상황

본건 단지 내까지 차량 출입 용이하며 인근에 버스정류장이 소재하는 외에 남서측 근거리에 전철역(금정역)이 위치하여 제반 교통사정은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 내 지1층 비108호로서,

외벽 : 스커트 월 구조,
창호 : 복층 유리 구조임.

이용상태

집합건축물대장상 공장(지식산업센터)이나 조사시점 현재 폐문 상태로 내부를 확인하지 못하였는 바 내부구조 등에 관하여는 별도로 첨부하는 '건물 개황도'를 참조하시기 바라며 경매 참여 시에는 사전에 확인하시기 바람.

설비내역

본 건물 공용시설로 위생 및 급배수시설, 소화설비, 승강기설비, 주차시설 등이 갖추어져 있는 것으로 탐문됨.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로 접면도로 및 인접지 등과 대체로 등고 평탄하며 공장(지식산업센터), 지원시설(제1,2종근린생활시설) 부지로 이용되고 있음.

인접 도로상태등

본 토지의 남서측, 북서측 및 남동측으로 각각 대로3류, 소로3류 및 중로2류에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

토지이용계획확인서상 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(접함),
소로3류(폭 8M 미만)(접함), 중로2류(폭 15m~20m)(접함), 대기관리권역, 교통기타용도지역지구
미분류(대도시권, 도시교통정비지역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 중점
경관관리구역이며 기타 자세한 내용에 관하여는 별도로 첨부하는 토지이용계획확인서 사본을
참조하시기 바람.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 등은 미상임.

- 본건은 관계인의 폐문 부재로 내부를 확인하지 못하여 통상적인 관리 및 이용상황 등을 상정하여
평가하였는 바 경매진행 시 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 안양지원 2025타경101324 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 유케이제십일차유동화전문유한회사

1.2. 물건 상세 정보

소재지: 경기도 안양시 동안구 호계동 555-37, 호계금정역에스케이브이1센터 지1층비108호

신주소: 경기도 안양시 동안구 엘에스로 142 (호계동)

용도: 지식산업센터 (건축물대장상 공장(지식산업센터), 지원시설(제1,2종근린생활시설))

감정가: 422,000,000원

토지면적: 40.52㎡ (약 12.26평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 132.30㎡ (약 40.02평)

건물제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

특이사항: 유동화물건

1.3. 건축물 정보

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물

총 층수: 지하 2층 ~ 지상 10층 (건축물대장상 총 10층, 지하 2층 포함)

전유부 층수: 지하 1층

호수: 비108호

건축물 사용승인일: 2020년 08월 24일

전체 호실 수: 375호실

주차: 총 430대 가능

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 안양시 동안구 호계동에 위치하며, 1호선 및 4호선 환승역인 '금정역' 북동측 인근에 자리하고 있습니다. 본건 부근은 다수의 지식산업센터 단지가 밀집해 있으며, 업무시설, 근린생활시설, 아파트 단지 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통상황

단지 내 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재합니다. 남서측 근거리에 지하철 1·4호선 환승역인 금정역이 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리한 편입니다. 또한, GTX-C노선(예정)과의 접근성 또한 기대됩니다.

2.3. 토지 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로, 인접 도로 및 필지와 대체로 등고 평탄합니다. 본 토지는 공장(지식산업센터) 및 지원시설(제1,2종근린생활시설) 부지로 이용되고 있습니다.

2.4. 인접 도로 상태

본 토지는 남서측, 북서측, 남동측으로 각각 대로3류(폭 25m~30m), 소로3류(폭 8m 미만), 중로2류(폭 15m~20m)에 접해 있어 차량 접근성이 양호합니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 또한, 대로3류, 소로3류, 중로2류에 접하며, 대기관리권역, 교통기타용도지역지구미분류(대도시권, 도시교통정비지역, 과밀억제권역), (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 중점경관관리구역 등에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 요약

본 경매 물건은 말소기준권리인 국민은행 근저당(2020.11.23.)보다 후순위 권리들이 모두 말소될 예정입니다. 총 채권액은 1,152,150,955원입니다.

3.2. 등기부 현황 (요약)

* 소유권이전 1번 신탁등기 말소 (2020.11.23.)

* 근저당권 (국민은행, 432,000,000원) - 말소기준권리

* 가압류 (금강종합건설주식회사, 720,150,955원) - 말소 예정

* 임의경매개시결정 (유케이제십일차유동화전문유한회사, 360,870,764원) - 본건 경매 개시

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 주식회사 비비

* 보증금: 13,000,000원

* 차임: 1,300,000원

* 배당신고일자: 2025-10-02

* 대항력: 없음

3.4. 인수되는 권리/금액

임차인의 대항력이 없으므로, 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수하지 않습니다. 인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 위치한 호계동 555-37번지 일대는 '호계 금정역 SK V1 center' 지식산업센터 단지로, 주변에 다양한 업무시설, 근린생활시설, 주거단지가 혼재되어 있어 비즈니스 활동 및 직원들의 생활 편의성이 높은 지역입니다.

4.2. 유동인구 및 배후수요

1·4호선 환승역인 금정역이 인접해 있어 일일 약 5만 5천여 명 이상의 풍부한 유동인구를 확보하고 있습니다. 금정역 서편으로는 다양한 음식점, 유흥업소, 주점 등이 밀집한 먹자골목 상권이 형성되어 있으며, 동편의 안양 IT단지, 안양국제유통단지 등의 직장인들이 주요 고객층을 형성합니다. 또한, GTX-C노선 개통 예정으로 향후 잠재적 가치가 더욱 높아질 것으로 예상됩니다.

4.3. 주변 상업시설 현황

건축물대장상 지원시설(제1,2종 근린생활시설) 용도가 있어, 단지 내외에 편의점, 식당, 카페 등 다양한 근린생활시설이 입점해 있을 것으로 예상됩니다. 주변 아파트 단지 및 산업단지 종사자들을 대상으로 하는 상업 활동이 활발할 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

인근에 버스정류장이 소재하며, 금정역을 통해 지하철 이용이 편리합니다. 또한, 지식산업센터 단지 내 및 주변에 근린생활시설이 분포하고 있어 식사, 쇼핑 등 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이할 것으로 판단됩니다.

5.2. 주거환경 (사업용 부동산 관점)

본 물건은 지식산업센터로서 주거용 부동산과는 다른 성격을 가집니다. 다만, 주변의 아파트 단지들은 단지 내 입주자 및 관련 업종 종사자들에게 배후수요를 제공할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 내부 상태 미확인

본건은 조사 시점 현재 폐문 상태로 내부를 확인하지 못하였습니다. 따라서 내부 구조, 마감 상태, 설비 상태 등에 대한 정확한 파악이 불가하며, 통상적인 관리 및 이용 상황을 상정하여 평가되었으므로 경매 참여 시 사전 현장 확인이 필수적입니다.

6.2. 유동화 물건

본건은 유동화 물건으로, 채권의 유동화를 통해 자산이 관리되고 있습니다. 이는 자산 유동화 과정에서 발생할 수 있는 특이사항이 있을 수 있으나, 말소기준권리 이후의 권리는 모두 소멸될 예정이므로 낙찰자에게 직접적인 부담으로 작용할 가능성은 낮습니다.

6.3. 환경적 리스크

안양시 호현마을 인근에 폐기물 처리 시설 설치에 대한 주민 반발 사례가 있었으나, 본건 소재지인 호계동 555-37번지 일대에서 직접적으로 영향을 미칠 만한 혐오시설에 대한 구체적인 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, '과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역' 등 지역 자체의 규제는 존재합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 금정역 역세권에 위치한 지식산업센터로, 우수한 교통 접근성과 배후 수요를 갖추고 있습니다. 현재 모든 등기부상 권리는 말소될 예정으로, 낙찰 후에는 깨끗한 권리 상태로 소유권을 취득할 수 있습니다. 다만, 내부 상태 미확인 및 유동화 물건이라는 점은 투자 시 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 최고의 입지: 1·4호선 금정역 초역세권에 위치하며, GTX-C노선(예정)으로 미래가치가 높습니다.

* 사업 확장 용이: 지식산업센터 단지로서 다양한 업종의 사업체 운영 및 확장에 유리합니다.

* 안정적 배후수요: 금정역 주변 상권 및 산업단지 종사자들을 통한 풍부한 배후수요를 기대할 수 있습니다.

* 권리관계 명확: 말소기준권리 이후의 모든 권리는 소멸되므로, 낙찰 후 권리관계에 따른 위험 부담이 적습니다.

9. 예상 입찰가

본 보고서에서 제공하는 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 예상 입찰가는 유사 물건의 최근 실거래가, 임대 시세, 개별 물건의 내부 상태, 향후 개발 계획 등 다양한 요소를 종합적으로 분석하여 결정해야 합니다. 본 건의 감정가는 422,000,000원이며, 인수되는 보증금은 0원입니다. 실제 투자 결정을 위해서는 추가적인 시세 조사 및 현장 답사가 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.