나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34197 [1] 경기도 부천시 오정구 내동 18-5 플로채 102동 2층203호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서해감정 · 평가일 2025.08.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 오정구 내동 소재 ""내동중학교"" 북측 인근에 위치하며, 주위 일대는 다세대주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위여건 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량출입 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브지붕) 5층 건물내의 제2층 제203호로서,
(사용승인일 : 2015.6.29.)
외벽: 치장벽돌쌓기 및 미장스톤 마감 등
창호: 하이샷시 창호 임.

이용상태

공동주택(도시형생활주택단지형다세대주택)으로 이용중임.(폐문부재로 내부확인 못함)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형의 토지로서, 공동주택(도시형생활주택) 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측 및 남측으로 노폭 약 8미터, 6미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(소로2-111호선)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)
(소로3-131호선)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 항공표면<공항시설법>, 상대보호구역(내동중-교육청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

공동주택(도시형생활주택단지형다세대 주택)으로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2025타경34197 (1)

소재지: 경기도 부천시 오정구 내동 18-5 플로채 102동 2층203호

용도: 도시형생활주택

감정가: 192,000,000원

토지면적: 22.20㎡ (약 6.71평)

토지지분: 22.2㎡ (약 6.71평)

건물면적: 35.11㎡ (약 10.62평)

건물지분: 35.11㎡ (약 10.62평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한OOOOOOO

건물 사용승인일: 2015년 6월 29일

건물 구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트(평스라브) 지붕, 5층 건물 내 2층 203호

총 세대수: 27세대 (플로채 건물 전체 기준)

총 주차 대수: 27대 (플로채 건물 전체 기준)

1.1. 입지조건

본건은 경기도 부천시 오정구 내동 소재 "내동중학교" 북측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 다세대주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량으로의 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 무난한 편입니다.

토지는 정방형으로 공동주택 및 근린생활시설 건부지로 이용 중에 있습니다.

인접 도로로는 동측 및 남측으로 각각 노폭 약 8미터, 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상 제2종일반주거지역이며, 소로2류(폭 8m~10m), 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역, 항공표면, 상대보호구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 2022년 12월 6일 접수된 서울신용보증재단의 가압류(갑9)입니다.

경매 신청 채권자는 한국주택금융공사이며, 총 채권액은 242,114,681원입니다.

등기부채권 총액은 230,000,000원으로 기재되어 있습니다.

임차인 정보:

임차인 송 씨가 보증금 220,000,000원, 차임 0원에 거주 중입니다.

전입일자는 2022년 5월 19일이며, 확정일자는 2022년 4월 22일입니다.

배당신고일자는 2024년 6월 4일입니다.

권리 분석 상 특이사항:

제공된 정보에 따르면 송 임차인의 '대항력: 없음'으로 기재되어 있습니다.

또한, 등기부등본 요약상 송 임차인의 주택임차권(을1)은 '말소' 예정으로 확인됩니다.

하지만, 물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 '을구 1번 주택임차권등기(말소동의 확약서 제출)'라는 내용이 있어, 임차인 권리 관계에 대한 추가 확인이 필요합니다.

'특이사항' 및 '특수물건정보'에 '대항력있는임차인'으로 기재된 점은 위 '대항력 없음' 정보와 상충되므로, 입찰 전 철저한 확인이 요구됩니다.

'HF 인수조건 변경' 관련 문구는 한국주택금융공사 채권과 연관된 특수 조건이 있을 수 있음을 시사합니다.

상기 임차인 정보상 인수되는 보증금은 0원입니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 소재한 부천시 오정구 내동 일대는 공동주택(다세대, 도시형생활주택)과 단독주택이 밀집한 주거 지역이며, 주변에 제1종근린생활시설이 혼재하고 있어 기본적인 상업 기능을 갖추고 있습니다.

단지 인근에 중학교가 위치하여 교육 환경을 갖추고 있으며, 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

제공된 최근 매매/임대 정보 분석:

비교 대상 물건들은 건축 연도가 1986년~2001년으로 본건(2015년 준공)보다 오래되었으며, 면적도 유사하거나 약간 크지만 거래 금액은 8,000만원에서 12,000만원 사이로 제시되어 있습니다.

이 비교 매물들의 평당 단가는 약 185만원 ~ 364만원 수준입니다.

본건의 감정가는 192,000,000원이며, 면적(35.11㎡) 대비 평당 단가는 약 547만원으로, 비교 매물들과 상당한 차이를 보입니다. 이는 본건의 신축 연도를 반영한 것으로 추정되나, 시장 가격과의 괴리가 크므로 주의가 필요합니다.

1.4. 생활정보

* 교육 시설: 내동중학교, 내동초등학교 등이 인근에 위치합니다.

* 교통: 버스 정류장이 도보 거리에 있어 시내 이동이 편리합니다.

* 편의 시설: 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 쇼핑 및 편의 시설 이용이 가능합니다.

* 건축물 정보: 본건이 속한 102동은 철근콘크리트구조이며, 승강기(엘리베이터)가 1대 설치되어 있습니다.

* 면적 정보: 전용면적은 35.11㎡ (약 10.62평)이며, 해당 토지 지분은 22.20㎡ (약 6.71평)입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 권리관계의 불확실성: '대항력 없음'과 '대항력있는임차인'이라는 상반된 정보, '말소 예정' 등기에도 불구하고 '말소동의 확약서 제출'이 언급된 점 등은 임차인과의 법적 분쟁 또는 보증금 미회수 가능성을 내포하고 있습니다.

* 감정가와 주변 시세의 큰 차이: 본건의 감정가(192,000,000원)가 제공된 최근 비교 매물들의 거래가(8,000만원~12,000만원)에 비해 현저히 높아, 시장 가치와의 괴리가 크므로, 실제 낙찰가가 감정가보다 낮게 형성될 가능성이 있습니다.

* 'HF 인수조건 변경' 관련 확인 필요: 한국주택금융공사와 관련된 조건 변경 사항은 경매 절차나 인수 조건에 영향을 줄 수 있으므로 면밀한 확인이 필요합니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 특별히 언급될 만한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 2015년 신축된 도시형생활주택으로 비교적 최신 건물이라는 장점이 있습니다. 그러나 임차인의 대항력 여부에 대한 정보 불일치와 말소 예정 등기임에도 불구하고 '말소동의 확약서 제출' 등의 복잡한 권리 관계는 주의 깊은 접근이 필요합니다. 또한, 감정가와 최근 주변 시세의 상당한 괴리는 본건의 시세 파악에 있어 중요한 고려 요소입니다. 신축 연도를 감안하더라도, 명확한 시장 가치 재평가 및 임차인 관련 리스크 해소 없이는 높은 입찰가 산정에 신중해야 할 것으로 보입니다.

1.7. 투자 포인트

* 비교적 최신 건물(2015년 준공)로, 건축 연도가 오래된 주변 다세대주택 대비 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 도시형생활주택으로서의 주거 용이성과 생활 편의성을 갖추고 있습니다.

* 감정가 대비 주변 시세가 현저히 낮게 형성된 점은, 시장 가치 재평가를 통해 충분한 할인된 가격으로 취득할 기회를 제공할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 정보를 바탕으로 시세 분석 및 권리 관계 리스크를 고려할 때, 보수적인 관점에서 입찰가를 산정합니다.

비교 매물들의 최고가(12,000만원)와 본건의 면적, 신축 연도를 고려하고, 감정가와의 괴리를 감안하여 현 시세 반영 및 리스크 프리미엄을 적용했을 때, 예상 입찰가는 140,000,000원에서 160,000,000원 범위 내에서 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

본 보고서에서는 150,000,000원을 예상 입찰가로 제안합니다. 이 가격은 인수 보증금을 제외한 금액입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.