나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511585 [1] 인천광역시 계양구 병방동 OOOOO OOOOOO 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 계양구 병방동 소재 ""인천병방초등학교"" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 아파트, 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 인천1호선 ""임학역"" 소재하여 등 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

벽돌조 슬래브지붕 3층 건내 제2층 제201호로서,
(사용승인일: 1990-10-18)
외벽: 벽돌쌓기 및 일부 몰탈위 마감등임.
내벽: 벽지 및 일부 타일 마감등임.
창호: 샷시창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 완경사 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 8미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역 , 지구단위계획구역(계양택지(자세한 사항은 도시정비과 문의)), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2016-06-14)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2016-06-14)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>, 중점경관관리구역(2040 인천광역시 경관계획(자세한 사항은 건축과 문의032-450-5594))에 해당함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계는 미상임.
-내부구조는 이해관계인의 부재로 이웃의 탐문조사 등을 참고하여 작성하였음.

물건 비고

외벽에 '신우빌라 B'로 표기되어 있음 (현황조사서 참고)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경511585 (1)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 소재지 및 건물 현황

소재지: 인천광역시 계양구 병방동 327-1, 2층 201호 (신우빌라 B동)

건물 용도: 다세대주택

사용승인일: 1990년 10월 18일

구조: 벽돌조 슬래브지붕 3층 건물 내 제2층 제201호

외벽: 벽돌쌓기 및 일부 몰탈 위 마감

내벽: 벽지 및 일부 타일 마감

창호: 샷시창호

1.3. 면적 및 감정가

감정가: 92,000,000원

토지 면적: 19.70㎡ (약 5.96평)

토지 지분: 19.7㎡

건물 면적: 33.10㎡ (약 10.01평)

건물 지분: 33.1㎡

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 인천광역시 계양구 병방동 소재 "인천병방초등학교" 북서측 인근에 위치합니다.

주변은 다세대주택, 단독주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

건물 외벽에는 '신우빌라 B'로 표기되어 있습니다.

2.2. 교통 상황

차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재합니다.

지하철 인천1호선 "임학역"이 인근에 있어 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2024년 9월 10일 접수된 주택도시보증공사의 가압류(갑15)입니다.

3.2. 인수 권리 및 주의사항

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없으며, 을구 7번 주택임차권(강문혁)은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 말소될 것으로 예상됩니다.

다만, "HUG 인수조건 변경" 및 "선순위임차권" 관련 특이사항이 있으므로, 입찰 전 관련 내용을 반드시 재확인해야 합니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (강 )

* 보증금: 110,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 3월 30일

* 확정일자: 2022년 3월 11일

* 대항력: 없음

* 비고: 임차보증금 110,000,000원은 인수되지 않으며, 말소될 예정입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

본건은 인천광역시 계양구 병방동에 위치하며, 주변 연립, 다세대, 빌라 등의 최근 매매 사례는 다음과 같습니다.

2025년 12월, 인근 "조광빌라"(75-4번지, 1992년식, 전용 39.95㎡, 약 12.09평)가 98,000,000원에 거래되었습니다.

2025년 12월, 인근 "대지빌라"(76-10번지, 1993년식, 전용 34.92㎡, 약 10.56평)가 75,000,000원에 거래되었습니다.

2026년 7월, 인근 "대지빌라"(76-8번지, 1993년식, 전용 30.42㎡, 약 9.20평)가 30,000,000원에 거래되었습니다. (해당 거래 건은 면적 대비 가격이 이례적으로 낮아 추가 확인이 필요합니다.)

본건(전용 33.10㎡, 약 10.01평, 1990년식)의 감정가는 92,000,000원입니다.

최근 거래 사례들을 고려할 때, 본건의 시세는 70,000,000원 ~ 100,000,000원 범위로 추정됩니다. 건물의 노후도(1990년식)와 면적, 개별 물건의 상태에 따라 시세는 달라질 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설 및 교육시설

인근에 인천병방초등학교가 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

주변에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

가까운 지하철역(임학역)과 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 편리합니다.

5.2. 혐오시설 조사

주변 지역을 조사한 결과, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

"HUG 인수조건 변경" 및 "선순위임차권" 관련 특이사항이 언급되어 있어, 해당 조건의 정확한 내용을 파악하고 입찰 전 모든 권리 관계를 명확히 확인해야 합니다.

임차인 강문혁 씨는 대항력이 없으나, 주택임차권이 말소 동의 확약서 제출로 말소될 것으로 예상됩니다. 만약 동의가 철회되거나 복잡한 법적 문제가 발생할 경우 인수 부담이 발생할 수 있습니다.

6.2. 건물 및 현황 관련 리스크

건축 승인일이 1990년으로 약 36년 경과된 노후 건물입니다.

내부구조는 이해관계인의 부재로 이웃 탐문 조사 등을 참고하여 작성되었으므로, 실제 현황과 차이가 있을 수 있습니다. 입찰 전 현장 방문을 통해 정확한 내부 상태 및 구조를 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 계양구 병방동에 위치한 다세대주택으로, 교육시설 및 교통이용이 비교적 양호한 편입니다.

감정가는 92,000,000원이나, 최근 실거래가 추이를 볼 때 시세는 70,000,000원에서 100,000,000원 사이로 형성될 것으로 보입니다.

권리 분석상 인수되는 임차 보증금은 없으나, "HUG 인수조건 변경" 및 "선순위임차권" 관련 특이사항과 건물 노후도(1990년식)는 투자 시 반드시 고려해야 할 부분입니다.

철저한 현장 확인과 권리관계 분석을 통해 잠재적 리스크를 최소화하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

인천1호선 임학역 인근으로 대중교통 이용이 편리합니다.

주변에 학교 및 근린생활시설이 있어 주거 환경이 비교적 안정적입니다.

권리관계 상 명확한 인수 부담이 없어 명도 및 법적 절차 진행이 비교적 수월할 것으로 예상됩니다. (단, 특이사항 확인 필요)

인근 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 92,000,000원

최근 시세 범위: 70,000,000원 ~ 100,000,000원

건물 노후도(1990년식) 및 특이사항(HUG 인수조건 변경, 선순위임차권)을 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

인수 보증금은 0원이므로, 낙찰가 산정 시 이를 제외한 금액을 기준으로 합니다.

주변 거래 사례 중 전용 면적 30~34㎡대의 거래가가 70,000,000원 ~ 98,000,000원임을 감안하고, 본건의 면적(33.10㎡)과 건물 연식을 고려하여 75,000,000원 ~ 85,000,000원 범위를 적정 입찰가로 제안합니다.

최종 입찰가는 현장 조사 결과, 권리관계 재확인, 경매 물건의 경쟁률 등을 종합적으로 고려하여 결정하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.