나이스옥션 법원경매 성남 2025타경52768 [1] 경기도 하남시 망월동 834 미사강변스카이폴리스근린생활시설 1층 나169호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서연감정 · 평가일 2025.08.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 하남시 망월동 소재 '미사강변중학교' 동측 인근에 위치하며, 주위는 업무용
및 상업용 빌딩, 지식산업센터, 아파트, 다세대주택 및 근린생활시설, 공원 등이 소재하며
제반 주위환경은 보통임.

교통상황

동측으로 '미사대로', 서측으로 '미사강변한강로'가 각각 통과하고 인근에 버스정류장이
소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하4층/지상10층 건 내 1층 나169호로서,
외벽 : 복합판넬 및 강화유리 마감 등
내벽 : 몰탈위페인팅 마감 등
창호 : 새시창호 등임.

이용상태

공부상 지원시설(제1종근린생활시설-휴게음식점)이나 기준시점 현재 부동산중개업소(상호명
: 라인부동산)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 시스템 냉난방설비, 소방설비, 승강기설비, 지하주차장설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 부정형 토지로서 공장(지원시설 근린생활시설) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 40미터, 남서측으로 노폭 약 20미터 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

망월동 834 : 준주거지역, 지구단위계획구역(미사지구), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(일부제한지역(주거밀집 및 학교지역에서 250m이내 지역)), 가축사육제한구역(전부제한지역), 공공주택지구, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 과밀억제권역, 공장설립승인지역(수도법 시행령 제14조의3제2호), 공장설립제한지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역
망월동 834-1 : 준주거지역, 지구단위계획구역(미사지구), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(일부제한지역(주거밀집 및 학교지역에서 250m이내 지역)), 가축사육제한구역(전부제한지역), 역사문화환경보존지역, 공공주택지구, 역사문화환경보존지역(하남미사리유적(500m이내)), 배출시설설치제한지역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역(수도법 시행령 제14조의3제2호), 공장설립제한지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 중점경관관리구역(2016-10-06)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.1. 기본 물건 정보

사건번호: 성남지원 2025타경52768 (1)

소재지: 경기도 하남시 망월동 834 미사강변스카이폴리스 근린생활시설 1층 나169호

용도: 근린상가

감정가: 1,585,000,000원

토지 면적: 16.94㎡ (약 5.12평)

토지 지분: 16.9359㎡ (약 5.12평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 66.44㎡ (약 20.09평)

건물 지분: 66.435㎡ (약 20.09평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 유더블유제십오차유동화전문

2.2. 건물 구조 및 이용 현황

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하4층/지상10층 건물 내 1층 나169호에 해당하는 구분건물입니다.

외벽은 복합판넬 및 강화유리 마감, 내벽은 몰탈위 페인팅 마감, 창호는 새시 창호로 되어 있습니다.

공부상 용도는 제1종 근린생활시설(휴게음식점)이나, 현재는 부동산중개업소(라인부동산)로 이용 중입니다.

건물 내에는 기본적인 위생 및 급배수 설비, 시스템 냉난방 설비, 소방 설비, 승강기 설비, 지하주차장 설비 등이 구비되어 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 하남시 망월동 소재 '미사강변중학교' 동측 인근에 위치합니다.

주위는 업무용 및 상업용 빌딩, 지식산업센터, 아파트, 다세대주택, 근린생활시설, 공원 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

특히, 대규모 지식산업센터인 '미사강변 스카이폴리스' 단지 내에 위치하여 주변에 현대적인 빌딩과 상업 시설이 잘 갖추어져 있습니다. 인근에는 약 72,000평 규모의 한강공원이 있어 쾌적한 자연환경을 누릴 수 있습니다.

2.2. 교통 및 접근성

동측으로는 '미사대로', 서측으로는 '미사강변한강로'가 지나가 교통 접근성이 양호합니다.

인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

건물의 동측으로는 폭 약 40미터, 남서측으로는 폭 약 20미터의 도로에 각각 접해 있어 차량 통행 및 접근이 원활합니다.

2.3. 토지이용계획

해당 토지는 준주거지역, 지구단위계획구역(미사지구)으로 지정되어 있습니다.

주요 용도지역 지구로는 중로1류(폭 20m~25m), 공공주택지구, 과밀억제권역 등이 있습니다.

또한, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역(물환경보전법), 공장설립승인지역/제한지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 역사문화환경보존지역(하남미사리유적 500m 이내), 중점경관관리구역 등으로 지정되어 있어 관련 법규에 따른 건축 및 개발에 제한이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 인수 권리

본 건물의 말소기준권리는 2022년 4월 15일 접수된 우리은행 근저당권(을1)입니다.

이하의 권리인 압류(갑3, 하남시), 임의경매(갑6, 유더블유제십오차유동화전문)는 모두 말소될 예정입니다.

주의해야 할 점은, 매각으로 인해 소멸되지 않고 매수인에게 인수되는 권리가 있다는 것입니다.

토지 위에 설정된 구분지상권 설정등기(2022년 1월 14일 등기, 을구 1번)는 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다.

3.2. 임대차 현황

임대관계는 미상입니다.

인수 보증금 합계는 0원입니다.

현황 이용 상태는 부동산중개업소(라인부동산)로 되어 있으나, 정확한 임대차 계약 내용(임차인, 보증금, 차임 등)은 미확인 상태이므로, 현장 조사를 통해 정확한 임차인 현황을 파악하는 것이 매우 중요합니다.

3.3. 등기부채권 총액

등기부채권 총액은 1,488,000,000원입니다.

4. 상권분석

4.1. 상권 특성

본건이 위치한 미사강변스카이폴리스는 지식산업센터, 섹션 오피스, 기숙사, 근린생활시설이 복합된 대규모 단지입니다.

단지 내 1층 근린생활시설에 위치하여 유동인구 및 배후 수요가 비교적 풍부할 것으로 예상됩니다.

주변에 업무용 빌딩, 상업용 빌딩, 아파트 단지 등이 밀집해 있어 상권 형성에 유리한 환경을 갖추고 있습니다.

현재 부동산 중개업소로 이용 중이라는 점은 해당 업종의 수요가 있음을 시사합니다.

4.2. 잠재적 수요

미사강변도시 내의 다양한 주거 및 업무 시설을 배후 수요로 확보할 수 있습니다.

단지 내 직원, 입주민, 인근 지역 주민을 대상으로 하는 업종에 적합할 것으로 판단됩니다.

특히, 부동산 중개업 외에도 다양한 근린생활시설 업종의 잠재적 수요가 존재할 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 내외부

건물은 철근콘크리트 구조로 지하 4층, 지상 10층 규모이며, 총 1,965실(호)로 구성되어 있습니다.

본건은 1층 나169호로, 접근성이 좋습니다.

최신식 설비(시스템 냉난방, 기본적인 위생 및 급배수, 소방, 승강기, 지하주차장 등)가 구비되어 있어 쾌적한 이용이 가능합니다.

주차는 단지 내 지하주차장을 이용할 수 있으며, 주차 공간이 매우 넓은 편입니다 (약 2,286대 규모). 다만, 주차 위치를 기억하기 어렵다는 의견도 있습니다.

5.2. 주변 편의시설

단지 인근에 미사강변중학교 등 교육시설이 위치하고 있습니다.

동측으로 '미사대로', 서측으로 '미사강변한강로'가 통과하며, 버스정류장이 가까워 대중교통 이용이 편리합니다.

단지 주변으로 근린생활시설, 공원 등이 자리하고 있어 생활 편의성이 우수합니다.

가장 큰 장점 중 하나는 단지와 인접한 대규모 한강공원으로, 쾌적한 자연 환경을 가까이에서 누릴 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리상 리스크

앞서 언급된 바와 같이, 토지 위에 설정된 구분지상권이 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수되는 점은 잠재적인 리스크입니다. 이는 향후 건물 이용 또는 개발 시 제약이 될 수 있으므로, 관련 내용을 반드시 확인해야 합니다.

6.2. 특이사항

본 건은 유동화 물건으로, 별도등기가 존재합니다. 유동화 물건은 자산유동화에 관한 법률에 따라 특정 자산을 기초로 하여 발행된 증권으로, 권리 관계 확인에 더 세심한 주의가 필요합니다. 별도등기 또한 별도의 권리 관계가 존재함을 의미하므로, 등기사항전부증명서를 면밀히 검토해야 합니다.

6.3. 주변 혐오시설

주변 지역에 대한 검색 결과, '하남 유니온파크'가 인근에 위치하고 있습니다. 이는 과거 폐기물 처리 시설, 소각장, 하수 처리장 등을 지하화하고 지상에는 공원, 전망대, 체육시설 등 주민 편의시설을 조성한 복합 시설입니다.

일반적으로 혐오 시설로 분류될 수 있는 시설이나, 하남 유니온파크의 경우 친환경 시설로 조성되어 지역의 랜드마크이자 명소로 활용되고 있습니다. 악취 등 기존 혐오시설의 단점을 최소화하기 위해 지하화 및 악취 방지 시설을 갖추었으며, 운영 초기에 일부 민원이 있었으나 현재는 미미한 수준으로 보고되고 있습니다. 따라서 본건 물건에 직접적인 부정적 영향을 미칠 가능성은 낮으나, 주거 지역과는 분리된 복합 환경 시설이라는 점을 인지할 필요는 있습니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 강점

* 대규모 복합단지 내 위치: '미사강변 스카이폴리스' 단지 내 상가로, 일정한 유동인구 및 배후 수요 확보 가능

* 우수한 입지 조건: 미사대로, 미사강변한강로 인접, 버스정류장 근접으로 교통 편리

* 쾌적한 주변 환경: 인근 한강공원, 산 등 자연 환경 풍부

* 다양한 편의시설: 단지 내 및 주변 상업, 업무, 주거 시설 밀집

* 적정 면적: 근린생활시설로서 활용하기에 적합한 면적 (66.44㎡)

7.2. 물건 약점

* 임대관계 미상: 정확한 임대 현황 파악 필요 (주의 문구 필수)

* 인수되는 권리 존재: 토지 상 구분지상권이 매수인에게 인수됨

* 유동화 및 별도등기: 권리 관계에 대한 면밀한 추가 확인 필요

8. 투자 포인트

* 안정적인 상권: 지식산업센터 및 주거 단지 내 위치하여 고정적인 수요층 확보 가능

* 잠재적 가치 상승: 미사강변도시의 지속적인 개발 및 인프라 확충에 따른 향후 가치 상승 기대

* 전환 가능성: 현재 부동산 중개업소 이용 중이나, 업종 변경을 통한 수익률 증대 모색 가능 (예: 휴게음식점 등 공부상 용도 활용)

* 한강 프리미엄: 한강공원 인접으로 인한 쾌적성 및 관련 시설과의 시너지 효과 기대

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가를 산정함에 있어, 제공된 감정가 1,585,000,000원을 기준으로 고려할 수 있습니다.

인수해야 할 보증금이 0원이므로, 낙찰가는 인수 보증금을 제외한 금액으로 산정됩니다.

다만, 정확한 시세 및 유사 물건의 거래 사례, 낙찰가율 등을 파악하기 위한 추가적인 현장 조사와 시세 조사가 필수적입니다.

권리 분석 상 인수되는 구분지상권이 존재하며, 임대차 관계가 미상인 점 등을 감안하여 입찰가의 신중한 결정이 필요합니다.

현재 파악된 정보만으로는 구체적인 예상 입찰가를 단정하기 어려우나, 일반적으로 감정가 대비 80% ~ 100% 수준에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

투자에 대한 의사결정 시에는 반드시 현장 답사를 통해 물건의 상태, 주변 시세, 공실 위험 등을 종합적으로 판단하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.