나이스옥션 법원경매 수원 2025타경57333 [1] 경기도 용인시 처인구 삼가동 294-5 고려주택 에이동 4층401호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 두남 · 평가일 2025.08.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 처인구 삼가동 소재 ""삼가초등학교"" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 간선도로가 소재하여 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 4층 건내 제4층 제401호로서,
외부 : 세멘몰탈위 페인팅 마감.
내부 : 벽지 및 타일 마감.
창호 : 알미늄샷시 마감.

이용상태

연립주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시사스설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리 평지로서 연립주택의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 둥측으로 노폭 약4미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 수질보전특별대책지역<환경정책기본법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

신청채권자 겸 대항력 있는 임차인의 임차보증금이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수하므로 입찰시 주의요함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

• 사건번호: 수원지방법원 2025타경57333 (1)

• 소재지: 경기도 용인시 처인구 삼가동 294-5 고려주택 에이동 4층401호

• 용도: 연립주택

• 감정가: 116,000,000원

• 토지면적: 58.38㎡ (약 17.66평)

• 건물면적: 60.48㎡ (약 18.29평)

• 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

• 경매구분: 부동산강제경매

• 채권자: 이OO (경매 신청 채권자는 이승만으로 확인됨)

• 건축년도: 1997년

1.1. 입지조건

• 본건은 경기도 용인시 처인구 삼가동 소재 ""삼가초등학교"" 북서측 인근에 위치함.

• 주변은 단독주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대임.

• 차량 접근이 가능하며, 인근 간선도로 소재로 교통 상황은 보통 수준임.

• 본건 대지(토지)는 동측으로 노폭 약 4미터의 포장도로에 접하고 있음.

• 토지이용계획상 도시지역, 제1종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역에 해당함.

1.2. 권리분석

• 등기부상 소유권 이전 내역 확인됨.

• 가장 중요한 권리는 주택임차권(을3)으로, 권리자 이승만, 권리금액 120,000,000원이며, 전입일자 2021-09-10, 확정일자 2021-08-26임.

• 본 임차권은 말소되지 않고 매수인에게 인수되는 권리임(말소: 인수).

• 말소기준권리는 2024년 10월 24일자 압류(기흥세무서장)임.

• 이후 설정된 권리(예: 강제경매, 가압류 등)는 매각으로 소멸될 예정임.

• 주목할 점은, 경매를 신청한 신청채권자(갑11, 이승만)가 대항력 있는 임차인 이승만과 동일인임. 이는 임차인이 자신의 보증금 회수를 위해 경매를 신청한 것으로 보임.

1.3. 상권분석

• 제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보에 따르면, 유사한 면적(약 59.88㎡)의 신축 빌라(2014년식)가 2026년 3월/4월에 155,000,000원에 거래되었음.

• 또한, 더 넓은 면적(약 71.67㎡)의 연립주택(1998년식)도 2026년 7월에 155,000,000원에 거래된 사례가 있음.

• 이는 본건과 유사한 조건의 주택이 현재 시세 약 155,000,000원 내외로 거래되고 있음을 시사함.

• 본건의 감정가는 116,000,000원으로, 최근 실거래가 대비 낮은 수준임.

1.4. 생활정보

• 본건은 주택 밀집 지역에 위치하며, 주변에 삼가초등학교가 있어 교육 환경이 양호할 수 있음.

• 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

• 차량 접근성이 양호하며, 대중교통 이용 또한 주변 도로망을 통해 가능함.

• 건물은 철근콘크리트 구조의 평스라브 지붕 4층 건물 내 4층에 위치하며, 위생, 급배수, 도시가스 설비가 갖추어져 있음.

1.5. 잠재적 리스크

• 가장 큰 리스크는 선순위 대항력 있는 임차인 이승만의 보증금 120,000,000원을 매수인이 인수해야 한다는 점임.

• 경매 절차에서 배당을 통해 임차인의 보증금이 전액 변제되지 않을 경우, 그 잔액은 매수인이 부담해야 함.

• 본건의 감정가가 116,000,000원이고 임차인의 보증금이 120,000,000원이므로, 낙찰가가 감정가 수준이거나 그 이하일 경우, 임차인 보증금의 일부(최소 4,000,000원)를 반드시 인수하게 됨.

• 토지이용계획상 환경 관련 제한 구역(가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 수질보전특별대책지역 등)이 다수 포함되어 있어, 향후 건축 또는 개발 행위에 일부 제약이 있을 수 있음.

1.6. 종합 의견

• 본 물건은 시장 시세(약 155,000,000원) 대비 감정가(116,000,000원)가 낮게 책정되어 있어 시세차익을 기대할 수 있는 잠재력이 있음.

• 하지만, 선순위 대항력 있는 임차인의 보증금 120,000,000원을 매수인이 인수해야 하는 매우 큰 위험 요소를 가지고 있음.

• 특히, 임차인이 경매 신청 채권자이므로, 자신의 보증금 회수를 최우선으로 고려할 것이며, 낙찰가에 따라 인수해야 할 보증금 잔액이 달라질 수 있음.

• 주변의 혐오시설에 대한 직접적인 정보는 없으나, 환경 관련 규제가 많은 지역임.

1.7. 투자 포인트

• 주변 실거래가 대비 낮은 감정가로 인한 시세차익 가능성.

• 향후 주택 시장 회복 시 거주 목적 또는 임대 목적 활용 가능성.

• 용인시 처인구 지역의 개발 잠재력.

1.8. 예상 입찰가

• 본건은 대항력 있는 임차인의 보증금 120,000,000원을 매수인이 인수해야 하는 위험이 매우 크므로, 입찰 시 총 인수 비용(낙찰가 + 인수되는 임차보증금 잔액)이 시세(약 155,000,000원)를 초과하지 않도록 신중해야 함.

• 임차인이 배당에서 얼마를 회수하는지에 따라 매수인이 인수하는 잔액이 결정되므로, 이에 대한 면밀한 사전 조사 및 예측이 필수적임.

• 보수적으로 접근할 경우, 임차보증금 120,000,000원을 감안하여 총 취득가격을 140,000,000원 ~ 150,000,000원 수준으로 맞춘다는 계획 하에 입찰가를 산정해야 함.

• 따라서, 예상 입찰가는 약 128,000,000원 수준을 권장하나, 이는 배당 결과에 따라 달라질 수 있으며, 입찰 전 법원 현황 조사 및 권리 분석을 재확인할 것을 강력히 권고함.

• 최종 입찰가는 낙찰가의 90% 수준(약 125,000,000원)에서 시작하여, 인수 보증금 잔액을 고려하여 총 비용이 150,000,000원을 넘지 않는 선에서 결정하는 것이 바람직함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.