나이스옥션 법원경매 성남 2025타경52721 [1] 경기도 광주시 삼동 310-1 엠포빌리지 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이치씨 · 평가일 2025.08.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 삼동 소재 ""뉴서울C.C"" 남서측 인근에 위치하는 공동주택(다세대주택)
엠포빌리지 제4층 제402호로서, 주위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 골프장 및 임
야 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본동까지 차량출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통 상황은 보
통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 기타지붕(경사지붕) 지하1층/지상4층 건물 내 제4층 제402호로서,
(사용승인일 : 2017.08.24)

외벽 : 드라이비트 및 일부 외장 석재붙임 마감 등,
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등,
창호 : 하이샷시 이중창호 마감 등임.

이용상태

현황 공동주택(복층 구조의 다세대주택)으로 이용중임.(후면 별첨 '내부구조도' 참조)

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 및 주차장시설 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 토지 및 도로대비 완경사지로서 부정형의 토지이며, 공동주택(다세대주택) 건부지로 이
용중임.

인접 도로상태등

본동 남서측 방향으로 노폭 약 6m 내외의 차량통행 가능한 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(계획관리), 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형)), 가축사육제한구역(일부
제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자
연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 특별대책지역<환경정책기본법>,
토지거래계약에관한허가구역(국공 제2025-1058(2025.8.21.)호 : 2025.8.26.~2026.8.25.)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상이며, 본건의 이용상태 및 내부구조도는 소유자 또는 이해관계인의 부재,
폐문, 시건장치 등으로 내부확인이 불가능하여 건축물현황도면, 유사 평가전례, 외부관찰 및
탐문조사 등에 의해 표준적인 이용상황을 기준으로 작성되었으므로, 실제와 다소 상이 할 수
있는 바, 귀 경매 업무 진행시 참고하시기 바람.

2) 현장 조사시 외부관찰 결과 본건에는 집합건축물대장 전유부상 및 건축물현황도면상에는
기재되어 있지 않은 복층시설(다락)이 있는 것으로 확인되고 있는 바, 본 감정에서는 평가목
적 등을 고려하여 본건에 포함하여 평가하였으니 귀 경매 업무 진행시 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 성남지원 2025타경52721 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한OOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 광주시 삼동 310-1, 엠포빌리지 4층 402호

용도: 다세대주택

매각대상: 토지/건물 일괄매각

사용승인일: 2017년 8월 24일

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 242,000,000원

토지면적: 66.12㎡ (약 20.00평)

건물면적: 57.40㎡ (약 17.36평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 삼동 소재 "뉴서울C.C" 남서측 인근에 위치하는 공동주택(다세대주택) 엠포빌리지 제4층 제402호임.

주위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 골프장 및 임야 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통인 편임.

2.2. 교통 및 접근성

본동까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 대중교통 상황은 보통 수준임.

2.3. 도로 상태

본동 남서측 방향으로 노폭 약 6m 내외의 차량 통행 가능한 포장도로에 접하고 있음.

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리관계

* 을구 순위번호 3번의 주택임차권(채권액 225,000,000원)이 존재하며, 전입일자는 2020년 3월 2일, 확정일자는 2020년 2월 11일임.

* 말소기준권리(갑3. 가압류, 채권액 403,000,000원)보다 선순위에 해당하는 주택임차권이 존재함.

* 을구 순위번호 3번의 주택임차권은 매각으로 소멸되지 않으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 잔액은 매수인에게 인수될 수 있음.

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

* 임차인: 김

보증금: 225,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020-03-02

확정일자: 2020-02-11

대항력: 있음 (인수 대상)

* 임차인: 윤

보증금: 10,000,000원

차임: 600,000원

전입일자: 2024-10-28

대항력: 없음 (소멸 예상)

3.3. 권리분석 요약

본건은 선순위 임차권(김 , 보증금 225,000,000원, 대항력 있음)이 존재하여, 해당 임차인의 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인에게 인수될 위험이 있음.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 주변 매매/임대 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본건과 유사한 다세대주택의 거래 사례가 확인됨.

* 2002년식, 53.91㎡ (약 16.3평) 다세대주택이 2026년 5월 19,800만원에 거래됨. (평당 약 1,214만원)

* 2011년식, 79.94㎡ (약 24.2평) 다세대주택이 2026년 5월 13,000만원에 거래됨.

* 2003년식, 73.96㎡ (약 22.4평) 다세대주택이 2026년 5월 10,500만원에 거래됨.

본건(2017년식, 57.40㎡)은 최근 거래 사례 중 가장 신축이며, 감정가는 242,000,000원으로 유사 면적의 2002년식 주택 거래가(19,800만원)보다 높게 평가되어 있음. 신축 연식 및 감정가격을 고려할 때, 본건의 시세는 약 210,000,000원 ~ 240,000,000원 수준으로 추정됨.

4.2. 생활편의시설

주위 환경 분석을 볼 때, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 기본적인 생활편의시설은 갖추어진 것으로 판단됨.

4.3. 주변 환경 (혐오시설 등)

본건 북서측 인근에 "뉴서울C.C"(골프장)가 위치하고 있음.

주변에 혐오시설에 대한 직접적인 정보는 검색 결과 확인되지 않았음.

5. 잠재적 리스크

5.1. 법적/권리적 리스크

가장 큰 리스크는 선순위 임차인 김 씨의 보증금 225,000,000원 인수 가능성임. 만약 배당으로 보증금이 전액 변제되지 못할 경우, 매수인이 해당 금액을 추가로 부담해야 하므로 총 실투자금액이 매우 높아질 수 있음.

5.2. 기타 리스크

* 건축물 현황도면상 기재되지 않은 복층 시설(다락)이 평가에 포함되었으며, 이는 공부와의 차이가 발생할 수 있는 부분임.

* 임대 관계는 미상이며, 내부 확인이 제한적으로 이루어졌으므로 실제 이용 상태와 상이할 가능성이 있음.

* 토지 이용계획상 계획관리지역, 성장관리구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26.~2026.8.25.) 등 다수의 제한 사항이 존재함.

6. 종합 의견

본건은 비교적 신축(2017년 준공)인 다세대주택으로, 감정가는 242,000,000원으로 책정되어 있음. 주변 시세 대비 신축 연식을 고려하면 감정가 수준의 가치를 가질 수 있으나, 가장 큰 걸림돌은 225,000,000원의 선순위 임차권의 인수 가능성임. 이 부분이 해결되지 않을 경우, 매수인의 총 부담액이 급증하게 되므로 철저한 배당 분석 및 임차인과의 협의가 필수적임.

7. 투자 포인트

* 신축 연식(2017년)으로 인한 상품성 및 유지보수 용이성.

* 계획관리지역 등 일부 개발 가능성 및 지역 성장 잠재력 (다만, 여러 규제 존재).

* 명확한 주변 시세 및 감정가격을 통해 투자 가치 판단의 기준 설정 가능.

8. 예상 입찰가

8.1. 시세 분석 기반 예상 가치

최근 거래 사례 및 감정가를 종합적으로 고려 시, 본건의 실질적인 시장 가치는 약 210,000,000원에서 240,000,000원 수준으로 추정됨.

8.2. 예상 입찰가 산정

선순위 임차인의 보증금 225,000,000원이 인수될 가능성이 매우 높으므로, 이를 고려한 총 투자비용이 시장 가치를 초과하지 않도록 신중하게 접근해야 합니다. 예상 입찰가는 물건 자체의 가치에 기반하여 산정하며, 인수되는 보증금은 총 지출 비용에 별도로 가산되어야 합니다.

보수적인 관점에서, 본건의 입찰가는 약 150,000,000원에서 180,000,000원 사이로 제안합니다. 이는 물건 자체의 시장 가치를 반영하되, 인수 리스크를 고려한 보수적인 접근입니다.

8.3. 총 예상 비용 고려사항

상기 제안된 입찰가로 낙찰받더라도, 선순위 임차인의 보증금 225,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 못할 경우, 총 지출액은 '입찰가 + (225,000,000원 - 배당받은 금액)'이 됩니다.

예를 들어, 160,000,000원에 낙찰받고 배당에서 임차인에게 0원이 배당된다면, 총 지출액은 160,000,000원 + 225,000,000원 = 385,000,000원이 됩니다. 이는 추정 시장 가치(210,000,000원 ~ 240,000,000원)를 크게 상회하므로, 입찰 전 반드시 배당표 확인 및 임차인과의 협의를 통해 인수되는 보증금의 정확한 금액을 파악하는 것이 절대적으로 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.