나이스옥션 법원경매 수원 2025타경57445 [1] 경기도 화성시 만세구 서신면 홍법리 381-2 대지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하일감정 · 평가일 2025.08.26

토지감정요항표

위치 및 주위환경

·본건은 경기도 화성시 서신면 홍법리 소재 ""홍법리마을회관"" 서북측 근거리에 위치하며,
본건 주변은 농경지, 임야, 단독주택 등이 혼재된 지대로 주변환경은 보통시 됨.

교통상황

· 본건까지 차량 접근 가능하며 대중교통 이용의 편의성 등은 다소 불편시됨.

형태 및 이용상태

· 부정형, 완경사지로서 조사일 현재 ""나지<농작물 식재>, 일부도로"" 상태임.(별지 사진 참조)

인접 도로상태

· 본건 남서측에서 노폭 약3m정도의 포장도로와 접하며
본건 토지의 일부에 포장 도로가 개설되어있음.

토지이용계획 및 제한상태

· 생산관리지역, 성장관리계획구역(일반관리),
가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
성장관리권역<수도권정비계획법>,
토지거래계약에관한허가구역
(25.08.25.~26.08.25., 외국인등대상,건축물의용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로
사용되는토지).

제시목록 외의 물건

-.

공부와의 차이

-. 본건의 지목은 ""대""인데 현황은 일부 ""도로"", 농작물이 식재된 상태임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

· 임대관계는 미상임.
· 경매 진행시 인접지와의 경계를 확인하시기 바람.
. 본건지상에는 지상권이 설정되어 있으므로 참고바람.

물건 비고

지목은 '대'이나 현황은 일부 '도로', 농작물이 식재된 상태임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2024년 11월 26일 05:50

1379 제곱미터는 약 417.15 평입니다 (1평 = 3.30579 제곱미터)

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경57445 (1)

소재지: 경기도 화성시 만세구 서신면 홍법리 381-2

용도: 대지

감정가: 544,705,000원

토지면적: 1379.00㎡ (약 417.15평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 영등포본동새마을금고

특이사항: 공동담보

주의사항: 지목은 '대'이나 현황은 일부 '도로', 농작물이 식재된 상태임

특수물건정보: 공동담보

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 경기도 화성시 서신면 홍법리 소재 "홍법리마을회관" 서북측 근거리에 위치하며, 주변은 농경지, 임야, 단독주택 등이 혼재된 지대로 주변 환경은 보통으로 평가됩니다.

교통상황: 본건까지 차량 접근은 가능하나, 대중교통 이용 편의성은 다소 불편할 것으로 예상됩니다.

인접 도로상태: 본건 토지는 남서측에서 노폭 약 3m 정도의 포장도로와 접하고 있으며, 토지 일부에 포장도로가 개설되어 있습니다.

3. 권리분석

임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원입니다. 별도로 등기부등본상 임차인 정보는 명시되어 있지 않습니다.

등기부요약:

* 말소기준권리: 을5 근저당권 (2016-11-23, 영등포본동새마을금고, 168,000,000원)

* 소멸되지 않는 권리: 물건명세서상 본건 지상권은 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로 기재되어 있습니다. (을6)

* 기타 권리사항:

- 소유권이전(상속): 갑1 (1995-04-14)

- 소유권이전(협의분할에 의한 상속): 갑2 (2017-02-23)

- 소유권이전(증여): 갑3 (2020-05-06)

- 근저당권: 을7 (2016-11-23)

- 임의경매개시결정: 갑4 (2025-08-19, 수원지방법원 2025타경57445)

- 압류: 갑5 (2025-10-01, 국민건강보험공단)

- 근저당권 가처분 공동담보목록: 을7-1 (2025-11-17, 서울신용보증재단)

등기부채권 총액: 369,387,112원

4. 상권분석

본건 주변은 농경지, 임야, 단독주택 등이 혼재된 지역으로, 일반적인 상업 기능보다는 지역 주민을 위한 기본적인 편의시설 위주의 상권이 형성되어 있을 것으로 추정됩니다.

5. 생활정보

본 물건에 대한 구체적인 주변 편의시설, 학교, 의료시설 등 생활정보는 제공된 자료에 명시되어 있지 않습니다.

6. 잠재적 리스크

현황 불일치: 토지의 지목은 '대'이나, 실제 현황은 일부가 도로로 이용되고 있으며 농작물이 식재된 상태입니다. 이는 추후 토지 이용 및 활용에 제약을 줄 수 있습니다.

권리관계: 지상권이 매각으로 소멸되지 않고 인수되므로, 이에 대한 추가적인 부담이 발생할 수 있습니다.

토지이용계획: 본 토지는 생산관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 성장관리권역으로 지정되어 있으며, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상, 건축물 용도 제한)에 해당합니다. 이는 향후 건축 행위나 토지 거래 시 제한사항으로 작용할 수 있습니다.

경계 확인: 경매 진행 시 인접지와의 경계를 반드시 확인해야 합니다.

임대차 관계: 임대 관계는 미상으로 확인되어, 관련 분쟁의 소지가 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 화성시 서신면의 농경지, 임야, 단독주택 등이 혼재된 지역에 위치한 대지입니다. 토지 자체 면적은 1379㎡로 충분한 규모를 가지고 있으나, 현황 상 일부가 도로로 이용되고 농작물이 식재되어 있어 공부와의 차이가 존재합니다. 또한, 매각으로 소멸되지 않는 지상권이 설정되어 있어 낙찰자가 해당 권리를 인수해야 하는 점은 중요한 부담 요인입니다. 토지이용계획 상 여러 제한사항이 존재하므로, 해당 지역의 개발 계획 및 토지 이용 규제를 면밀히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

화성시의 성장 잠재력: 화성시는 지속적인 개발과 인구 유입이 이루어지고 있는 지역으로, 장기적인 관점에서 토지 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

토지 규모: 1379㎡의 적지 않은 면적으로, 향후 개발 또는 활용 가능성이 있습니다.

(잠재적) 활용 방안 모색: 지상권 및 현황과 관련된 문제 해결 또는 협의를 통해 활용 방안을 모색할 경우, 잠재적 가치를 발현시킬 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 경매물건의 예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외하고 산정해야 합니다. 본 건의 경우, 인수 보증금이 0원이므로 이러한 요인은 고려하지 않습니다. 예상 입찰가 산정 시에는 감정가(544,705,000원), 제반 권리 분석 결과 (특히 소멸되지 않는 지상권), 토지이용계획상의 제한사항, 그리고 주변 시세 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 현장 조사 및 추가적인 권리 분석, 주변 부동산 시장 조사 등이 필수적으로 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.