나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511623 [1] 인천광역시 부평구 삼산동 445-5 삼산타운 218동 9층904호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 국토감정 · 평가일 2025.08.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 삼산동 소재 '삼산중학교' 동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트
단지 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 대체로 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 대체
로 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 / 지상22층 건물 내 제9층 제904호로서,
(사용승인일: 2005.10.21)
외벽: 몰탈위 페인팅 마감 등
창호: 샤시 창호 등임.

이용상태

본건은 아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 및 도로 대비 대체로 등고평탄하게 조성된 사다리형 토지로서, 공동주택 건부지로
이용중임.

인접 도로상태등

본건은 단지 내 도로를 통하여 외곽 공도와 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1): 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(2025-07-28), 지구단위계획구역(삼산1
택지개발사업지구), 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호
에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강
수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타사항: 없 음.

AI 물건분석

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경511623 (1)

소재지: 인천광역시 부평구 삼산동 445-5 삼산타운 218동 9층904호

용도: 아파트

감정가: 580,000,000원

토지면적: 53.76㎡ (약 16.26평)

토지 지분: 53.7605㎡

건물면적: 84.98㎡ (약 25.70평, 전용면적)

건물 지분: 84.98㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 한OOOOOOO

구분건물감정평가요항표 요약:

- 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 1층 / 지상 22층 건물 내 제9층 제904호

- 사용승인일: 2005년 10월 21일

2. 입지조건

본건은 인천광역시 부평구 삼산동에 위치하며, 주변에는 삼산중학교, 아파트 단지 및 근린생활시설 등이 혼재해 있습니다. 제반 주위환경은 대체로 보통 수준으로 평가됩니다. 차량의 접근성이 양호하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 토지는 인접 필지 및 도로 대비 대체로 등고평탄한 사다리형이며, 공동주택 건부지로 이용 중에 있습니다. 단지 내 도로를 통해 외곽 공도와 연계되어 있습니다. 토지이용계획상으로는 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(삼산1택지개발사업지구), 상대보호구역, 절대보호구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역에 해당합니다.

3. 건물정보

본건은 삼산타운2단지주공 아파트의 218동 9층 904호입니다. 건물은 철근콘크리트구조이며, 사용승인일은 2005년 10월 21일로 약 21년이 경과되었습니다. 외벽은 몰탈위 페인팅 마감, 창호는 샤시 창호로 되어 있습니다. 아파트로 이용 중이며, 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있습니다.

단지 정보:

- 총 동수: 22개 동

- 세대수: 1634세대

- 최고층: 22층

- 전용면적: 84.98㎡ (약 25.70평)

- 총 면적 (단지): 179,252.36㎡

- 주차 대수 합계: 792대 (지상 12대, 지하 35대)

4. 권리분석

말소기준권리: 2023년 5월 24일 접수된 한국자산관리공사의 근저당권(을13)입니다.

이하 모든 후순위 권리(근저당, 가압류, 임의경매 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원입니다. 별도의 인수 대상 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 등기부상 명시된 내용은 없으나, 통상적인 아파트 경매에서는 특별한 경우가 아니면 인수 대상 권리가 없습니다.

5. 상권 및 생활정보

본건은 삼산중학교 북측 인근에 위치하며, 아파트 단지 내 상가 및 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 삼산고등학교, 부평동초등학교 등 교육시설이 인근에 위치하고 있어 학군 배정에 유리할 수 있습니다. 대형마트, 병원, 금융기관 등은 차량 이동을 통해 이용 가능할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

건물 사용승인일이 2005년으로 준공된 지 약 21년이 경과하였으므로, 향후 재건축 또는 리모델링 관련 이슈 발생 가능성을 배제할 수 없습니다. 감정가 580,000,000원과 최근 매매 사례(2026년 6월-7월, 529,000,000원~543,000,000원) 간의 시세 차이가 존재합니다. 이는 경매 진행 시 입찰가를 산정하는 데 있어 중요한 고려사항이 될 수 있습니다. 특이사항, 주의사항, 특수물건정보 항목에 별도로 명시된 위험 요소는 없으나, 현장 방문을 통해 내부 상태 및 관리 상태를 직접 확인하는 것이 권장됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 부평구 삼산동에 위치한 아파트로, 양호한 입지 조건과 편리한 교통 환경을 갖추고 있습니다. 2005년 준공된 비교적 연식이 있는 아파트이지만, 84.98㎡ (약 25.70평)의 전용면적을 제공하며, 9층의 중간층에 위치하여 선호도가 있을 것으로 판단됩니다. 권리관계가 명확하고 인수할 임차인이 없어 안전한 경매 물건으로 보입니다. 다만, 감정가와 최근 실거래가 간의 차이를 감안하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

8. 투자 포인트

- 인천 부평구 삼산동의 안정적인 주거 지역에 위치.

- 삼산중학교, 삼산고등학교 등 교육 시설 인접.

- 단지 내 상가 및 주변 근린생활시설을 통한 편리한 생활 인프라.

- 권리관계가 명확하여 인수 부담 없음.

- 9층의 선호도 높은 중간층.

- 84.98㎡ (약 25.70평)의 실수요자 및 투자자에게 적합한 면적.

9. 예상 입찰가

최근 2026년 6월 및 7월 거래된 유사 면적(84.98㎡)의 실거래가는 529,000,000원에서 543,000,000원 사이입니다. 본건의 감정가는 580,000,000원으로, 최근 시세보다 높게 책정되었습니다. 중간층(9층)이라는 점과 낙찰 후 명도, 수리비 등을 감안할 때, 최근 시세보다 소폭 높은 가격으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 수 있습니다. 인수할 보증금이 없는 점을 고려하여, 현 시세 및 감정가를 종합적으로 판단했을 때, 예상 입찰가는 565,000,000원 수준으로 산정해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.