나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34202 [1] 경기도 부천시 원미구 상동 324-12 신도파크빌나동 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 부천시 원미구 상동 소재 ""부천여자고등학교"" 남동측 인근에 위치하며, 부근은 대상물건과 유사한 형태의 다세대주택 및 아파트, 단독주택, 소규모 근린생활시설 등으로 형성되어 있는 주택 및 상가혼용지대로서 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

교통상황

대상물건까지 차량 출입 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 수도권1호선 중동역이 소재하여 전반적인 대중교통 여건은 양호한 편입니다.

건물의 구조

2018.03.05 사용승인된 철근콘크리트구조 철근콘크리트구조지붕 지상5층 건물내 제2층 제201호로서,
- 외 벽 : 파벽돌 붙임 마감 등
- 내 벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등
- 창 호 : 하이샤시 등으로 시공되었습니다.

이용상태

공동주택(다세대주택)으로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 화재경보설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있으며, 지상(1층 필로티)에 주차장이 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 대체로 등고평탄한 세로장방형의 토지로서, 공동주택(다세대주택) 및 근린생활시설 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

남측으로 노폭 약 8미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(송내 역세권 지구단위계획구역), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도심 공공주택 복합지구((부천 중동역 서측))<공공주택 특별법>, 상대보호구역(부천여고-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(열린유치원-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구<철도안전법>입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 미상입니다.
나. 기타 참고사항 : 대상물건은 토지이용계획확인서상 ""도심 공공주택 복합지구(부천 중동역 서측)<공공주택 특별법>""에 해당하니 업무진행 및 입찰참여시 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

재매각임. 특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 부천지원 2025타경34202 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

매각대상: 토지/건물일괄매각

감정가: 208,000,000원

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 부천시 원미구 상동 324-12 신도파크빌나동 2층201호

용도: 다세대주택

건축년도: 2018년 3월 5일 사용승인

토지 면적: 27.14㎡ (약 8.21평)

건물 면적: 37.01㎡ (약 11.19평)

1.3. 특이사항

HUG 인수조건 변경, 재매각

주의사항: 재매각 물건으로 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 경기도 부천시 원미구 상동에 위치하며, 부천여자고등학교 남동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 다세대주택, 아파트, 단독주택, 소규모 근린생활시설 등이 혼재된 주택 및 상가 혼용지대로서 전반적인 주거 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 있습니다. 수도권 1호선 중동역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(송내 역세권 지구단위계획구역), 소로2류(폭 8m~10m), 가축사육제한구역, 도심 공공주택 복합지구(부천 중동역 서측), 상대보호구역(부천여고, 열린유치원), 과밀억제권역, 철도보호지구입니다. 특히 "도심 공공주택 복합지구"에 해당하여 향후 개발 가능성이 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(곽호철)

보증금: 214,000,000원 (후순위 보증금 증액분 5,000,000원 포함 시 219,000,000원)

차임: 0원

전입/확정일자: 2020-11-16 / 2020-10-12 (증액분 확정일자: 2022-10-14)

대항력: 없음

비고: 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸됩니다. 인수 보증금은 0원입니다.

3.2. 등기부 요약

* 소유권 보존: 장목건설주식회사 (2018.03.14)

* 소유권 이전: 신유영 (2018.12.14)

* 주택임차권: 곽호철 (2024.10.30 접수, 말소 예정)

* 강제경매: 주택도시보증공사 (2025.08.13 접수, 말소기준권리)

등기부채권 총액: 214,000,000원

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

없음. (주택임차권은 말소동의 확약서 제출로 소멸 예정)

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건은 주택가 밀집 지역에 위치하며, 인근에 부천여자고등학교가 있습니다. 중동역 역세권으로 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

4.2. 상업 시설

주변에 소규모 근린생활시설이 분포하고 있으며, 중동역 인근으로 다양한 상업 시설을 이용할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의시설

기본적인 위생 및 급배수, 난방 설비가 갖추어져 있으며, 승강기 및 도시가스 난방 시스템이 구비되어 있습니다. 1층 필로티 공간에 주차장이 마련되어 있습니다.

5.2. 교육 및 편의시설

인근에 부천여자고등학교가 있으며, 중동역 접근성을 통해 각종 편의시설, 병원, 문화시설 등을 이용할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 재매각 사유

본 물건은 재매각이므로, 이전 입찰에서 유찰되었거나 매수인이 잔금을 납부하지 않은 사유를 파악할 필요가 있습니다.

6.2. 높은 보증금률

재매각 특별 조건으로 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%로, 일반 경매보다 높은 보증금이 요구됩니다.

6.3. 감정가와 시세 격차

감정가(208,000,000원) 대비 최근 유사 물건의 시세 분석 결과, 시세가 현저히 낮을 가능성이 있습니다. (약 130,000,000원 ~ 140,000,000원 수준으로 추정)

6.4. 도심 공공주택 복합지구 지정

향후 정책 변화나 재개발 등으로 인한 영향을 받을 수 있습니다.

6.5. 유해시설 유무

부천여자고등학교 인근 지역에 대한 과거 단속 사례가 있었으나, 현재 직접적인 유해시설이 본 물건과 인접하여 운영 중이라는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 교육환경 보호구역으로 지정되어 있어 신규 유해시설 입점은 제한됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2018년에 준공된 비교적 신축의 다세대주택으로, 역세권에 위치하여 교통 및 생활 편의성이 양호합니다. 임차인의 대항력이 없고 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정이어서 권리 관계는 명확합니다. 그러나 감정가 대비 실제 시세가 낮을 가능성이 크며, 재매각 절차 및 높은 보증금률은 주의가 필요합니다. 도심 공공주택 복합지구 지정은 향후 개발 가능성을 내포하지만, 동시에 불확실성도 존재합니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 건물 (2018년 준공)

* 중동역 역세권으로 우수한 교통 및 생활 인프라 접근성

* 임차인 권리 인수 부담 없음 (인수 보증금 0원)

* 도심 공공주택 복합지구 지정으로 인한 잠재적 개발 가치

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 208,000,000원이지만, 주변 유사 물건의 최근 매매 사례 분석 결과, 전용면적 33.64㎡ ~ 66.62㎡ 다세대 주택의 거래가가 80,000,000원에서 255,000,000원 사이로 형성되어 있습니다. 특히 2019년에 준공된 66.62㎡ 면적의 '나르샤' 건물이 255,000,000원에 거래된 점을 고려할 때, 본건(37.01㎡, 2018년 준공)의 현 시세는 대략 130,000,000원 ~ 140,000,000원 수준으로 추정됩니다.

따라서, 감정가와 시세 간의 격차, 재매각 물건임을 감안하여 시세 기준으로 보수적인 접근이 필요합니다.

예상 입찰가는 150,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.