나이스옥션 법원경매 성남 2025타경52782 [1] 경기도 광주시 곤지암읍 연곡리 113-8 도로 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 연신 · 평가일 2025.08.22

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 곤지암읍 연곡리 소재 '연곡리 마을회관' 북동측 인근에 위치
하며 주위는 단독주택 및 공장, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재하나 배차간격 및
운행횟수 등 고려시 대중교통이용 편의도는 다소 불편시 됨.

형태 및 이용상태

본건은 완만한 경사지에 위치한 부정형의 현황 '도로'임.

인접 도로상태

본건 인접도로를 포함하여 북동측 및 남동측으로 약 4~5미터 내외의 포장도로와
접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(계획관리), 성장관리계획구역(성장관리지역(일반형)), 가축사육제한
구역(일부제한구역), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 특별대책지역임.

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등 미상임.

물건 비고

1. 지분매각.
2. 특별매각조건(공유자우선매수권 행사할 수 있음. 단, 우선매수권 행사는 1회에 한함)
3. 본건 토지는 완만한 경사지에 위치한 부정형 도로이며 인접 포장도로와 접해 있으므로 개별확인요망.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 성남지원 2025타경52782 (1)

소재지: 경기도 광주시 곤지암읍 연곡리 113-8

용도: 도로

감정가: 9,642,500원

전체 토지 면적: 141.00㎡ (약 42.65평)

본건 토지 지분 면적: 47.5029㎡ (약 14.37평)

건물 면적: 해당 없음 (0㎡)

매각 대상: 토지 지분 매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 경기신용보증재단 (등기부 요약상 추정)

물건 특이사항: 지분매각, 공유자우선매수신고, 특별매각조건(공유자우선매수권 행사 1회 한함)

2. 입지조건

위치: 본건은 경기도 광주시 곤지암읍 연곡리 소재 '연곡리 마을회관' 북동측 인근에 위치합니다.

주변 환경: 주위는 단독주택, 공장, 농경지, 임야 등이 혼재된 지역입니다. 연곡리 일대는 농촌 체험마을(곤지암베리팜) 등이 소재하여 자연 친화적인 환경을 갖춘 지역으로 파악됩니다.

교통: 차량 출입은 가능하나, 인근 노선버스 정류장의 배차 간격 등을 고려할 때 대중교통 이용 편의도는 다소 불편할 수 있습니다.

도로 상태: 본건 토지는 완만한 경사지에 위치한 부정형의 현황 '도로'이며, 북동측 및 남동측으로 약 4~5미터 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2023년 05월 10일 접수된 경기신용보증재단의 2번 김학구 지분 가압류(금 36,026,914원)입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 사항 없습니다.

인수되는 권리: 없습니다.

임차인 현황: 임차인 현황 없음 (인수 보증금 합계 0원).

등기부 요약:

* 소유권 이전: 김문기 (1985-03-21)

* 소유권 일부 이전: 김창학 외 1명 (2008-10-21)

* 압류 및 가압류: 경기신용보증재단, 경기광주세무서장 등 다수 압류/가압류 존재.

* 강제경매 개시 결정: 경기신용보증재단 (2025-08-13, 40,960,302원).

4. 상권분석

지역 특성: 본 건이 위치한 광주시 곤지암읍 연곡리 일대는 전형적인 농경지, 임야와 함께 소규모 주택 및 공장 등이 혼재된 지역입니다. 곤지암역세권 개발 사업이 추진되며 지역 발전에 대한 기대감이 있습니다.

개발 가능성: 계획관리지역, 성장관리구역(일반형)으로 지정되어 있어 향후 개발 가능성을 내포하고 있습니다. 성장관리구역 지정은 난개발을 방지하면서 계획적인 관리 및 개발을 유도하는 지역입니다.

도로로서의 기능: 현재 현황 도로로 이용 중이며, 인접 도로와의 접합 상태를 고려할 때 공공 도로로서의 기능 수행 또는 주변 토지 이용을 지원하는 역할을 할 것으로 보입니다.

5. 생활정보

편의시설: 본 건 자체는 도로이므로 직접적인 편의시설이 존재하지 않습니다. 인근 마을회관을 중심으로 한 지역 생활권을 형성하고 있으며, 차량 이동 시 곤지암읍 시가지 내 상업시설 및 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다. 곤지암역세권 개발이 진행되면 향후 편의시설 확충이 기대됩니다.

교육시설: 인근 학교 정보는 직접적으로 확인되지 않았으나, 곤지암역세권 개발계획에 중학교 신설이 포함되어 있어 향후 교육 환경 개선이 예상됩니다.

의료시설: 차량 이동 시 곤지암읍 내 병원 및 의원 등 의료시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

지분 매각: 본 건은 토지 지분만 매각되므로, 공유자와의 관계 설정 및 향후 토지 사용, 분할 등에 있어 협의가 필요합니다. 단독으로 소유권을 행사하기 어렵습니다.

공유자 우선매수권: 공유자가 우선매수권을 행사할 경우, 입찰에 참여하더라도 낙찰받지 못할 수 있습니다 (행사는 1회에 한함).

도로 이용의 제한: 토지의 이용이 도로로 지정되어 있어, 사익을 위한 개발이나 활용에 제한이 따를 수 있습니다. 본건이 공공 도로인지, 사도인지, 도로로서의 법적 효력 등 추가적인 확인이 필요합니다.

토지 이용계획 및 제한: 계획관리지역, 성장관리구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 특별대책지역 등 다수의 용도지역 및 제한사항이 존재하여 토지 이용에 제약이 따를 수 있습니다.

대중교통 불편: 대중교통 접근성이 다소 불편한 점은 향후 토지 가치 상승에 제한 요소로 작용할 수 있습니다.

혐오시설 가능성: 광주시 곤지암읍 일대에 폐기물처리시설 관련 소송 및 건설 계획이 존재하지만, 본건 소재지와 직접적인 연관성은 낮아 보입니다. 다만, 해당 지역 개발 계획 등을 종합적으로 고려할 필요는 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 광주시 곤지암읍 연곡리 소재의 토지 지분 경매 물건으로, 현황 도로로 이용 중입니다.

지분 매각 물건이라는 점에서 공유자와의 관계 및 향후 토지 활용 방안에 대한 신중한 접근이 요구됩니다.

특별매각조건으로 공유자 우선매수권이 있다는 점을 유의해야 합니다.

도로로서의 기능, 주변 개발 압력, 각종 도시계획 및 환경 규제 등을 종합적으로 고려해야 할 물건입니다.

입찰 전 현장 방문을 통해 도로로서의 이용 현황, 인접 토지와의 관계, 실제 교통 접근성 등을 면밀히 확인하는 것이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

지역 개발 잠재력: 곤지암역세권 개발 사업 등 지역 개발 계획이 진행 중이며, 성장관리구역 지정으로 인해 향후 지역 발전 및 토지 이용 계획에 따른 가치 상승 가능성이 있습니다.

도로 편입 가능성: 만약 본 건 토지가 향후 공공 도로 편입 대상이 된다면, 그에 따른 보상으로 인한 시세 차익을 기대할 수 있습니다. (이는 추측이며, 확인 필요)

지분 소유를 통한 간접 투자: 공유자 우선매수권 행사 가능성 등을 고려하여, 지분 소유를 통한 장기적인 관점에서의 접근도 고려해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건은 토지 지분 매각이며, 감정가 9,642,500원입니다.

지분 매각, 공유자 우선매수권, 도로 이용의 특수성, 교통 불편 등 여러 제약 사항을 고려해야 합니다.

또한, 본 건 토지 지분에 대한 공유자의 우선매수 신고 여부 및 실제 행사 가능성도 입찰가를 결정하는 데 중요한 변수가 될 것입니다.

현재 제시된 감정가를 기준으로, 본건의 리스크 요인들을 종합적으로 반영하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다.

인수 보증금이 없으므로, 감정가를 기준으로 하되 추가적인 현장 조사 및 법률 검토 후 보수적인 접근이 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.