나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34203 [1] 경기도 부천시 소사구 소사본동 172-13 아람채5차 5층502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명 · 평가일 2025.08.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 소사구 소사본동 소재 '부원초등학교' 남측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독(다가구)주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상5층 건물로서,

외벽 : 석재 및 치장벽돌붙임 마감,
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수 설비, 난방 설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 토지로서 다세대주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

토지의 북서측으로 폭 약 4미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

소사본동 172-13 :제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(부원초-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역,토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역(2025.8.26.~2026.8.25.))

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 경기도 부천시 소사구 소사본동 172-13 소재, 아람채5차 5층502호 다세대주택에 대한 부동산강제경매 물건입니다.

사건번호는 부천지원 2025타경34203 (1)입니다.

감정평가액은 242,000,000원이며, 토지면적은 30.17㎡ (약 9.13평), 건물면적은 58.76㎡ (약 17.78평)입니다.

본건은 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

경매 구분은 부동산강제경매이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

건축물대장상 해당 건물은 2018년 11월 9일 사용승인된 철근콘크리트구조의 5층 건물이며, 본건은 5층에 위치한 전유부분 58.76㎡ (약 17.78평)의 다세대주택입니다.

1.1. 입지조건

본건은 경기도 부천시 소사구 소사본동에 위치하며, '부원초등학교' 남측 인근 지역에 소재합니다.

주변 환경은 다세대주택, 단독(다가구)주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량의 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용도 가능한 지역입니다.

1.2. 권리분석

본건은 부동산강제경매로 진행 중입니다.

등기부등본상 말소기준권리는 2023년 1월 31일자 광명세무서장의 압류입니다.

주요 권리관계는 다음과 같습니다.

* 2019년 7월 4일: 소유권보존 (주식회사지음하우징)

* 2022년 4월 8일: 소유권이전 (정만수)

* 2023년 1월 31일: 압류 (광명세무서장) - 말소기준권리

* 2023년 11월 20일: 주택임차권 (박정준, 243,000,000원) - 말소 예정

* 2025년 8월 13일: 강제경매 (주택도시보증공사, 243,000,000원) - 본건 경매개시결정

* 2025년 9월 3일: 압류 (부천시)

임차인 현황:

* 주택도시보증공사 (박정준)

* 보증금: 243,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022-02-28

* 확정일자: 2022-02-28

* 배당신고일자: 2023-11-20

* 대항력: 없음

* 비고: 특이사항으로 'HUG 인수조건 변경, 선순위임차권'이 기재되어 있으나, 등기부 상으로는 말소 예정으로 확인됩니다. '대항력 없음'으로 명시되어 있어 낙찰 시 인수되지 않을 것으로 보이나, 관련 내용에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

* 이한솔

* 보증금: 0원 (미상)

* 차임: 0원 (미상)

* 전입일자(사업일자): 2024-08-26

* 확정일자: (정보 없음)

* 배당신고일자: (정보 없음)

* 대항력: 없음

* 비고: 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

인수되는 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권으로 기재되어 있으나, 별도 개요는 없습니다.

1.3. 상권분석

본건은 주거지역에 위치하며, 주변에 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 분포하고 있어 기본적인 상권을 형성하고 있습니다.

인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 차량의 진출입도 용이한 편입니다.

1.4. 생활정보

본건은 '부원초등학교' 남측 인근에 자리하여 교육 환경을 갖추고 있습니다.

다세대주택으로 이용 중이며, 위생설비, 급·배수 설비, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

주변 연립, 다세대, 빌라 최근 매매 정보 분석:

* 더블유빌리지 (2016년식, 전용 58.25㎡, 2층): 2026년 7월 6일 215,000,000원에 거래.

* 성수하이츠 (2016년식, 전용 22.45㎡, 5층): 2026년 7월 1일 100,000,000원에 거래.

* 정원풍경채 (2016년식, 전용 57.34㎡, 4층): 2026년 7월 1일 255,000,000원에 거래.

본건(전용 58.76㎡, 5층)과 유사 면적(전용 57.34㎡, 4층)의 인근 실거래가가 255,000,000원임을 고려할 때, 본건의 입지 및 층수 등을 감안한 시세 형성이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역: 본건 소재지는 과거 토지거래허가구역으로 지정된 이력이 있으며, 해당 지정 기간은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지였습니다. 현재는 기간이 만료되었으나, 향후 거래 시 관련 규제 확인이 필요할 수 있습니다.

* 임차인 권리관계의 불확실성: 주택도시보증공사(박정준) 임차인의 경우, 'HUG 인수조건 변경' 및 '선순위임차권' 기재와 '대항력 없음'이라는 정보가 상충되는 부분이 있습니다. 등기부상 임차권은 말소 예정으로 보이나, 이에 대한 정확한 인수 여부는 반드시 확인해야 합니다.

* 임대관계 미상: 임차인 이한솔의 보증금 및 차임 정보가 미상으로, 소액이라도 낙찰 후 인수될 가능성은 없는지 확인이 필요합니다.

* 토지이용계획: 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등에 포함되어 있어 향후 건축 및 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 부천시 소사구 소사본동에 위치한 다세대주택으로, 주변에 주거 및 근린생활시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 양호한 편입니다.

비교적 최근에 건축된 건물(2018년 준공)이며, 유사 면적의 인근 실거래가가 감정가를 상회하는 수준으로 형성되어 있어 시세 차익을 기대할 수 있는 물건입니다.

다만, 임차인과의 권리관계가 복잡하고 상충되는 정보가 있어 입찰 전 철저한 권리분석 및 현장 조사가 필수적입니다. 특히 'HUG 인수조건 변경' 및 '선순위임차권'과 '대항력 없음'에 대한 면밀한 검토가 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 안정적인 주거 지역 내 위치 및 초등학교 인접

* 비교적 신축 건물(2018년 준공)로 내부 상태 양호 기대

* 인근 유사 면적 거래 사례 대비 시세 상승 여력 존재

* 일괄매각으로 토지 및 건물 동시 취득 가능

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 242,000,000원입니다.

최근 인근 실거래가 중 유사 면적(57.34㎡)의 4층 물건이 255,000,000원에 거래된 점을 고려할 때, 본건(58.76㎡, 5층)의 시세는 255,000,000원 이상으로 형성될 가능성이 있습니다.

현재 인수해야 할 보증금은 없으므로, 시세 및 감정가, 그리고 권리관계의 불확실성을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

권리관계 명확화 및 철저한 현장 조사를 전제로, 감정가 대비 100% ~ 105% 수준에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 242,000,000원 ~ 255,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.