나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34204 [1] 경기도 김포시 통진읍 서암리 226-4 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나우감정 · 평가일 2025.09.01

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 통진읍 서암리 소재 '서암초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 공장, 농경지, 임야 등이 혼재하는 소규모 공장지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 위치하는 등 대중교통 여건은 보통임.

형태 및 이용상태

1) 기호 1

인접지 대비 대체로 등고 평탄한 자루형의 토지로서 제2종근린생활시설(제조업소) 건부지로 이용 중임.

2) 기호 3

인접지 대비 대체로 등고 평탄한 띠형의 토지로서 도로 부지로 이용 중임.

인접 도로상태

1) 기호 1

본건 북측으로 접한 기호 3 토지(도로)를 통하여 인접 공도에 연결됨.

2) 기호 3

본건 북측으로 폭 약 2~3미터 내외의 포장도로에 연결됨.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 자연녹지지역, 성장관리계획구역(복합형, 종합허가과 문의), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 군사기지 및 군사시설 보호구역(해병2사단 관할 지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)(위탁지역7m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 하수처리구역(통진처리분구)<하수도법>임.

제시목록 외의 물건

후첨 '사진용지' 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일반철골구조 판넬지붕 단층 건물로서

내·외벽 : 판넬 마감.
창호 : PVC샷시 창호임.

이용상태

공장, 창고 등으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수 설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 '사진용지' 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.
- 1층 공간 일부에 중2층이 소재함.

물건 비고

일괄매각, 이동이 용이한 컨테이너, 창고, 본건 건물 벽체등을 이용한 제시외 건물 및 중2층은 평가 및 매각에서 제외

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 부천지원 2025타경34204 (1)

소재지: 경기도 김포시 통진읍 서암리 226-4 (신주소: 경기도 김포시 서암로183번길 35-43)

용도: 근린시설 (제2종근린생활시설)

감정가: 804,217,000원

토지면적: 915.00㎡ (약 276.78평)

건물면적: 165.00㎡ (약 49.91평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 부천지구축산업협동조합

주요특이사항: 공동담보, 대항력있는 임차인 존재

물건명세서 참고사항: 일괄매각, 이동이 용이한 컨테이너, 창고, 본건 건물 벽체등을 이용한 제시외 건물 및 중2층은 평가 및 매각에서 제외.

2. 입지조건

위치 및 주위환경:

본 물건은 경기도 김포시 통진읍 서암리 소재 '서암초등학교' 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 공장, 농경지, 임야 등이 혼재하는 소규모 공장지대로서, 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통상황:

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치하는 등 대중교통 여건은 보통입니다.

토지 이용상태:

기호 1 (서암리 226-4): 인접지 대비 대체로 등고 평탄한 자루형의 토지로서 제2종근린생활시설(제조업소) 건부지로 이용 중입니다.

기호 3 (도로 부지): 인접지 대비 대체로 등고 평탄한 띠형의 토지로서 도로 부지로 이용 중입니다.

도로상태:

본건 북측으로 접한 기호 3 토지(도로)를 통하여 인접 공도에 연결됩니다. 해당 도로는 폭 약 2~3미터 내외의 포장도로입니다.

토지이용계획 및 제한상태:

도시지역, 자연녹지지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역(해병2사단 관할 지역), 제한보호구역(전방지역:25km), 성장관리권역, 하수처리구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리:

본건의 말소기준권리는 2023년 06월 15일 접수된 부천지구축산업협동조합의 근저당권(을10)이며, 채권최고액은 720,000,000원입니다.

매각으로 소멸되는 권리:

* 근저당권 (을10) 2023-06-15, 부천지구축산업협동조합, 720,000,000원

* 가압류 (갑16) 2025-06-27, 경기신용보증재단, 50,000,000원

* 임의경매 (갑17) 2025-08-13, 부천지구축산업협동조합, 609,897,794원

* 압류 (갑18) 2025-08-21, 국민건강보험공단

* 압류 (갑19) 2025-12-31, 김포시

인수되는 권리:

본 경매 절차로 인해 상기 명시된 권리 외 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

임차인 현황:

* 전 (임차인: 전현식)

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2023-03-03

대항력: 있음

비고: 보증금 및 차임이 미상인 점은 주의 필요. 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

* 최 (임차인: 최윤범)

보증금: 15,000,000원

차임: 1,000,000원

전입일자: 2019-04-01

확정일자: 2024-01-15

배당신고일자: 2025-09-05

대항력: 있음

비고: 배당신고일자가 미래 시점(2025-09-05)으로 기재되어 있어 명도 진행 시 확인 및 협의가 필요합니다.

4. 상권분석

본 물건은 김포시 통진읍 서암리의 소규모 공장, 농경지, 임야 등이 혼재된 지역에 위치하고 있습니다. 인근에 서암초등학교가 소재하여 교육 시설 접근성은 있으나, 대규모 상업 시설 및 편의 시설에 대한 정보는 제한적입니다. 주변 지역은 공업 및 농업 활동이 이루어지는 복합적인 지역 특성을 보입니다.

5. 생활정보

교통:

차량 접근성은 양호한 편이며, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 가능합니다.

교육:

서암초등학교가 북서측 인근에 위치하여 도보 통학이 가능할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

공동담보:

본 건은 공동담보로 진행될 수 있으므로, 채권액 규모와 다른 담보물의 현황 파악이 필요합니다.

대항력 있는 임차인:

* 임차인 전 은 보증금 및 차임이 미상임에도 대항력이 있어, 명도 진행 시 추가적인 부담이 발생할 수 있습니다. 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

* 임차인 최 은 대항력이 있으며, 배당신고일자가 미래 시점으로 기재되어 있어 명도 과정에서 협의 및 확인이 필요합니다.

제시외 건물 및 중2층 제외:

물건명세서상 컨테이너, 창고, 본건 건물 벽체 등을 이용한 제시외 건물 및 중2층은 평가 및 매각에서 제외되었습니다. 이는 낙찰 후 해당 부분의 철거 또는 이전 비용이 별도로 발생할 수 있음을 의미합니다.

토지이용 규제:

군사기지 및 군사시설 보호구역, 제한보호구역, 가축사육제한구역 등으로 지정되어 있어, 향후 건축 행위나 사업 활동에 제한이 따를 수 있습니다.

혐오시설:

주변 지역에 대한 조사 결과, 본건 인근에 직접적으로 영향을 미치는 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 그러나 해당 지역은 공업 지역과 농경지가 혼재하고 있어, 향후 개발 과정에서 환경 문제나 소음, 악취 등에 대한 가능성은 잠재적으로 존재할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 김포시 통진읍 서암리에 소재한 제2종근린생활시설(공장, 창고)로, 실사용 목적 또는 임대 수익 목적 투자 가치를 가집니다. 토지와 건물 일괄 매각 대상이며, 권리분석상 말소기준권리 외 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정이어서 권리적 부담은 적은 편입니다.

주요 리스크 요인은 대항력 있는 임차인(특히 보증금/차임 미상의 전 ) 존재, 평가 및 매각에서 제외된 제시외 건물, 그리고 군사보호구역 등의 토지이용 규제 사항입니다. 명도 절차 및 제외된 제시외 건물 처리, 규제 관련 사항들을 종합적으로 고려한 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

안정적인 권리관계: 말소 예정 권리가 많아 권리적 부담이 적습니다.

실사용 가치: 공장 또는 창고 용도로 직접 활용 가능성이 있습니다.

토지 규모: 915.00㎡(약 276.78평)의 토지 규모를 가지고 있습니다.

지역 잠재력: 김포시의 산업 및 개발 잠재력을 고려한 투자 가치.

9. 예상 입찰가

감정평가액은 804,217,000원입니다.

본 물건의 명세서상 '인수 보증금 합계'는 0원으로 기재되어 있어, 낙찰자가 인수할 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

예상 입찰가는 감정가를 포함한 현재 시세, 유사 물건 낙찰가, 임차인 명도 예상 비용, 제시외 건물 처리 비용, 낙찰 후 건축 및 개발 가능성, 잔금 납부 여력, 그리고 현재 경매 시장의 전반적인 동향 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다. 구체적인 입찰가 결정은 심층적인 현장 조사 및 시장 분석, 그리고 전문가와의 상담을 통해 이루어져야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.