나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34195 [1] 경기도 부천시 원미구 도당동 32-13 대영스카이 에이동 5층501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 부천시 도강동 소재 '도당중학교' 남서측 인근에 위치하며, 부근은 다세대주택, 근린
생활시설, 중소규모공장 등으로 형성된 지대로서, 제반 주위 여건은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평스라브지붕 제5층 건내 제5층 제501호로서
외벽: 돌붙임 및 파벽돌 치장쌓기 마감등,
창호: 샷시 창호등임.

이용상태

'다세대주택'으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로 '공동주택 및 제1종근린생활시설' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측 및 남측으로 노폭 약 8미터의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 , 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨
의 관리 및 이용에 관한 법률>, 항공표면<공항시설법>, 상대보호구역(도당중-교육청문의)
<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2025타경34195 (1)

소재지: 경기도 부천시 원미구 도당동 32-13 대영스카이 에이동 5층501호

용도: 다세대주택

감정가: 177,000,000원

토지면적: 25.19㎡ (약 7.62평)

토지지분: 25.19㎡ (약 7.62평)

건물면적: 45.47㎡ (약 13.75평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

특이사항: HUG 인수조건 변경, 선순위임차권, 대항력 없는 임차인

2. 입지조건

본건은 경기도 부천시 도당동에 소재하며, '도당중학교' 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 다세대주택, 근린생활시설, 중소규모 공장 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 여건은 보통 수준입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

북측으로는 노폭 약 8미터의 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획상 제2종일반주거지역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리는 주택도시보증공사의 강제경매 개시결정등기(2025타경34195)입니다.

등기부상 채권 총액은 195,000,000원입니다.

임차인으로 주택도시보증공사(김건욱)가 등록되어 있으나, 해당 임차인은 대항력이 없습니다.

HUG 인수조건 변경 및 말소동의 확약서 제출로 인해, 본 경매로 인해 임차인의 권리는 소멸될 예정이며, 매수인이 인수해야 할 임차보증금은 없는 것으로 판단됩니다 (인수 보증금 합계: 0원).

따라서, 매수인이 인수해야 할 부담은 없는 것으로 분석됩니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 도당동 일대는 주거 밀집 지역과 더불어 소규모 상가 및 공장 지대가 혼합된 지역입니다.

인근에는 도당 장미공원이 있어 쾌적한 환경을 제공합니다.

건물 1층에 편의점이 있어 생활 편의성이 높습니다.

다만, 주변에 중소규모 공장들이 분포하고 있어, 공장 종류에 따라 소음이나 환경적 요인을 고려할 필요가 있습니다.

과거에는 학생 통학로 인근에 유흥업소가 있었으나, 현재는 정비 노력으로 감소 추세에 있습니다.

5. 생활정보

교육시설: 도당중학교가 인근에 위치해 있습니다.

교통: 버스정류장이 가까워 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성 또한 양호합니다.

편의시설: 건물 내 편의점 이용이 가능하며, 인근에 공원(도당 장미공원)이 있어 여가 활동에 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

HUG(주택도시보증공사) 인수조건 변경 관련: HUG가 채권자이자 임차인으로 등록된 복합적인 상황으로, 명확한 인수 조건 확인이 필요합니다.

선순위임차권 존재: 비록 대항력이 없으나, 등기부상 임차권이 존재하므로 경매 진행 및 명도 과정에서 절차적 확인이 요구됩니다.

주변 공장 밀집: 중소규모 공장들이 주변에 위치하고 있어, 소음, 분진 등 환경적 요인이 잠재적 리스크가 될 수 있습니다.

과거 유흥업소 밀집 지역: 도당동 일부 지역에서 과거 유흥업소 문제가 있었던 점은 참고할 사항입니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 부천시 도당동 소재 대영스카이 건물 내 다세대주택으로, 교통 및 생활 편의성이 보통 수준인 지역에 위치합니다.

가장 큰 특징은 HUG가 채권자이며 임차인으로도 등록되어 있으나, 해당 임차인에게 대항력이 없고 HUG의 말소동의 확약서가 제출되어 매수인이 인수할 임차보증금이 없다는 점입니다. 이는 실질적인 인수 부담이 적다는 점에서 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

다만, 주변에 중소규모 공장들이 분포하고 있어 환경적 영향을 고려해야 하며, 과거 인근 지역의 유흥업소 관련 문제도 인지할 필요가 있습니다. 감정가는 1억 7천 7백만원이지만, 최근 실거래가 분석 시 시세는 그보다 낮게 형성되어 있습니다.

8. 투자 포인트

매수인이 인수해야 할 임차보증금이 없는 점 (대항력 없는 임차인, HUG 말소동의).

편리한 교통 및 주변 공원(도당 장미공원) 등 생활 기반 시설.

감정가 대비 잠재적인 시세 차익 기대 가능성.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 유사 면적 및 건물 연식의 다세대주택 실거래가는 약 8,000만원에서 12,400만원 사이로 나타납니다.

본건은 45.47㎡ 면적에 2010년경 건축된 건물로, 5층에 위치하고 있습니다.

비교 대상 사례 중, 2002년식 56.62㎡ 면적의 물건이 1억 2,400만원에 거래된 것을 고려할 때, 본건의 시장 가치는 약 1억 6백만원에서 1억 1천만원 수준으로 추정됩니다.

감정가 177,000,000원은 최근 시장 시세와 괴리가 있어 보입니다.

따라서, 보수적인 관점에서 시장 시세 및 권리 분석 결과를 종합하여 예상 입찰가를 산정하면, 약 108,000,000원을 제시합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.