나이스옥션 법원경매 안산 2025타경53080 [1] 경기도 시흥시 배곧동 243 한라비발디캠퍼스 112동 3층303호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 배곧동 소재 '배곧2동 행정복지센터' 북측 인근에 위치하며, 부근은
대단위 아파트단지, 근린생활시설 및 공공시설 등으로 형성된 아파트지대로서, 제반여건은
양호한 편임.

교통상황

본건동까지 차량접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 제반교통사정은 보통
시되며, 북동측 근거리에 정왕IC가 소재하여 외곽으로의 진출입도 용이한 편임.

건물의 구조

2017.08.23.자로 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 38층건 내
제3층 제303호로서,
외벽 : 몰탈 위 페인팅 및 하단 화강석 붙임
내벽 : 벽지 및 일부 타일마감
창호 : 하이새시 이중창 등임.

이용상태

본건은 아파트(방4, 욕실2, 거실, 주방/식당, 펜트리, 발코니, 다용도실, 현관 등)로 이용
중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비가 되어 있으며, 지역난방설비, 도시가스설비, 승강기설비, 화재탐
지및경보설비, 실내소화전설비, 지하주차장설비, 스프링클러, CCTV 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

자체지면 평탄한 가장형의 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 주 도로는 남동측으로 왕복 5차선 내외의 아스콘포장도로에 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 광로3류(폭40m~50m)(접합), 대로2류(폭30m~35m)
(접합), 대로3류(폭25m~30m)(접합), 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권
역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

신청채권자 주택도시보증공사(임차권자 김경호의 승계인)가 우선변제권만 주장하고, 대항력을 포기한다는 확약서를 2026. 6. 1.자로 제출함[임대차보증금반환채권 전액을 변제받지 못하더라도, 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것에 동의]

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 법적 효력을 갖는 서류가 아닙니다.

1.1. 물건 개요

사건번호: 안산지원 2025타경53080 (1)

소재지: 경기도 시흥시 배곧동 243 한라비발디캠퍼스 112동 3층303호

용도: 아파트

감정가: 457,000,000원

1.2. 면적 정보

토지면적: 28.72㎡ (약 8.69평)

토지지분: 28.7235㎡ (약 8.69평)

건물면적: 71.87㎡ (약 21.74평)

건물지분: 71.874㎡ (약 21.74평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

1.3. 기타 기본 정보

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (주OOOOOOO)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 배곧동 소재 '배곧2동 행정복지센터' 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 대규모 아파트 단지, 근린생활시설, 공공시설 등이 형성된 전형적인 아파트지대로서, 주거 환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통상황

본건이 위치한 동까지 차량으로 접근이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 또한, 북동측 근거리에 정왕IC가 있어 수도권 외곽으로의 진출입도 용이한 교통 요충지에 해당합니다.

2.3. 건물 구조 및 이용상태

본 건은 2017년 8월 23일에 사용 승인된 철근콘크리트구조의 38층 건물 중 3층에 위치한 제303호 아파트입니다.

건물 외벽은 몰탈 위 페인팅 및 하단 화강석 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 하이새시 이중창 등으로 시공되었습니다.

내부 구조는 방 4개, 욕실 2개, 거실, 주방/식당, 펜트리, 발코니, 다용도실, 현관 등으로 구성되어 있으며, 일반적인 아파트 구조로 이용 중입니다.

2.4. 설비 및 부대시설

위생설비, 급배수설비, 지역난방설비, 도시가스설비, 승강기, 화재탐지 및 경보설비, 실내소화전, 지하주차장, 스프링클러, CCTV 등 현대적인 주거 설비가 잘 갖추어져 있습니다.

2.5. 토지 및 도로 상태

토지는 자체 지면이 평탄한 가장형의 토지로, 아파트 건부지로 이용되고 있습니다. 단지 내 주 도로는 남동측으로 왕복 5차선 내외의 아스콘 포장도로에 잘 연계되어 있습니다.

2.6. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 광로, 대로 등에 접해 있습니다. 또한, 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역, 수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

본 건과 관련된 집합건물 등기부 내용을 요약하면 다음과 같습니다.

말소기준권리는 2024년 11월 27일에 접수된 에스비아이저축은행의 가압류 결정(2024카단827761)입니다.

이보다 선순위인 권리는 현재까지 파악되지 않았으며, 매각으로 인해 대부분의 권리는 말소될 것으로 예상됩니다.

주요 권리 내역은 다음과 같습니다.

* 소유권 이전: 2021년 10월 14일 (이귀남)

* 주택 임차권: 2024년 1월 11일 접수 (김경호), 보증금 400,000,000원. (말소 예정)

* 강제 경매: 2025년 8월 18일 접수 (주택도시보증공사), 채권액 400,000,000원. (본 건 경매 사건)

등기부채권 총액은 431,763,028원입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (임차권자 김경호의 승계인)

* 보증금: 400,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 10월 14일

* 확정일자: 2021년 9월 8일

* 배당신고일자: 2024년 1월 11일

* 대항력: 없음

* 비고:

3.3. 특이사항 및 주의사항

본 건과 관련하여 가장 중요한 사항은 임차인의 대항력 유무입니다.

당초 '대항력있는 임차인', '선순위 임차권' 등의 정보가 있었으나, 신청 채권자인 주택도시보증공사(임차권자 김경호의 승계인)가 2026년 6월 1일자로 대항력을 포기한다는 확약서를 제출하였습니다.

이 확약서에 따라, 임차인은 임대차보증금반환채권 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에게 잔존 보증금 반환을 청구할 수 없으며, 임차권 등기 말소에도 동의하였습니다. 따라서 본 건은 임차인의 대항력으로 인한 인수 부담이 없는 것으로 판단됩니다.

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

등기부상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

본 물건은 대단위 아파트 단지 내에 위치하며, 주변에 다양한 근린생활시설과 공공시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 우수한 주거 중심 상권입니다. 대규모 아파트 단지 자체적으로 소비 수요가 형성되어 있어 안정적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 아파트 정보

* 아파트명: 한라비발디캠퍼스

* 단지 주소: 경기도 시흥시 배곧동 243 (배곧1로 27-15)

* 사용승인일: 2017년 8월 23일 (준신축급)

* 총 세대수: 2,701세대

* 총 동수: 12동

* 최고/최저층: 40층 / 2층

* 총 주차대수: 3,718대 (지하 3,714대, 지상 4대 / 지하 전기차 충전기 160대)

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등

5.2. 관리사무소 연락처

031-499-9047

6. 잠재적 리스크

* 임차인 관련: 임차인의 대항력 포기 확약서 제출로 인해 인수 부담은 없는 것으로 판단되나, 혹시 모를 법리적 해석이나 예상치 못한 상황 발생 가능성에 대한 확인은 필요합니다. 다만, 확약서 내용상 잔존 임대차보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의가 명시되어 있어 안심할 수 있습니다.

* 권리 관계: 모든 권리는 말소될 예정이나, 간혹 예상치 못한 추가 권리 발생 가능성은 항상 존재하므로 최종 확인이 필요합니다.

* 혐오시설: 지도 검색 결과, 본건 아파트 주변에서 특별한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 시흥시 배곧동에 위치한 한라비발디캠퍼스 단지의 아파트입니다. 2017년 준공으로 비교적 신축에 속하며, 대규모 단지로 형성되어 있어 우수한 주거 환경을 자랑합니다. 주변 교통망 및 생활 편의시설 이용이 편리하여 실수요자들에게도 매력적인 물건입니다.

권리 분석상 임차인의 대항력 포기 확약서 제출로 인해 인수 부담이 해소된 점은 큰 장점입니다. 모든 권리가 매각으로 소멸될 것으로 예상되므로, 권리 관계는 비교적 명확하다고 볼 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 대단지 아파트: 비교적 짧은 건축 연도와 대규모 단지 규모로 인한 선호도 상승 기대.

* 우수한 입지조건: 배곧신도시의 잘 갖춰진 생활 인프라 및 교통 접근성.

* 권리 관계 명확화: 임차인의 대항력 포기 확약으로 인한 인수 부담 제로.

* 합리적인 감정가: 최근 유사 면적의 실거래가 대비 감정가가 낮게 책정된 것으로 보입니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

최근 매매 정보에 따르면, 본건과 유사한 전용면적 71.87㎡ (약 21.74평) 타입은 2026년 6월 기준, 28층이 49,300만원(493,000,000원)에 거래된 사례가 있습니다. 다른 유사 면적의 거래가도 4,800만원(48,000,000원)에서 5,400만원(54,000,000원) 사이에서 형성되어 있습니다.

본건의 감정가는 457,000,000원으로, 최근 유사 면적의 최고가 거래 사례(493,000,000원)보다 낮은 수준입니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

본건은 3층으로, 최근 실거래가(28층 493,000,000원) 대비 층수 차이로 인한 가격 하락 요인을 고려해야 합니다.

일반적으로 층간 가격 차이를 고려하여 낙찰가를 산정하게 됩니다.

감정가 457,000,000원을 기준으로, 최저 입찰가(감정가의 70%)는 약 319,900,000원입니다.

최근 거래 사례(493,000,000원)와 감정가(457,000,000원), 그리고 본건의 3층이라는 점을 종합적으로 고려할 때, 감정가 수준 또는 그 이상에서의 입찰도 경쟁력이 있을 것으로 판단됩니다.

다만, 3층이라는 점을 감안하여 무리한 추격보다는 감정가 대비 90%~100% 수준을 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

* 최소 입찰 가능가: 약 319,900,000원

* 시장 고려 시 예상 입찰가 범위: 440,000,000원 ~ 470,000,000원

본 건은 인수되는 보증금이 없는 것으로 판단되므로, 상기 예상 입찰가 범위 내에서 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.