나이스옥션 법원경매 안산 2025타경53042 [1] 경기도 안산시 단원구 고잔동 528-4 고잔리슈빌에스 9층901호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 단원구 고잔동 소재 ""안산시청"" 남동측 인근에 위치하며, 주위는
오피스텔, 근린생활시설 및 아파트단지 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건 건물까지 차량진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철4호선 및 수인분당선(중앙역)등이 소재하는 등 대중교통사정은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물내
9층 901호로서

외벽 : 외장재 붙임 및 페인팅 마감 등.
창호 : 샷시창 등임.

이용상태

집합건축물대장상 업무시설(오피스텔)임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 지하주차장 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 토지로, 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 건부지로 이용중인 상태임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 중로 및 서측으로 소로의 포장도로 등을 통하여 접근가능함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 일반상업지역 , 방화지구 , 시가지경관지구(중심) , 중요시설물보호지구(공용) , 지구단위계획구역 , 소로2류(폭 8m~10m)(접합) , 중로1류(폭 20m~25m)(집산도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) 임.

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

-서울보증보험주식회사(양도전:임차권자 한국토지주택공사)로부터 2025.10.17.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 잔존 임대차 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다.’는 내용의 확약서가 제출됨
-2025. 12. 15.자 고잔리슈빌S오피스텔 관리소장으로부터 체납된 관리비가 1,487,180원(24년 7월~25년 9월분)이 있고 공용부관리비는 계속발생중이라는 서면이 제출됨. 공용부분 관리비는 매수인에게 인수될 수 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 안산지원 2025타경53042 (1)

소재지: 경기도 안산시 단원구 고잔동 528-4, 고잔리슈빌S 9층 901호

용도: 오피스텔

감정가: 99,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 4.13㎡ (약 1.25평)

토지지분: 4.1316㎡

건물면적(전용면적): 21.97㎡ (약 6.65평)

건물지분: 21.9652㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건물 정보

건축물 연면적: 19912.1801㎡

건축물의 층수: 지하 6층, 지상 15층

본건 위치: 9층 901호

사용승인일: 2020년 8월 31일

주요 구조: 철근콘크리트구조

주용도: 업무시설 (오피스텔), 근린생활시설

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 안산시 단원구 고잔동에 위치하며, 안산시청 남동측 인근에 자리하고 있습니다.

주변으로는 오피스텔, 근린생활시설, 아파트 단지 등이 혼재되어 있어 생활 환경은 대체로 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

본건 건물까지 차량 접근이 용이합니다.

인근에 노선버스정류장이 있으며, 지하철 4호선 및 수인분당선 중앙역이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리한 편입니다.

2.3. 도로 상황

본건 동측으로는 중로, 서측으로는 소로의 포장도로에 접해 있어 접근성이 좋습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한사항

* 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 중요시설물보호지구(공용), 지구단위계획구역

* 소로2류(폭 8m~10m), 중로1류(폭 20m~25m) 접합

* 성장관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25., 대상: 외국인 등)

2.5. 주변 혐오시설 검토

본건 인근 지역은 안산시청 및 상업, 주거 시설이 밀집된 도심 지역으로, 통상적인 도시 계획상 혐오시설(폐기물 처리 시설, 대규모 공업 단지 등)이 직접적으로 인접해 있을 가능성은 낮습니다. 현황 조사 시에도 특별히 확인된 혐오시설은 없습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2023년 12월 11일 접수된 안산시 명의의 압류(민원봉사 과-24921)입니다.

3.2. 등기부 요약

* 소유권: 주식회사케이알산업 -> 김영대 (매매)

* 주택임차권 (을5): 한국토지주택공사, 140,000,000원, 2022-04-08 전입, 2022-03-21 확정. (말소 예정)

* 압류 (민원봉사 과-24921): 안산시, 2023-12-11. (말소기준권리)

* 강제경매 (갑8): 서울보증보험, 146,060,270원, 2025-08-14. (매각으로 말소)

3.3. 임차인 분석

* 임차인: 서울보증보험주식회사 (한국토지주택공사 승계인)

* 보증금: 140,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-04-08

* 확정일자: 2022-03-21

* 배당신고일자: 2024-04-18

* 대항력: 없음

* 비고: 본 임차인은 서울보증보험과의 확약서를 통해 임차보증금에 대한 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하였으며, 임차권등기 말소에 동의하였습니다. 등기부상 주택임차권(을5)도 말소 예정으로 기재되어 있습니다. 따라서 매수인이 인수해야 할 임차보증금은 없습니다.

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

특별히 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 지역적 특성

안산시청 인근의 일반상업지역에 속해 있어 관공서, 상업시설, 업무시설 이용이 편리합니다.

오피스텔 및 아파트 단지가 밀집해 있어 배후 수요가 탄탄한 지역입니다.

4.2. 상업 및 업무 환경

인근에 다양한 근린생활시설, 금융기관, 편의시설 등이 밀집해 있어 상업 및 업무 활동에 유리한 환경을 갖추고 있습니다.

중앙역을 중심으로 상권이 발달되어 있으며, 유동인구가 꾸준한 지역입니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의

안산시청, 각종 행정기관, 금융기관, 병원, 약국 등 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

단지 내 또는 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 생활필수품 구매 및 서비스 이용이 편리합니다.

5.2. 교통 및 문화 편의

지하철 4호선 및 수인분당선 중앙역을 통해 서울 강남권 및 수도권 주요 지역으로의 이동이 편리합니다.

버스 노선이 다양하게 있어 시내 및 외곽 지역으로의 접근성 또한 우수합니다.

문화 시설 이용을 위해서는 인근 안산문화예술의전당 등을 활용할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 관리비 체납

* 2025년 12월 15일자 관리소장 서면 제출 내용에 따르면, 총 1,487,180원(2024년 7월 ~ 2025년 9월분)의 체납 관리비가 있으며, 공용부분 관리비는 계속 발생 중입니다.

* 공용부분 관리비는 매수인에게 인수될 수 있으므로, 입찰 전 관리사무소에 정확한 인수 금액 및 발생 내역을 확인해야 합니다.

6.2. 토지거래계약허가구역

* 본 물건 소재지는 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래계약허가구역으로 지정되어 있습니다.

* 매수인이 외국인이거나 특정 용도의 토지 거래 시에는 허가를 받아야 하므로, 관련 규정을 사전에 확인하는 것이 필요합니다. (일반 매수인의 경우, 거주용 오피스텔 및 주거용 오피스텔 외의 용도로 거래 시 제한될 수 있음. 본건은 업무시설(오피스텔)이므로, 매수인의 상황에 따라 허가 여부 확인 필요)

7. 종합 의견

본건은 안산시청 인근의 역세권 오피스텔로, 입지 조건과 교통 편의성이 뛰어나며, 주변 생활 인프라가 잘 갖추어져 있어 투자 가치가 높다고 판단됩니다.

권리상 하자는 없으며, 대항력 있는 임차인 관련 리스크도 명확히 해소되었습니다.

다만, 인수 가능성이 있는 체납 관리비와 토지거래계약허가구역 지정에 대한 사전 확인 및 대비가 필요합니다.

이러한 점들을 고려할 때, 시세 대비 합리적인 가격으로 낙찰받는다면 안정적인 임대 수익과 향후 시세 차익을 기대할 수 있는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 안산시청, 중앙역 인근의 탁월한 입지: 관공서, 상업시설, 교통 요충지 접근성 우수.

* 수도권 전철 4호선 및 수인분당선 중앙역 역세권: 서울 및 수도권 이동 편리.

* 안정적인 임대 수요: 오피스텔, 아파트 밀집 지역으로 1~2인 가구 수요 풍부.

* 권리상 특이사항 없음: 인수 부담 없는 명확한 권리관계.

* 신축급 오피스텔: 비교적 신축 연식으로 유지보수 부담 적음.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 본건과 유사한 면적(약 21.97㎡)의 거래가는 다음과 같습니다.

* 2026년 7월 6일, 21.9652㎡, 14층: 8,400만원

* 2026년 3월 30일, 22.7312㎡, 5층: 9,000만원

* 2026년 3월 27일, 24.8427㎡, 13층: 7,500만원 (참고: 본건 면적 21.97㎡보다 넓지만, 직거래 및 층수 고려 시 감안)

현재 본건의 감정가는 9,900만원으로, 최근 실거래가 상단(9,000만원) 및 유사 면적 거래가(8,400만원) 대비 다소 높은 수준입니다.

9.2. 인수될 수 있는 비용

* 인수 보증금: 0원

* 체납 관리비: 1,487,180원 (24년 7월~25년 9월분) + 공용부 관리비 (인수 가능성 있음)

9.3. 예상 입찰가 제안

현재 시세는 8,400만원 ~ 9,000만원 수준으로 형성되어 있습니다.

감정가가 시세 대비 높게 책정된 점, 그리고 인수될 수 있는 관리비(약 150만원 이상)를 고려하면, 입찰가는 시세 하단 또는 중간값에 맞추는 전략이 필요합니다.

안정적인 수익률과 경매 성공 가능성을 고려하여, 예상 입찰가는 8,500만원에서 8,800만원 사이를 제안합니다.

이 범위 내에서 입찰 시, 관리비 인수분을 감안해도 경쟁력 있는 가격으로 취득 가능할 것으로 판단됩니다.

최종 입찰가는 시장 상황, 경쟁 물건, 본인의 자금 계획 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.