나이스옥션 법원경매 성남 2025타경52743 [1] 경기도 성남시 중원구 상대원동 2976 2층 203호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 예일감정 · 평가일 2025.08.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 성남시 중원구 상대원동 소재 '대일초등학교' 서측 인근에 위치하며, 주위는 각종 주거용 부동산, 근린생활시설, 학교 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층/지상4층 내
제2층 제203호로서,
외벽: 벽돌 붙임 마감 등
내벽: 벽지 도배 및 일부 타일 붙임 마감 등
창호: 새시창호 등임.

이용상태

본건은 공부상 다세대주택임.(후첨 '내부구조도' 참조.)

설비내역

본건은 기본적인 위생 및 급·배수설비, 도시가스설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 북서측 완경사지를 등고평탄하게 조성한 가장형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 북서측 및 남서측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(상대원3 지구단위계획구역), 가축사육제한구역, 상대보호구역(경기도성남교육지원청 확인요망), 비행안전제6구역(전술), 대기환경규제지역, 정비구역기타(정비예정구역), 도시교통정비지역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역
(2025-08-26)(대상자: 외국인 등/ 대상용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대/ 지정기간:
2025.8.26.~2026.8.25.)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대사항은 미상임.

- 본건 현장조사시 소유자 및 이해관계인의 폐문 부재 등으로 인하여 건물의 내부구조와 이용상황은 외관상 탐문조사, 건축물현황도 등을 참고하여 평가하였으며 실제 내부구조, 이용상황 등과 다소 상이할 수 있으니 경매진행시 필히 재확인하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 성남지원 2025타경52743 (1)

소재지: 경기도 성남시 중원구 상대원동 2976 2층 203호

용도: 다세대주택

감정가: 401,000,000원

토지면적: 21.27㎡ (약 6.43평)

건물면적: 42.80㎡ (약 12.94평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.1. 입지조건

본건은 경기도 성남시 중원구 상대원동에 위치하며, '대일초등학교' 서측 인근입니다.

주변은 각종 주거용 부동산, 근린생활시설, 학교 등이 소재하는 주거 밀집 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 보통입니다.

본건 토지는 북서측 및 남서측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획상 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(상대원3 지구단위계획구역) 등에 속해 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전구역 등 각종 제한사항이 존재합니다.

1.2. 권리분석

본건에는 대항력 있는 임차인이 존재하여 인수 여부를 신중히 검토해야 합니다.

임차인 정보:

* 임차인: 한국토지주택공사(입주자: 박 )

* 보증금: 110,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2018-09-19

* 확정일자: 2018-08-31

* 배당신고일자: 2025-08-20

* 대항력: 있음

위 임차인은 대항력이 있어, 경매 낙찰자가 해당 보증금을 인수해야 할 가능성이 있습니다. 다만, 제공된 정보에는 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있어, 실제 인수 여부 및 금액에 대한 추가 확인이 필수적입니다. 임대사항은 미상으로 파악됩니다.

등기부상 말소기준권리인 근저당권(주식회사신만, 170,000,000원) 이후의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

1.3. 상권분석

주변 환경은 주거용 부동산 및 근린생활시설이 혼재되어 있습니다.

최근 거래 사례를 분석한 결과, 유사한 면적 및 연식의 다세대주택 거래가격을 참고할 때, 본건의 감정가(401,000,000원)는 주변 시세 대비 다소 높은 편으로 판단됩니다. 특히, 본건 건물의 건축 연도(1994년 준공)를 고려할 때, 최근 거래된 신축 빌라(2001년~2008년 준공)들의 거래가격을 그대로 적용하기에는 무리가 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 본건 인근에 대일초등학교가 위치하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

* 편의시설: 주거 지역 특성상 기본적인 근린생활시설 이용이 가능합니다.

* 교통: 인근 버스정류장 이용이 가능하며, 차량 접근성도 보통 수준입니다.

* 기반시설: 기본적인 위생, 급·배수 설비 및 도시가스 설비가 갖추어져 있습니다.

* 주변 개발: 성남시 중원구 상대원동 일대에 최첨단 생활폐기물 소각장 건설이 추진 중에 있으며, 이는 지역 환경 및 주거 조건에 영향을 줄 수 있는 요소입니다. (뉴스 보도 2024년~2026년)

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 관련 리스크: 대항력 있는 임차인(박 )의 보증금 110,000,000원에 대한 인수 여부가 불확실하며, 이는 낙찰자에게 추가적인 부담이 될 수 있습니다. '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보와의 상충 가능성을 철저히 확인해야 합니다.

* 건물 노후화: 1994년 준공된 건물로, 비교 대상인 신축 빌라 대비 노후도가 높아 향후 유지보수 비용 증가 및 시장 가치 하락 가능성이 있습니다.

* 현장 조사 제약: 현장 방문 시 소유자 및 이해관계인과의 접촉이 어려워 건물 내부 구조 및 이용 상태를 외관 및 건축물 현황도 등을 참고하여 평가하였으므로, 실제와 상이할 수 있습니다.

* 토지이용계획: 다양한 용도지역 및 제한사항이 존재하여 향후 건물 이용이나 재건축 등에 제약이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 성남시 중원구 상대원동에 위치한 다세대주택으로, 대항력 있는 임차인의 존재와 건물의 노후화가 주요한 리스크 요인으로 작용합니다. 감정가는 주변 시세 및 건물의 연식을 고려할 때 다소 높게 책정된 것으로 보입니다. 임차인 보증금 인수 여부와 실제 건물 상태에 대한 면밀한 조사가 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 입지: 성남시의 주거 지역에 위치하여 기본적인 생활 인프라를 갖추고 있습니다.

* 가치 상승 잠재력: 임차인 관련 문제가 명확히 해결되고, 필요시 리모델링 등을 통해 상품성을 개선한다면 잠재적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 401,000,000원입니다.

건물의 노후도(1994년 준공)와 대항력 있는 임차인 리스크를 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

최근 주변 신축 빌라의 거래 가격(약 870만~900만원/㎡)을 기준으로, 본건의 면적(42.80㎡)과 노후도를 감안하여 보수적인 시세 적용 시, 약 300,000,000원 ~ 350,000,000원 범위로 예상됩니다.

임차 보증금(110,000,000원)이 인수되지 않는다는 전제 하에, 입찰가는 감정가 대비 할인된 가격으로 산정하는 것이 바람직하며, 약 340,000,000원 내외를 예상합니다.

다만, 임차인 보증금 인수 여부 및 추가적인 현장 조사를 통해 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.