나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511664 [1] 인천광역시 서구 당하동 1085-3 1동 4층406호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 류호광 · 평가일 2025.08.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 당하동 소재 ""백석초등하교"" 남동측 인근의 오필리아 단지
내에 위치하며, 주위일대는 동류형의 공동주택, 아파트단지, 근린생활시설 등이
혼재한 지역으로 주위환경은 무난한 편임.

교통상황

본건까지 각종 차량의 출입이 용이하고, 지하철역 및 버스정류소 등이 근거리에
소재하여, 대중교통 사정은 무난한 편임.

건물의 구조

2015. 03월경에 사용승인을 득한 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건
공동주택(연립주택) 건물 내의 4층 406호로서,
외벽:콘크리트 위 드라이비트 등 마감.
내벽:몰탈 위 벽지 등 마감.
창호:샷시창호임.

이용상태

공동주택(연립주택)으로 이용중임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 난방설비 등을 구비하고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형인 토지로서 평탄하며, 현황 공동주택(연립주택) 건물의 부지
등으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 공동주택(연립주택)은 북동측으로 공도와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2012-05-31),
지구단위계획구역(도시관리계획 입안중인 지역(당하지구단위계획구역)),
소로2류(폭 8m~10m)(2012-06-08)(접함), 가축사육제한구역(2025-05-20),
상대보호구역(2025-03-10), 성장관리권역(2025-08-22),
토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)
(2025.8.26.~2026.8.25.)).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1)임대관계 사항은 미상임.
(2)본건 연립주택은 통칭 ""오필리아"" 1동 4층 406호로 호칭함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경511664 (1)

소재지: 인천광역시 서구 당하동 1085-3, 1동 4층 406호

용도: 연립주택

감정가: 140,000,000원

토지면적: 29.54㎡ (약 8.94평)

건물면적: 45.75㎡ (약 13.84평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: 토지거래허가구역, HUG 인수조건 변경

주의사항: (제공된 정보에 명시된 주의사항 없음)

1.1. 입지조건

본건은 인천광역시 서구 당하동 소재 백석초등학교 남동측 인근에 위치한 오필리아 단지 내에 자리하고 있습니다.

주변 지역은 유사한 형태의 공동주택, 아파트 단지, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 환경은 무난한 편입니다.

차량 접근이 용이하며, 지하철역 및 버스정류장이 근거리에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

1.2. 권리분석

본 물건은 부동산 강제경매로 진행되며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

말소기준권리(인천지방법원 2023카단1599, 주식회사케이비국민카드 가압류)보다 선순위 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

등기부등본 상 을구 3번 순위 주택임차권(이경애, 보증금 155,000,000원)이 등재되어 있으나, 물건명세서상 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 이에 따라 인수되는 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

나머지 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

총 등기부채권액은 222,477,730원입니다.

1.3. 상권분석

본건이 소재한 당하동 일대는 주거 지역으로서, 주변에 아파트 및 연립주택 단지가 밀집해 있습니다.

근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의는 제공될 것으로 보입니다.

최근 실거래가 정보를 분석한 결과, 주변 연립/다세대 주택의 매매가는 약 13,300만원에서 17,900만원 사이에서 형성되고 있습니다.

본건과 비슷한 시기(2009~2017년)에 건축된 다세대 주택들의 면적별 시세는 약 31.54㎡(약 13,300만원)부터 70.38㎡(약 13,500만원)까지 다양하게 나타나고 있습니다. 다만, 34.942㎡ 면적의 그랜드비스타는 17,900만원에 거래된 사례도 있어, 건축연도, 층수, 단지 내 위치, 건물 상태 등에 따라 시세 편차가 클 수 있습니다.

1.4. 생활정보

본건은 백석초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

대중교통 이용이 편리하며, 단지 주변으로 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 생활 편의성이 높습니다.

인천 서구 당하동 일대에서 특정 혐오시설에 대한 직접적인 언급이나 정보는 확인되지 않았습니다. 일반적인 도시 지역의 생활 환경을 갖추고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

토지거래허가구역: 본건은 토지거래허가구역으로 지정되어 있으며, 외국인 등의 주택용도 취득에 한하여 허가 요건이 적용됩니다 (2025.8.26.~2026.8.25.). 일반적인 국내 매수자에게는 직접적인 제약이 없을 수 있으나, 관련 규정을 사전에 확인하는 것이 좋습니다.

HUG 인수조건 변경: 주택도시보증공사(HUG) 관련 인수조건 변경 사항이 있으므로, 실제 계약 및 인수 절차 시 HUG 측과의 상세한 조율이 필요할 수 있습니다.

건축물 현황: 2015년 3월 사용승인된 철근콘크리트 구조의 연립주택으로, 외벽은 드라이비트 마감, 내벽은 벽지 마감, 창호는 샷시창호로 되어 있습니다. 사용 연수(약 11년)에 따른 노후화 정도는 현장 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 인천 서구 당하동에 위치한 연립주택으로, 교육 및 교통 환경이 양호하며 생활 편의시설 접근성이 좋은 편입니다.

권리 분석상 명확한 인수 대상 권리가 없어 비교적 깔끔한 권리 관계를 가지고 있습니다.

토지거래허가구역 지정 및 HUG 관련 조건 등은 명확한 확인 절차가 필요합니다.

주변 시세와 비교했을 때 감정가는 합리적인 수준으로 판단되나, 최근 실거래가 추이를 종합적으로 고려한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

양호한 주거 입지: 학교, 교통, 편의시설 접근성이 우수하여 실거주 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

깔끔한 권리 관계: 매각으로 인한 권리 소멸이 명확하여 법적 위험이 낮습니다.

HUG 인수 조건: HUG 관련 조건이 명확히 정리될 경우, 향후 자산 관리에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 140,000,000원이며, 토지면적 29.54㎡, 건물면적 45.75㎡입니다.

주변 유사 면적 및 연식의 다세대/연립 주택 실거래가를 분석한 결과, 30~70㎡대의 물건들이 13,300만원에서 17,900만원까지 거래되었습니다.

특히, 본건의 건물 연식(2015년)과 면적(45.75㎡)을 고려할 때, 감정가 140,000,000원(약 306만원/㎡)은 합리적인 수준으로 보입니다.

다만, 토지거래허가구역 지정 및 HUG 인수조건 변경과 같은 특이사항을 고려하여, 보수적인 접근이 필요합니다.

또한, 경매 시장의 경쟁 상황을 감안할 때, 감정가 대비 85%~95% 수준을 고려해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가: 130,000,000원 ~ 135,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.