나이스옥션 법원경매 부천 2025타경3109 [1] 경기도 부천시 오정구 내동 24-2 제12동 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 새한감정 · 평가일 2026.04.30

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 부천시 오정구 내동 소재 내동중학교 북측 인근에 위치하며 주변은 단독주택, 다세대주택 등이 소재하는 주택지대임.

위치 및 주위환경

본건은 부천시 오정구 내동 소재 내동중학교 북측 인근에 위치하며 주변은 단독주택, 다세대주택 등이 소재하는 주택지대임.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통사정은 무난한 편임.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통사정은 무난한 편임.

형태 및 이용상태

가장형의 토지로서 인접 토지와 등고 평탄하며 단독주택 12개 동의 건부지로 이용중임.

형태 및 이용상태

가장형의 토지로서 인접 토지와 등고 평탄하며 단독주택 12개 동의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

북측, 동축 및 남측으로 약 6m ~8m 정도의 도로에 각각 접함.

인접 도로상태

북측, 동축 및 남측으로 약 6m ~8m 정도의 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(소로2-111호선)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(소로3-131호선)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 항공표면<공항시설법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(소로2-111호선)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(소로3-131호선)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 항공표면<공항시설법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

제시목록 외의 물건

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제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계는 미상임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

벽돌조 슬래브지붕의 2층 건물이며 사용승인일은 1983-04-27 임.

외벽: 적벽돌 등
내벽: 폐인트,벽지 마감 등
창호: 삿시창임

건물의 구조

벽돌조 슬래브지붕의 2층 건물이며 외벽 : 적벽돌 등 내벽 : 페인트, 벽지 마감 등 찬호 : 삿시창임.

이용상태

- 단독주택으로 이용중이고 1층과 2층은 소유자가 각각 다르며,
- 탐문조사 결과 1층은 현황 나동 101호(정성진 소유)로 통칭되고 2층은 나동 201호(김욱환 소유)로 통칭됨.
(* 건축물 현황도 없음)

이용상태

- 단독주택으로 이용중임.(1층은 공실, 2층은 소유자(김욱환) 거주중임.)

설비내역

위생 및 급배수 설비, 난방설비 등

설비내역

위생 및 급배수 설비, 난방 설비 등

부합물 및 종물

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부합물 및 종물

없음.

공부와의 차이

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공부와의 차이

- 공부상에는 1층 건물과 2층 건물이 각각 1/2씩 정성진, 김욱환 소유이나, 현장조사 결과 1층은 정성진이 소유하고 2층은 김욱환이 소유하고 있는 것으로 탐문조사됨. - 지하는 수년전 멸실된 것으로 탐문조사됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 1층은 공실, 2층은 소유자 거주 중으로 탐문조사됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 12동은 &amp;apos;나동&amp;apos;으로, 1층은 &amp;apos;101호&amp;apos;, 2층은 &amp;apos;201호&amp;apos;로 통칭되고 있음.

물건 비고

일괄매각, 지하 15.63㎡는 멸실되어 제외함.
목록 1, 2.는 지분매각이나 목록 2. 건물은 구분소유적 공유관계로 1층 65.43㎡만 평가 및 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

* 사건번호: 부천지원 2025타경3109 (1)

* 소재지: 경기도 부천시 오정구 내동 24-2 제12동

* 건물구조: 벽돌조 슬래브지붕 2층 건물

* 사용승인일: 1983년 04월 27일

* 용도: 연립주택 (건축물 현황상 단독주택으로 분류)

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 오OOOOOOO (등기부상 오정농업협동조합으로 추정)

1.2. 감정평가액

* 총 감정가: 291,634,000원

1.3. 면적

* 토지면적: 1489.20㎡

* 토지 지분면적: 62.09964㎡ (약 18.8평)

* 건물 지분면적: 73.25㎡ (약 22.17평)

* 건물 전용면적 (실제 평가/매각 면적): 1층 65.43㎡ (약 19.8평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 매각 특이사항

* 매각대상: 토지 및 건물 지분 매각

* 일괄매각: 진행됨

* 특수물건정보: 지분매각

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주위환경

* 본건은 경기도 부천시 오정구 내동 소재 내동중학교 북측 인근에 위치함.

* 주변 지역은 단독주택, 다세대주택 등이 소재하는 주택지대임.

2.2. 교통상황

* 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편임.

2.3. 도로상태

* 본건 토지는 북측, 동측 및 남측으로 약 6m ~ 8m 정도의 도로에 각각 접하고 있음.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 제2종일반주거지역

* 소로2류 (폭 8m~10m), 소로3류 (폭 8m 미만) 접합

* 가축사육제한구역 (전부제한구역)

* 항공표면

* 상대보호구역, 절대보호구역 (교육환경 보호에 관한 법률)

* 과밀억제권역

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (토지)

* 을구 17번 (2019-02-28): 오정농업협동조합 근저당 100,800,000원 (말소기준권리)

* 갑구 33번 (2023-06-05): 조관엽 가압류 340,000,000원 (매각으로 소멸)

* 갑구 40번 (2025-08-08): 오정농업협동조합 임의경매 70,337,387원 (본건 경매 개시 결정, 매각으로 소멸)

* 갑구 41번 (2025-08-29): 국민은행 가압류 36,061,952원 (매각으로 소멸)

* 토지 등기부 채권 총액: 866,761,952원

3.2. 등기부 현황 (건물)

* 을구 12번 (2019-02-28): 오정농업협동조합 근저당 100,800,000원 (말소기준권리)

* 갑구 24번 (2023-06-05): 조관엽 가압류 340,000,000원 (매각으로 소멸)

* 갑구 25번 (2025-08-08): 오정농업협동조합 임의경매 70,337,387원 (본건 경매 개시 결정, 매각으로 소멸)

* 갑구 26번 (2025-08-29): 국민은행 가압류 36,061,952원 (매각으로 소멸)

* 건물 등기부 채권 총액: 557,261,952원

3.3. 말소기준권리 및 소멸/인수 권리

* 말소기준권리: 2019년 2월 28일 접수된 오정농업협동조합의 근저당권 (을구 17번/12번)임.

* 말소기준권리보다 선순위인 권리는 없으며, 상기 기재된 모든 후순위 권리(가압류, 임의경매 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정임.

* "매각으로 소멸되지 않는 권리"로 지상권 개요가 언급되었으나, 구체적인 내용이 없어 확인 필요함. (현 상태에서는 인수되는 권리는 없는 것으로 보이나, 실제 현장 조사 및 등기부 확인 필수)

3.4. 임차인 현황

* 현재 등기부상 임차인 현황 정보는 제공되지 않음.

* 건물 감정평가요항표 상, 1층은 공실이며 2층은 소유자(김욱환)가 거주 중으로 탐문 조사됨. 본 매각 대상은 1층이므로, 임차인 관련 명도 부담은 없을 것으로 예상됨.

4. 상권분석

4.1. 주변 지역 분석

* 본건은 주거지대에 위치하며, 인근에 내동중학교가 있어 교육 환경이 양호한 편임.

* 주변에 단독주택 및 다세대주택이 밀집해 있어 일반적인 주거 상권이 형성되어 있음.

4.2. 혐오시설 유무

* 주변 지역 탐문 결과, 본건 인근에 혐오시설은 확인되지 않음. (항공표면 관련 제한사항 존재)

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 주택가에 위치하여 기본적인 생활 편의시설 접근성이 보통 수준임.

5.2. 교육시설

* 내동중학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 지분매각

* 본건은 토지 및 건물의 지분매각으로 진행되므로, 소유권 행사 및 관리에 있어 단독 소유에 비해 제약이 따를 수 있음. 구분소유적 공유관계로 인해 향후 건물 관리에 있어 2층 소유자(김욱환)와의 협의가 필수적임.

6.2. 건물 노후화 및 멸실

* 건축물 사용승인일이 1983년으로 노후화가 상당함.

* 지하 15.63㎡는 멸실되어 평가 및 매각에서 제외되었음. 이는 건물의 원형 보존 상태와 관련하여 유의해야 할 사항임.

6.3. 구분소유 관계

* 건물(12동)은 1층(정성진 소유)과 2층(김욱환 소유)으로 구분 소유되어 있으며, 본건은 1층의 지분만 매각 대상임. 이로 인해 향후 건물 유지보수, 수리, 재건축 등의 결정 과정에서 2층 소유자와의 협의가 반드시 필요하며, 의견 충돌 시 어려움이 발생할 수 있음.

6.4. 권리관계 (지상권 언급)

* 등기부상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:"라는 문구가 있으나, 구체적인 내용이 누락되어 있음. 만약 인수해야 할 지상권이 존재할 경우, 낙찰자가 추가 부담을 안게 될 수 있으므로 철저한 확인이 필요함.

6.5. 임대차 정보 (공실 및 소유자 점유)

* 1층은 공실로 확인되나, 2층 소유자(김욱환) 거주 중으로 탐문됨. 이는 본건 매각 대상(1층)에는 직접적인 영향을 미치지 않으나, 건물 전체의 공유 관계에서 고려될 사항임.

7. 종합 의견

본건은 부천시 오정구 내동에 위치한 연립주택(단독주택 12개동 단지 내 12동, 1층)의 토지 및 건물 지분 매각 물건임. 건물이 노후되었고 지하 일부가 멸실되었으며, 무엇보다 1층과 2층이 구분 소유되어 1층 지분만 매각된다는 점에서 투자 시 신중한 접근이 요구됨. 다만, 1층이 공실이고 주변 주거환경이 안정적이며, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 예정이라는 점은 긍정적임. 지분매각으로 인한 협상 리스크와 건물 노후화, 잠재적 지상권 인수 가능성 등을 충분히 고려해야 함.

8. 투자 포인트

* 1층 공실 상태로 명도 리스크가 없음.

* 내동중학교 인근으로 기본적인 주거 및 교육 환경 양호.

* 말소기준권리 외 후순위 권리들은 모두 소멸 예정.

* 향후 2층 소유자와의 협의를 통해 통합 재건축 또는 매입 시 시세 차익 기대 가능성 (장기적 관점).

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 291,634,000원임. 이는 토지 지분과 건물 1층 지분을 합한 가치임.

최근 인근 지역의 다세대주택 매매 사례를 볼 때, 전용면적 30~40㎡대의 물건이 8천만 원 ~ 1억 2천만 원 수준에서 거래되었음. 본건의 1층 전용면적은 65.43㎡ (약 19.8평)으로, 면적이 넓은 편임.

그러나 본건은 지분 매각이며, 건물이 노후화(1983년 준공)되었고, 지하 일부 멸실, 2층 소유자와의 구분 소유 관계 등 투자 리스크가 존재함.

따라서 감정가 대비 보수적인 접근이 필요함.

감정가 291,634,000원을 기준으로, 지분매각 및 건물 노후화 등을 고려하여 약 70~80% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있음.

* 감정가 70% 수준: 약 204,140,000원

* 감정가 80% 수준: 약 233,300,000원

본건의 가치를 고려했을 때, 약 220,000,000원 ~ 240,000,000원 사이에서 입찰가를 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됨. 최종 입찰가는 현장 조사 결과, 경쟁 입찰 상황, 권리관계 최종 확인 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.