나이스옥션 법원경매 수원 2025타경57387 [1] 경기도 수원시 영통구 원천동 605 더샵광교레이크시티 102동 5층501호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이스턴감정 · 평가일 2025.08.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 영통구 원천동 소재 '광교호수중학교' 남서측 인근에 위치하는 더샵
광교레이크시티 102동 5층 501호로서 주위는 아파트, 오피스텔, 학교, 공원 등으로 이루어져
있습니다.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 노선버스 정류장이 위치하여 대중교통여건은 무난한
편입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 47층 중 5층 501호로서,
외벽 : 판넬붙임 및 시멘트몰탈위 페인팅마감,
내벽 : 페인팅 및 벽지마감 등,
창호 : 새시 이중창호입니다.

이용상태

오피스텔로 이용중입니다.
(방3, 주방겸식당, 거실, 욕실2 등)

설비내역

급·배수시설, 위생설비, 소화전설비, 엘리베이터설비, 개별난방설비 등 갖추어져 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

5필 일단의 대체로 세장형의 토지로서 업무시설(오피스텔)부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본 단지 남측, 서측, 동측으로 도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(광교지구), 광로3류(폭 40m~50m)(접함),대로3류
(폭 25m~30m)(접함), 중로1류(폭 20m~25m)(접함), 가축사육제한구역, 상대보호구역(광교호수
중학교, 매원초등학교, 중앙기독유치원, 도시교통정비지역, 과밀억제권역, 택지개발지구.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 폐문부재로 임대내역은 미상이며 내부구조는 건축물현황도, 인근동호 유사사례 및 외관
관측을 참고하였습니다.

2) 본건이 소재하는 원천동 605-1번지는 2024.12.6. 철도사업에 일부 편입되면서 605-1,
605-2, 605-3, 605-4번지로 토지분할되었습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

* 사건번호: 수원지방법원 2025타경57387 (1)

* 소재지: 경기도 수원시 영통구 원천동 605 더샵광교레이크시티 102동 5층 501호 (신주소: 경기도 수원시 영통구 광교호수공원로 20)

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 744,000,000원

* 토지 면적: 30.12㎡ (약 9.11평)

* 건물 면적: 71.52㎡ (약 21.64평)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 웰OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 건물 개요

* 건축물명: 더샵광교레이크시티

* 동: 102동

* 층: 47층 중 5층

* 구조: 철근콘크리트구조

* 마감: 외벽 - 판넬붙임 및 시멘트몰탈위 페인팅 마감, 내벽 - 페인팅 및 벽지 마감 등, 창호 - 새시 이중창호

* 사용승인일: 2022년 2월 15일

* 주요 용도: 업무시설(오피스텔)

* 내부 구성: 방3, 주방겸식당, 거실, 욕실2 등 (이용상태 기준)

* 주차: 총 주차 대수 2,111대 (단지 전체)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 본건은 경기도 수원시 영통구 원천동 소재 '광교호수중학교' 남서측 인근에 위치합니다.

* 주위는 아파트, 오피스텔, 학교, 공원 등이 밀집해 있는 주거 및 상업 복합 지역입니다.

* 광교호수공원 인근으로 쾌적한 주거 환경을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통 및 도로

* 본건까지 차량 접근이 용이하며, 단지 남측, 서측, 동측으로 도로에 접해 있습니다.

* 인근에 노선버스 정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 주요 도로망 접근성이 우수하여 타 지역 이동이 수월합니다.

2.3. 토지이용계획

* 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(광교지구)에 해당합니다.

* 광로3류(폭 40m~50m), 대로3류(폭 25m~30m), 중로1류(폭 20m~25m) 도로에 접하고 있습니다.

* 가축사육제한구역, 상대보호구역(광교호수중학교, 매원초등학교 등), 도시교통정비지역, 과밀억제권역, 택지개발지구로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리내역

* 말소기준권리: 2022년 3월 29일 접수된 웰릭스에프앤아이대부주식회사의 근저당권 (채권 최고액 729,600,000원)입니다.

* 말소기준권리 이후 접수된 모든 권리(가압류, 임의경매 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 등기부채권 총액: 954,778,687원

3.2. 인수/소멸 권리

* 매각으로 인해 모든 권리가 소멸되는 것으로 판단됩니다.

* 등기부상 매각으로 소멸되지 않는 권리(예: 지상권)는 없는 것으로 기재되어 있습니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인 인수 보증금 합계: 0원

* 폐문부재로 인해 임대차 내역이 확인되지 않았습니다.

* 내부 구조는 건축물현황도, 인근 유사 사례 등을 참고하여 조사되었습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

* 본건이 속한 더샵광교레이크시티 단지는 오피스텔 및 상업 시설, 근린생활시설 등이 복합된 단지입니다.

* 단지 내 상가 및 인근 상업 지구를 통해 다양한 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 광교호수공원 인접으로 유동인구 및 외부 방문객 수요가 예상됩니다.

4.2. 발전 가능성

* 광교지구 지구단위계획구역 내에 위치하여 향후 지속적인 개발 및 발전이 기대되는 지역입니다.

* 신축 건물로 인한 현대적인 주거 및 상업 환경이 조성되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 및 편의시설

* 오피스텔로 이용 중이며, 방3, 거실, 주방, 욕실2 등 주거 편의성이 높은 내부 구조를 갖추고 있습니다.

* 급·배수, 위생, 소화전, 엘리베이터, 개별난방 설비 등 기본적인 생활 편의 설비가 갖추어져 있습니다.

* 단지 내 및 인근 상업 시설, 근린생활시설 이용이 용이합니다.

5.2. 교육 시설

* 광교호수중학교, 매원초등학교 등 교육 시설이 인접해 있습니다.

* 단, 해당 학교들이 상대보호구역으로 지정되어 있어 관련 규제 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임대차 관계 불확실성

* 폐문부재로 인해 정확한 임차인 현황, 보증금 및 월세 등 임대차 조건이 미상입니다.

* 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있으나, 대항력 있는 임차인이 존재하고 보증금/차임이 미상인 경우 명도 과정에서 추가적인 비용이나 시간이 소요될 수 있으므로 이에 대한 철저한 사전 조사가 필요합니다.

6.2. 기타 리스크

* 토지 분할: 본건 소재지가 철도 사업 편입으로 인해 토지 분할(2024.12.6.)된 사실이 있으나, 본 물건의 직접적인 영향은 미미할 것으로 보입니다. 다만, 지역 개발 계획 변동 가능성은 존재합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 수원시 영통구 원천동에 위치한 더샵광교레이크시티 내 오피스텔로, 2022년 사용승인된 신축 건물입니다. 광교신도시의 우수한 입지 조건, 편리한 교통망, 풍부한 생활 인프라를 갖추고 있어 잠재 가치가 높습니다. 권리 관계는 명확하여 인수되는 부담은 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 임차인 정보의 불확실성은 명도 과정에서 주의 깊게 확인해야 할 부분입니다. 전반적으로 안정적인 투자 대상으로 고려할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 신축 오피스텔: 비교적 짧은 건축 연식으로 하자 발생 가능성이 낮고 최신 설비 이용 가능.

* 광교신도시 프리미엄: 광교의 발전된 인프라와 명품 입지 (광교호수공원 인접).

* 편리한 교통: 주요 도로망 및 대중교통 이용 편리.

* 풍부한 생활 편의: 단지 내 상업 시설 및 주변 상업 지구 이용 용이.

9. 예상 입찰가

본건의 최근 매매 시세는 주변 유사 면적 오피스텔 거래 사례를 기반으로 추정 시, 약 5억 7천만원에서 6억 9천만원 사이로 분석됩니다. 감정가 7억 4천 4백만원 대비 시세가 낮게 형성되어 있으며, 임차인 정보 미상 등 명도 관련 리스크를 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

* 최근 매매 사례 분석:

* 39.2486㎡ (약 11.87평) 면적: 3억 8,050만원 (평당 약 3,205만원)

* 21.9018㎡ (약 6.62평) 면적: 1억 7,500만원 (평당 약 2,643만원)

* 본건 면적 71.52㎡ (약 21.64평) 기준 시세 추정: 약 5억 7천만원 ~ 6억 9천만원

이러한 시세 분석 및 리스크 요인을 종합적으로 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 6억 3천만원 선에서 신중하게 결정하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.