나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34201 [1] 경기도 김포시 풍무동 897 넘버원리치안 4층416호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 풍무동 소재 ""신풍초등학교"" 남서측 인근에 위치하며,주위는 동류형의
업무시설과 각종 근린생활시설이 들어서 있는 노선상가지대임

교통상황

본건 인근 풍무로를 운행하는 광역버스 및 노선버스 정류장이 인근에 소재하여 대중교통편익
은 보통시 됨

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하4층 지상10층 건물로서,
외벽 : 석재붙임 및 시멘몰탈 위 페인팅 마감 등
내벽 : 시멘몰탈 위 페인팅 마감 등
창호 : 샷시 창호임

이용상태

건축물대장상 전유부 용도는 오피스텔로 등재되어 있으나, 현장조사시 폐문 및 이해관계인
부재로 내부확인은 불가하였음

설비내역

급배수설비 및 위생설비, 승강기설비, 주차장설비 등이 되어 있음

토지의 형상 및 이용상태

대체로 장방형의 토지로서, 업무시설 및 제1,2종 근린생활시설로 이용중인 건물의 건부지로
이용중임

인접 도로상태등

본건 서측 및 동측으로 각각 노폭 약 35m,10m의 포장도로에 접하고 있어 차량 진출입 용이함

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역(2014-08-27), 고도지구(공항고도제한해발112.86m~371.43m미만), 제1종
지구단위계획구역(풍무2), 대로2류(폭 30m~35m)(저촉), 소로1류(폭 10m~12m)(2014-08-27)(접
합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 다지구(환경
보전과 확인)<공항시설법>, 제3종구역(환경보전과 확인)<공항시설법>, 장애물제한표면구역
<공항시설법>, 진입표면구역<공항시설법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 하수처리구역
(풍무처리분구)<하수도법>

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

# 등기사항전부증명서 을구 순위번호1에 주택임차권(임차보증금 120,000,000원)이 등재되어
있으나, 자세한 임대관계는 미상임

# 본건은 현장조사시 폐문 및 이해관계인 부재로 내부 확인이 불가하여, 관할구청에서 발급
한 건축물현황도를 감정평가서에 기재하였음

물건 비고

대지권 미등기 상태임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 요약

사건번호: 부천지원 2025타경34201 (1)

소재지: 경기도 김포시 풍무동 897 넘버원리치안 4층416호

용도: 오피스텔

감정가: 131,000,000원

건물면적: 19.89㎡ (약 6.02평)

전용면적: 19.8949㎡ (약 6.02평)

토지면적: 1717.30㎡ (약 520.07평)

토지 지분: 0㎡ (토지권 미등기 상태)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

건축물 준공일: 2020년 2월 11일

1.2. 건물 개요

본 건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕의 지하 4층, 지상 10층 건물이며, 2020년 2월 11일에 사용승인되었습니다. 본건은 4층에 위치한 오피스텔로, 총 231세대로 구성되어 있습니다. 외벽은 석재붙임 및 시멘몰탈 위 페인팅 마감, 내벽은 시멘몰탈 위 페인팅 마감, 창호는 샷시 창호로 되어 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 경기도 김포시 풍무동 소재 "신풍초등학교" 남서측 인근에 위치합니다. 주변으로는 동류형의 업무시설과 다양한 근린생활시설이 혼재된 노선상가지대입니다.

2.2. 교통 및 접근성

인근 풍무로를 운행하는 광역버스 및 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 본건 서측 및 동측으로 각각 폭 약 35m, 10m의 포장도로에 접하고 있어 차량 진출입이 용이합니다.

2.3. 도시계획 및 지역지구

본건은 도시지역, 준주거지역, 고도지구(공항고도제한), 제1종 지구단위계획구역(풍무2), 대로2류(폭 30m~35m) 저촉, 소로1류(폭 10m~12m) 접합, 성장관리권역, 하수처리구역(풍무처리분구) 등에 속해 있습니다. 또한, 공항시설법에 따른 다지구, 제3종구역, 장애물 제한 표면 구역, 진입 표면 구역에 해당되어 향후 건축 행위 등에 제한이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2023년 4월 26일 접수된 동고양세무서장의 압류 (갑7) 입니다.

3.2. 소멸되는 권리

낙찰될 경우, 말소기준권리보다 후순위에 있는 다음의 권리들은 모두 소멸됩니다.

* 을구 순위 1번 주택임차권 (유원석, 115,000,000원)

* 압류 (동고양세무서장, 고양세무서장, 김포시)

* 강제경매 (주택도시보증공사, 120,000,000원)

3.3. 인수되는 권리

권리분석 결과, 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 을구 순위 1번 주택임차권은 등기부상 등재되어 있으나, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 말소될 예정입니다.

3.4. 주요 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (유원석)

* 보증금: 115,000,000원 (등기부상) / 120,000,000원 (권리분석상)

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2020-08-04

* 확정일자: 2020-07-17 (115백만원 기준) / 2022-08-19 (120백만원 기준)

* 배당신고일자: 2024-08-06

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경, 1차 보증금 증액분 5,000,000원

* 주의: 본 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 전액 또는 일부가 배당되지 않더라도 낙찰자가 인수할 의무는 없습니다. 다만, HUG 인수조건 변경 사항에 대한 추가 확인이 필요합니다.

3.5. 특이사항

* 대지권 미등기: 본건은 건물은 등기되어 있으나, 해당 건물이 속한 토지에 대한 대지권 등기가 누락된 상태입니다. 이는 명확한 확인과 추가적인 절차가 필요하며, 잠재적 리스크 요인이 될 수 있습니다.

* HUG 인수조건 변경: 주택도시보증공사(HUG)가 채권자이며 임차인과 관련된 사항입니다. HUG와의 인수 조건 변경 내용에 따라 절차상의 변동이 있을 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 내 상권

본 건물은 업무시설 및 제1,2종 근린생활시설로 이용 중에 있으며, 오피스텔 231실이 입주해 있습니다. 신축(2020년 준공) 건물로 관리 상태는 양호할 것으로 예상됩니다.

4.2. 인근 상권

주변에 동류형의 오피스텔 및 상가들이 밀집한 노선상가지대로, 다양한 상업시설 이용이 편리합니다. 신풍초등학교와 인접하여 학생 및 관련 유동인구의 흡수도 기대할 수 있습니다.

4.3. 시세 분석

최근 3년간의 실거래가 자료를 분석한 결과, 본건과 유사한 면적(약 19.55㎡ ~ 19.89㎡)의 거래가는 2024년 10월에 9,200만원 ~ 9,500만원 수준으로 확인됩니다. 2025년 2월 거래된 16,000만원(30.9066㎡)은 면적 차이가 크므로 직접적인 비교는 어렵습니다. 본건(19.89㎡)의 경우, 최근 거래가격을 기준으로 시세를 형성할 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

건물 내 상가 및 인근 근린생활시설을 통해 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 교육시설

"신풍초등학교"가 남서측 인근에 위치하여 자녀 교육에 편리합니다.

5.3. 의료시설

반경 1km 내에 다수의 병원 및 의원이 소재하고 있습니다.

5.4. 기타

주변 녹지공간은 부족한 편이나, 도시지역 내 편리한 생활 인프라를 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대지권 미등기

본건의 가장 큰 리스크 요인입니다. 토지 소유권과의 관계, 대지권 회복 절차 및 예상 비용 등에 대한 면밀한 검토가 필요합니다. 이로 인해 향후 건물 처분 시 문제가 발생할 수 있습니다.

6.2. 내부 확인 불가

현장 방문 시 폐문 및 이해관계인 부재로 인해 내부 확인이 불가능했습니다. 실제 내부 상태, 수리 필요 여부, 공실 여부 등을 파악할 수 없어 정확한 가치 산정에 어려움이 있습니다.

6.3. 공항 관련 제한

고도지구, 장애물 제한 표면 구역 등으로 지정되어 있어 향후 증축, 대수선 등 건축 행위에 제약이 따를 수 있습니다.

6.4. HUG 인수조건 변경

주택도시보증공사(HUG)와 관련된 복잡한 이해관계가 존재할 수 있습니다. HUG와의 정확한 인수 조건 변경 내용을 파악하여 추가적인 부담이나 절차가 있는지 확인해야 합니다.

6.5. 주변 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 검색 결과, 해당 물건지 인근에서 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. (신풍초등학교, 주거 및 상업시설 밀집 지역)

7. 종합 의견

본 물건은 2020년에 준공된 비교적 신축급 오피스텔로, 도심 내 상업지역에 위치하여 기본적인 입지 조건은 양호한 편입니다. 교통 접근성이 좋고 주변 편의시설 이용이 편리하며, 신풍초등학교가 인접해 있어 실거주 및 투자 가치를 동시에 고려할 수 있습니다.

그러나 대지권 미등기 상태는 매우 심각한 하자이며, 이에 대한 명확한 해결 방안 및 추가 비용 발생 가능성을 반드시 확인해야 합니다. 또한, 현장 방문 시 내부 확인이 불가했던 점과 HUG 관련 복잡한 권리관계도 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

투자 관점에서 접근 시, 이러한 리스크 요인들을 충분히 고려하여 신중한 판단이 요구됩니다. 리스크 해소 가능성과 예상되는 투자 수익률을 면밀히 비교 분석해야 할 것입니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 오피스텔로 상품성이 우수하며, 건물 관리 상태 양호 기대.

* 노선상가지대 위치로 풍부한 생활 인프라 및 잠재적 임대 수요 확보 가능.

* 대지권 미등기 리스크 해소 시, 향후 가치 상승 잠재력 보유.

* 부동산강제경매로 채권자가 HUG라는 점을 감안할 때, 경매 절차 진행이 명확함.

9. 예상 입찰가

감정가: 131,000,000원

최근 실거래가 (유사 면적): 92,000,000원 ~ 95,000,000원

본건은 대지권 미등기, 내부 확인 불가 등 중대한 리스크를 내포하고 있으므로, 보수적인 접근이 필요합니다. 임차인 보증금(115,000,000원 ~ 120,000,000원)은 대항력이 없어 낙찰 후 인수되지 않으며, HUG의 말소 동의 확약서가 제출되어 말소 예정입니다.

최근 실거래가 수준 및 리스크를 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 다음과 같이 산정합니다.

* 예상 입찰가 범위: 95,000,000원 ~ 105,000,000원

* 권장 입찰가: 100,000,000원 내외에서 신중하게 결정.

리스크 해소 비용 및 향후 시장 상황을 고려하여 최종 입찰가를 결정하시길 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.