나이스옥션 법원경매 안산 2025타경782 [1] 경기도 시흥시 배곧동 292-2 배곧시그니처타워 1층147호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상 물건은 경기도 시흥시 배곧동 소재 ""배곧한울초등학교"" 남서측 인근에 위치하며,
주위는 아파트단지, 근린생활시설, 아파트형 공장 등이 소재하고 있음.

교통상황

대상 물건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은
대체로 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층, 지상9층 건 중 1층 147호, 149호로서,
외벽 : 인조석 붙임 등 마감.
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

기호(1,2) 공히 공장(지원시설-운동시설-골프연습장)으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 지하주차장, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형의 토지로서 상업기타 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

대상 물건 남서측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 상대보호구역<교육
환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 임대관계 미상임.
(2) 대상 물건 기호(1,2)는 의뢰되지 않은 인접 호수와 경계없이 일체로 이용 중인 상태이
나, 현관 표찰 및 도면 등에 의해 각 호의 위치가 구분되며 향후 경계의 복원이 용이한 상
태로 파악되니 경매 진행 시 참고 바람.

물건 비고

매각대상 호실은 인접한 148호실, 149호실과 벽체(호별) 구분 없이 일체로 골프연습장으로 이용 중임. 현재 각 전유부분의 위치와 면적을 특정할 수 있고, 독립성 상실은 일시적이며 그 복원은 용이한 것으로 조사되었으나 복원에 필요한 비용은 현재 정확히 산정할 수 없음. 매수 신고 시 이 부분은 사전에 검토 요망.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호: 안산지원 2025타경782 (1)

소재지: 경기도 시흥시 배곧동 292-2, 배곧시그니처타워 1층 147호

건물명: 배곧시그니처타워

용도: 근린상가

경매구분: 부동산 임의경매

1.2. 물건 내역

감정가: 381,000,000원

토지 면적: 7.93㎡ (약 2.39평)

토지 지분: 7.93㎡

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 25.74㎡ (약 7.79평)

건물 지분: 25.74㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 2층, 지상 9층 건물 중 1층 147호

공부와의 차이: 없음

2. 입지조건

2.1. 주위 환경 및 교통

본건은 경기도 시흥시 배곧동 소재 "배곧한울초등학교" 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 아파트 단지, 근린생활시설, 아파트형 공장 등이 소재하는 지역입니다. 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통 상황은 양호한 편입니다. 본건 남서측으로는 포장도로에 접해 있습니다.

2.2. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 또한 중로1류(폭 20m~25m)에 접하며, 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역, 수도권정비계획법상 과밀억제권역에 해당합니다.

2.3. 주변 시설 (혐오시설 포함)

주변 검색 결과, 특정 혐오시설에 대한 언급은 없었습니다. 다만, 배곧신도시는 과거 대규모 개발 사업 추진 과정에서 일부 주민들의 우려가 있었으나, 현재는 아파트 단지, 학교, 상업 시설 등이 잘 갖춰진 주거 및 상업 지역으로 형성되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 채권 총액

본 경매 물건의 말소기준권리는 군포농업협동조합의 근저당권(을1, 540,000,000원)입니다. 매각으로 인해 위 근저당권보다 선순위 권리 외에는 모두 소멸될 예정입니다. 등기부채권 총액은 720,000,000원입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

3.3. 임차인 현황

현재 파악된 임차인은 주식회사 퍼스트원골프존이며, 보증금 6,200,000원, 차임 1,120,000원으로 2024년 8월 16일에 사업자 등록을 하였습니다. 해당 임차인은 대항력이 없습니다.

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 건물 용도 및 이용 현황

본건의 용도는 근린상가로 등재되어 있으나, 현재는 인접한 148호, 149호실과 벽체 구분 없이 일체로 골프연습장으로 이용 중입니다. 건물 전체는 철근콘크리트구조의 지하 2층, 지상 9층 건물이며, 본건은 1층 147호입니다.

4.2. 주변 상권 특성

배곧동은 아파트 단지와 근린생활시설, 아파트형 공장 등이 혼재된 지역으로, 상업 및 주거 기능이 복합적으로 발달해 있습니다. 특히 배곧한울초등학교 인근에 위치하여 유동인구 확보에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주요 시설

건물 내에는 기본적인 위생 설비, 지하 주차장, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.2. 임대 관계

본건의 임대 관계는 미상입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 합병 이용 및 복원 문제

가장 중요한 리스크 요인은 본건(147호)이 인접한 148호, 149호실과 벽체 구분 없이 일체로 골프연습장으로 이용 중이라는 점입니다. 각 전유부분의 위치와 면적은 특정 가능하나, 독립성 상실이 일시적이며 복원이 용이하다는 조사 결과에도 불구하고, 복원에 필요한 비용은 현재 정확히 산정할 수 없어 매수 시 사전 검토가 반드시 필요합니다.

6.2. 임대차 관계 불확실성

임대 관계가 미상이므로, 인수할 수 있는 임차인이 없다고 판단되나, 현재 점유 및 사용 관계에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 시흥시 배곧동의 배곧시그니처타워 내 근린상가로, 배곧한울초등학교 인근에 위치하여 입지 조건은 양호한 편입니다. 채무 관계가 명확하여 모든 권리가 말소되는 권리 분석상 깔끔한 물건입니다. 그러나 가장 큰 문제는 147호, 148호, 149호실이 분리되지 않고 일체로 골프연습장으로 사용되고 있다는 점입니다. 이로 인해 각 호실의 독립적인 사용이 불가능하며, 이를 원상 복구하기 위한 비용이 상당할 것으로 예상되므로, 매수 전 반드시 현장 확인과 철저한 복원 비용 산정이 선행되어야 합니다.

8. 투자 포인트

* 깨끗한 등기부: 말소기준권리 외 모든 권리가 소멸되어 인수 부담이 없습니다.

* 우수한 입지: 배곧신도시 내 주요 시설 및 학교 접근성이 좋은 위치에 있습니다.

* 높은 활용 가능성: 현재 골프연습장으로 일체 이용되고 있어, 복원 시 상가로서의 다양한 활용이 가능합니다.

* 잠재적 가치: 배곧신도시의 지속적인 발전 가능성을 고려할 때, 향후 가치 상승 여력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 381,000,000원입니다. 인수되는 보증금이 없는 점을 고려할 때, 감정가 수준에서 입찰가가 형성될 수 있습니다. 그러나 인접 호실과의 통합 사용으로 인한 복원 비용 및 불확실성, 현재 이용 상태 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 신중하게 결정해야 합니다. 상세한 복원 계획 및 비용 산정 후, 시장 상황에 맞는 적정 가격으로 입찰하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.