나이스옥션 법원경매 수원 2025타경57323 [1] 경기도 화성시 남양읍 남양리 2047 남양우림필유아파트 105동 7층701호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 현산 · 평가일 2025.08.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 남양읍 남양리 소재 ""우림필유LH9단지앞교차로"" 남서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 아파트단지, 단독 및 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하고 있음.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상15층 건 내 제7층 제701호로서,
(사용승인일 : 2009.10.28.)

외벽 : 모르타르위 페인팅 마감 등.
창호 : 섀시창호.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 옥내소화전 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 2필일단의 가장형 평지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 도로를 통하여 외곽공도와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

2047, 2047-4 : 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(남양지구), 소로3류(폭 8m 미만)(특수도로)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(집산도로)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경57323 (1)

소재지: 경기도 화성시 남양읍 남양리 2047 남양우림필유아파트 105동 7층701호

용도: 아파트

감정가: 406,000,000원

토지면적: 63.56㎡ (약 19.23평)

토지지분: 63.5626㎡ (약 19.23평)

건물면적: 101.21㎡ (약 30.61평)

전용면적: 101.21㎡ (약 30.61평)

분양면적: 약 116.4㎡ (약 35.2평) (전용면적 대비 약 15% 증가 추정)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 중소기업은행 (주요 경매 신청 채권자로 추정)

특이사항: 유동화물건, 중복사건

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 본 물건은 경기도 화성시 남양읍 남양리 소재 "우림필유LH9단지앞교차로" 남서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 아파트단지, 단독 및 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다.

교통 상황: 단지 내 도로를 통해 외곽 공도와 접하고 있으며, 차량의 진출입이 용이합니다. 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

1.1. 1.주변 시설

교육시설: 남양초등학교, 남양중학교, 남양고등학교 등 다수의 교육 시설이 차량 5~10분 거리에 위치합니다.

편의시설: 인근에 마트, 병원, 은행 등 근린생활시설이 분포하여 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다.

주변 환경: 전반적으로 주거 지역의 특성을 가지며, 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2012년 3월 30일 접수된 국민은행 근저당권(을2)입니다.

1.2. 1.등기부 현황

본건과 관련된 총 18건의 등기사항이 확인되었습니다.

소유권은 우림건설주식회사에서 조현미로 이전되었습니다.

등기부 채권 총액은 2,500,784,041원입니다.

말소기준권리인 국민은행 근저당권(을2) 이하, 근저당, 가압류, 압류 등 모든 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

최종 등기사항은 2026년 6월 22일 접수된 국민건강보험공단의 압류(갑18)입니다.

1.2. 2.인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. (물건명세서상 '지상권개요'란이 비어있어, 해당 권리가 없음을 시사합니다.)

1.2. 3.임차인 현황

임대관계 미상입니다.

인수 보증금 합계는 0원입니다.

주의: 임대관계가 미상인 점은 추후 실제 점유자 확인 시 보증금 또는 미상 금액이 존재할 가능성에 대한 주의가 필요합니다. 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있더라도, 미등기 임차인이나 기타 권리 주장이 있을 수 있습니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 소재한 지역은 주거 지역을 중심으로 하며, 인근에 다양한 근린생활시설이 발달하여 지역 상권의 기본적인 수요를 충족시키고 있습니다. 대규모 상업 시설보다는 주거지 기반의 생활형 상권이 형성되어 있습니다.

1.4. 생활정보

건축물 정보: 2009년 10월 28일 사용 승인된 철근콘크리트구조, 지상 15층 건물 중 7층에 위치합니다.

이용 상태: 현재 아파트로 이용 중에 있습니다.

설비 내역: 기본적인 위생, 급배수, 개별난방(도시가스), 승강기, 화재탐지, 옥내소화전 등 생활에 필요한 설비가 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

유동화 물건: 본 건은 유동화된 물건으로, 채권 및 권리 관계의 복잡성이 존재할 수 있습니다.

중복 사건: 동일 부동산에 대해 여러 경매 사건이 진행될 수 있어, 경매 절차 진행 및 소유권 이전 과정에서 혼선이나 지연이 발생할 가능성이 있습니다. 관련 사건 번호들을 면밀히 파악해야 합니다.

임대차 관계 미확인: 임대관계가 미상이며 인수 보증금이 0원이라 하더라도, 실제 점유자가 존재할 경우 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 추가 비용이 발생할 수 있습니다. 철저한 현장 조사를 통해 실제 점유 및 임대차 관계를 확인해야 합니다.

혐오시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 인근에 특별한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 화성시 남양읍에 위치한 아파트 경매 물건으로, 주거 지역 내에서 양호한 입지 및 교통 환경을 갖추고 있습니다. 등기부상 다수의 권리 관계가 존재하나, 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정이므로 권리 인수의 부담은 적습니다. 다만, 유동화 물건 및 중복 사건이라는 특수성과 임대관계 미상이라는 점은 잠재적 리스크로 작용할 수 있으므로, 입찰 전 반드시 현장 방문을 통한 철저한 조사를 수행하고 관련 서류를 면밀히 검토해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

인근 지역의 지속적인 개발 및 주거 수요 증가 가능성.

안정적인 주거 형태인 아파트 물건.

등기부상 권리 관계가 대부분 소멸되어 권리 인수의 부담이 적음 (단, 임차인 관련 위험은 별도 확인 필수).

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 406,000,000원입니다.

주변 유사 물건의 최근 실거래가 및 매물 시세를 고려할 때, 390,000,000원에서 410,000,000원 사이의 가격대가 형성되어 있는 것으로 파악됩니다.

정확한 예상 입찰가는 본건의 현장 상태, 명도 예상 비용, 법무 비용, 경매 시장 분위기 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. (인수 보증금은 0원으로, 입찰가 산정 시 고려할 사항이 없습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.