나이스옥션 법원경매 평택 2025타경42322 [1] 경기도 평택시 안중읍 송담리 851 힐스테이트송담 104동 23층2302호 아파트 경매

경기도 평택시 안중읍 송담1로 65 힐스테이트 송담, 리 851 힐스테이트 (집합건물) 물건의 법원경매 정보입니다. 사건번호 2025타경42322(평택지원 경매6계). 감정가 354,000,000원, 최저가 354,000,000원. 매각기일은 2026-07-28입니다. 나이스옥션에서 권리분석, 등기, 감정평가서, 예상낙찰가, 주변 실거래·시세, 관할법원 정보를 무료로 확인할 수 있습니다.

물건 개요

사건번호	2025 타경 42322 [1]
소재지	경기도 평택시 안중읍 송담리 851 힐스테이트송담 104동 23층2302호
도로명주소	경기도 평택시 안중읍 송담1로 65 힐스테이트 송담, 리 851 힐스테이트
용도	집합건물
매각기일	2026.07.28
관할법원	평택지원 경매6계 (031-650-3093)
이용제한	(저촉)상대보호구역, 토지거래계약에관한허가구역, (접함)제1종일반주거지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, (접함)공공공지, (접함)중로1류(폭 20m~25m), 가축사육제한구역, (접함)중로2류(폭 15m~20m), (접함)소로3류(폭 8m 미만), (접함)근린공원

경기도 평택시 안중읍 송담리 851 힐스테이트송담 104동 23층2302호 아파트 경매 물건 이미지

면적

토지면적	41.03㎡ (12.41평)
건물면적	72.32㎡ (21.88평)

금액

감정가	354,000,000원
최저가	354,000,000원 (감정가 대비 100%)
입찰보증금	35,400,000원 (10%)
유찰횟수	신건

회차별 입찰내역

회차	매각기일	최저금액	결과
신건	2026.07.28	354,000,000원

감정평가 요약

감정평가기관: 덕산 · 평가일 2025.08.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경: 본건은 경기도 평택시 안중읍 소재 ""안중버스터미널"" 남동측 인근에 위치하며 주위는
아파트, 단독주택, 상가, 근린생활시설, 근린공원, 농경지 등이 혼재하는 지역임.
교통상황: 본건은 차량접근이 용이하고 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통사정은 무난함.
건물의 구조: 철근콘크리트구조 스라브지붕 27층 건내 23층 2302호로서
외벽 : 몰탈위 페인트칠 마감(일부 돌붙임)
창호 : 샷시 창호임.
이용상태: 아파트(별첨 ""내부구조도""참조)임.
설비내역: 급.배수설비, 위생설비, 난방설비, 도시가스설비, 승강기설비, 소화설비등 되어있음.
토지의 형상 및 이용상태: 부정형의 평탄한 토지로서 아파트 부지로 이용중임.
인접 도로상태등: 본건은 단지내 포장도로가 외부 공도와 연계되어 있음.
토지이용계획 및 제한상태: 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(안중송담지구), 소로3류(폭8m 미만)(접합), 중로1류
(폭20m~25m)(접합), 중로2류(폭15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨
의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(경기도평택교육지원청고시제2015-5호)<교육
환경 보호에 관한 법률>
공부와의 차이: 없음.
기타참고사항(임대관례 및 기타): 1) 임대관계 : 미상임.
2) 본건 현장조사시 이해관계인 부재로 내부구조등은 건축물현황도를 참고하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 평택지원 2025타경42322 (1)

소재지: 경기도 평택시 안중읍 송담리 851 힐스테이트송담 104동 23층2302호

용도: 아파트

감정가: 354,000,000원

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

채권자: (OOOOOO

1.2. 면적 및 건물정보

토지면적: 41.03㎡ (약 12.41평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 72.32㎡ (약 21.88평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

해당 아파트는 2016년 10월 9일 사용승인되었습니다.

아파트 단지 정보:

아파트명: 힐스테이트송담아파트

주소: 경기도 평택시 안중읍 송담리 851

총 세대수: 952세대

최고층: 27층

주차대수: 총 1067대 (지상 195대, 지하 874대)

1.3. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 선순위임차권, 대항력있는임차인

주의사항: 해당 사항 없음 (제공된 정보 기준)

특수물건정보: 선순위임차권, 대항력있는임차인

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 경기도 평택시 안중읍 소재 "안중버스터미널" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 단독주택, 상가, 근린생활시설, 근린공원, 농경지 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

본 건은 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 사정은 무난합니다.

2.3. 건물구조 및 이용상태

건물은 철근콘크리트구조 스라브지붕 27층 건물 내 23층 2302호이며, 외벽은 몰탈위 페인트칠 마감(일부 돌붙임), 창호는 샷시 창호로 되어 있습니다. 이용 상태는 아파트입니다.

급.배수, 위생, 난방, 도시가스, 승강기, 소화설비 등이 갖추어져 있습니다.

2.4. 토지 및 도로상태

토지의 형상은 부정형의 평탄한 토지로서 아파트 부지로 이용 중입니다. 본 건은 단지 내 포장도로가 외부 공도와 연계되어 있습니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(안중송담지구), 소로3류(폭8m 미만)(접합), 중로1류(폭20m~25m)(접합), 중로2류(폭15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역), 상대보호구역(경기도평택교육지원청고시제2015-5호)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

집합건물 등기부 요약에 따르면, 말소기준권리(을6, 근저당권)보다 선순위인 주택임차권(을8, 박기현)이 존재하며, 이는 매수인에게 인수될 수 있는 권리입니다.

- 을8 (주택임차권): 권리자 박기현, 권리금액 155,000,000원, 인수 조건. 전입일자 2018-08-29.

3.2. 임차인 현황

주택도시보증공사(이하 "HUG")를 통해 보증금 190,000,000원, 차임 0원, 전입일자 및 확정일자 2018-08-29인 임차인 박기현(주택임차권 등기)이 확인됩니다. 배당신고일자는 2024-06-03입니다.

이 임차인은 대항력이 있으며, 보증금 중 일부라도 배당받지 못할 경우 잔액은 매수인에게 인수될 수 있습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 박 (주택도시보증공사)

* 보증금: 190,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자/확정일자: 2018-08-29

* 대항력: 있음

* 비고: 등기부상 권리금액 155,000,000원, 인수 조건.

3.3. 권리분석 결론

매각으로 인해 말소되지 않는 권리는 '을구 8번 주택임차권'입니다. 이 임차인의 보증금이 배당을 통해 전액 변제되지 않을 경우, 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

'인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있으나, 이는 배당 계획에 따른 예상치이며, 실제 배당 결과에 따라 인수 금액이 발생할 수 있으므로 각별한 주의가 필요합니다.

말소기준권리보다 선순위인 권리가 인수되므로, 이에 대한 충분한 검토가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 지역은 아파트 단지, 단독주택, 상가, 근린생활시설이 혼재된 주거 및 상업 복합지역입니다.

4.2. 주변 개발 계획

평택시는 안중읍을 3대 부도심 중 하나로 개발할 예정이며, 서해안 복선전철 안중역(가칭) 예정, 황해경제자유구역 포승지구 개발, 평택항 인접 개발 등 다양한 개발 호재가 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 아파트 단지 내 편의시설

힐스테이트송담아파트는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등을 갖추고 있습니다.

5.2. 주변 생활 편의 시설

단지 인근으로 안중버스터미널, 하나로마트, 현화메디컬센터, 평택시청 안중출장소 등 다양한 생활 편의 시설이 위치하여 이용이 편리합니다.

5.3. 교육 환경

인근 초등학교로는 평택안일초등학교가 있으며, 중학교로는 안일중학교, 현화중학교 등이 있습니다. 고등학교 정보는 제공되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차권 인수 위험

가장 큰 리스크는 선순위 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성입니다. 비록 '인수 보증금 합계: 0원'으로 표기되어 있으나, 등기부상 '을구 8번 주택임차권'은 인수 조건으로 명시되어 있으며, 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 합니다. 등록된 임차권 금액(155,000,000원)과 실제 보증금(190,000,000원) 간의 차이도 고려해야 합니다.

6.2. 감정가 대비 시장가치 괴리

최근 실거래가를 분석한 결과, 84.95㎡ (약 25.7평) 아파트가 290,000,000원에 거래된 사례가 있으며, 59.87㎡ ~ 59.97㎡ (약 18.1평) 아파트가 224,000,000원 ~ 230,000,000원에 거래되었습니다.

이에 비해 본건의 감정가(354,000,000원)는 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다. 시세와의 괴리가 입찰 시 고려해야 할 부분입니다.

6.3. 주변 환경 (혐오시설 등)

주변 지역 검색 결과, 평택시 서부권역(안중읍 포함)에는 유해화학물질 취급 사업장이 다수 분포하고 있으며, 일부 지역은 대피 공간 부족에 대한 지적이 있습니다. 특히, 평택시는 현재 서부권역에 대규모 환경복합시설(매립/소각시설) 건립을 추진하고 있어, 향후 해당 시설의 입지 및 운영에 따라 지역 환경에 영향을 미칠 가능성이 있습니다. 본건의 직접적인 인근에 혐오시설이 명확히 확인되지는 않았으나, 지역 개발 계획 및 환경 시설 추진 관련 사항을 추가적으로 확인하여 잠재적 영향을 파악할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 평택시 안중읍의 힐스테이트송담 아파트로, 준수한 입지 조건과 생활 편의 시설을 갖추고 있습니다. 하지만 선순위 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성이라는 큰 리스크를 안고 있으며, 감정가가 최근 시세보다 높게 책정되어 있어 신중한 접근이 필요합니다. 지역 개발 계획은 긍정적이나, 대규모 환경 복합 시설 추진 등은 잠재적 리스크 요인이 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 평택 서부권 핵심 입지의 아파트로 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력 보유.

* 안중버스터미널, 마트, 병원 등 생활 편의 시설 접근성이 우수함.

* 인근의 다양한 교통망 확충 계획 (서해안 복선전철 등).

9. 예상 입찰가

본건은 선순위 임차인의 보증금 인수 여부가 불확실하며, 감정가가 최근 시세보다 높은 점을 고려해야 합니다. 최근 2026년 6~7월 실거래가를 기준으로, 72.32㎡(약 21.88평) 면적의 아파트를 분석하면 다음과 같습니다.

* 59.87㎡ ~ 59.97㎡ (약 18.1평) 아파트 실거래가: 224,000,000원 ~ 230,000,000원 (평당 약 373만~383만원)

* 84.95㎡ (약 25.7평) 아파트 실거래가: 290,000,000원 (평당 약 341만원)

감정가(354,000,000원) 대비 최근 실거래가(최고 290,000,000원)의 괴리를 고려하여, 보수적인 접근이 필요합니다. 또한, 인수 보증금(최소 155,000,000원에서 최대 190,000,000원으로 추정)을 최악의 시나리오로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

만약 임차인의 보증금 전액이 배당으로 변제되어 인수할 보증금이 0원이라고 가정할 경우, 최근 시세(최고 290,000,000원)를 참고하여 공격적으로 입찰하는 것도 가능합니다. 하지만 인수 보증금이 발생할 가능성을 배제할 수 없어, 실제 인수 금액을 명확히 파악하는 것이 최우선입니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 안정적인 입찰가로는 약 270,000,000원 ~ 290,000,000원 을 제시합니다.

이는 시세 대비 합리적인 가격으로, 임차인 인수 리스크를 감안한 보수적 범위입니다. 만약 임차인 인수 금액이 확정되면 입찰가 조정이 필요합니다.

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주의: 위 예상 입찰가는 제공된 정보와 시장 시세를 바탕으로 산정한 것으로, 실제 입찰 시에는 현장 조사를 통해 최신 정보를 확인하고, 법률 전문가와 상담하여 최종 결정을 내리시길 바랍니다. 특히, 임차인 관련 인수 금액은 배당 순위 및 실제 배당표를 통해 정확히 확인해야 합니다.1. 물건 기본정보