나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511579 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 25-34 베스티움 4층406호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창 · 평가일 2025.08.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 '주안역' 북서측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며 대중교통편익은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층 지상15층건내
제4층 제406호로서(사용승인일: 2012-10-31)
외벽: 인조석붙임마감 등.
내벽: 인테리어마감 등.
창호: 하이새시창호임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 E/V설비, 화재탐지설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 세장형의 토지로서 공동주택 및 업무시설 및 근린생활시설 등의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 12M의 포장도로를 이용하여 출입함.

토지이용계획 및 제한상태

주안동 25-34 :일반상업지역, 지구단위계획구역(주안역지구[도시관리계획(지구단위계획)결정(변경)]), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(외국인 등에 한함(지정기간: 2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))),도시관리계획 입안중(2025-07-18)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 기본 사항

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경511579 (1)

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

1.2. 소재지 및 건물 정보

* 소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 25-34 베스티움 4층 406호

* 용도: 오피스텔

* 건축 구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕 지하3층 지상15층 건물 (사용승인일: 2012-10-31)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 및 가격 정보

* 감정가: 67,000,000원

* 토지 면적: 5.89㎡ (약 1.78평)

* 토지 지분: 5.89㎡ (약 1.78평)

* 건물 면적: 18.12㎡ (약 5.48평)

* 건물 지분: 18.12㎡ (약 5.48평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 대상 물건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 '주안역' 북서측 인근에 위치합니다.

* 주변은 다세대주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다.

2.2. 교통 및 도로

* 본건까지 차량 출입이 용이하며, 대중교통 이용 편익은 무난한 편입니다.

* 본건은 남측으로 노폭 약 12M의 포장도로를 이용하여 출입합니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

* 토지 이용 계획: 일반상업지역, 지구단위계획구역(주안역지구), 과밀억제권역.

* 제한 사항: 가축사육제한구역, 상대보호구역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025. 8. 26.~2026. 8. 25., 외국인에 한함), 도시관리계획 입안 중(2025-07-18).

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸/인수 권리

* 말소기준권리: 압류(남동세무서장, 2022-06-03 접수)

* 매각으로 소멸되는 권리: 소유권이전1번신탁등기말소, 소유권이전(매매), 주택임차권(박지수), 압류(남동세무서장), 강제경매(주택도시보증공사), 압류(안산세무서장).

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 본 건의 경우, 을구 순위 1번 주택임차권등기(박지수)가 명시되어 있으나, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정입니다. 따라서 인수할 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: DAVAASURENNOMIUL *

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2025-08-20

* 대항력: 없음

* 비고: 전입일자가 경매 신청일(2025-08-18)보다 늦어 대항력이 없습니다.

* 임차인: 주택도시보증공사 (박 )

* 보증금: 65,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2020-12-31

* 확정일자: 2020-12-11

* 배당신고일자: 2024-08-14

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 보증 임차인으로 보이며, 대항력은 없습니다. (주택도시보증공사의 말소 동의 확약서 제출됨)

3.3. 특이사항

* HUG 인수조건 변경, 특수물건정보: HUG 인수조건 변경. 이는 주택도시보증공사가 채권자로서 경매를 신청하였으며, 임대차 보증금 관련하여 HUG의 조건 변경 또는 확약이 있음을 시사합니다. 인수할 임차보증금은 없는 것으로 보입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 지역 특성

* 본건은 인천의 주요 교통 허브인 주안역 역세권에 위치하며, 일반상업지역 내에서 다세대주택, 근린생활시설, 오피스텔 등이 혼재된 지역입니다.

* 대규모 아파트 단지와 오피스 밀집 지역을 배후로 하여 탄탄한 배후 수요를 갖추고 있습니다.

* 주변으로 다양한 상업 시설이 발달해 있으며, 오피스텔 및 원룸 임대 수요가 꾸준합니다.

4.2. 인근 편의시설 및 시설

4.2. 1. 편의시설 및 생활 인프라

* 주안역 도보 5분 거리에 위치하여 홈플러스, CGV, 인천문화예술회관 등 쇼핑 및 문화 시설 접근성이 뛰어납니다.

* 건물 내 상가에는 편의점, 카페, 식당 등이 있으며, 인근 주안역 지하상가를 이용하기 편리합니다.

* 인천 미추홀경찰서 등 행정 시설도 가까이 있어 생활 편의성이 높습니다.

4.2. 2. 혐오시설 및 환경

* 인근에 유흥업소 밀집 지역이나 특별히 문제 되는 혐오시설에 대한 민원은 보고된 바 없습니다.

* 최근 도시재생 사업 논의가 있으며, 환경 개선 및 녹지 공간 조성 계획이 일부 검토되고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 내부 구조 및 이용상태

* 건물은 총 15층 규모의 오피스텔이며, 본건은 4층 406호입니다.

* 전용 면적은 18.12㎡ (약 5.48평)으로, 현재 오피스텔로 이용 중입니다.

* 내벽은 인테리어 마감, 외벽은 인조석붙임 마감, 창호는 하이새시창호입니다.

5.2. 설비 내역

* 기본적인 위생 설비, 승강기(EV) 설비, 화재 탐지 설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.3. 주변 생활 편의시설

* 본 물건은 주안역을 중심으로 발달한 상업 지역에 위치하여 생활 편의성이 매우 높습니다.

* 도보권 내에 대형마트(홈플러스), 영화관(CGV), 지하상가 등이 있어 쇼핑 및 문화 생활을 편리하게 즐길 수 있습니다.

* 다양한 종류의 식당, 카페, 편의점 등 근린생활시설이 풍부하며, 인천문화예술회관, 미추홀경찰서 등 공공 및 문화 시설 접근성도 우수합니다.

* 주변에 혐오시설은 확인되지 않았으며, 도시 재생을 통한 환경 개선 기대감도 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법규 및 행정 제한

* 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 한정, 2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)으로 지정되어 있어 외국인 매수 시 허가 필요성이 있을 수 있습니다.

* 도시관리계획 입안 중인 사항이 향후 지역 용도 변경 등에 영향을 줄 수 있습니다.

6.2. 권리 및 임차인 관련 리스크

* 모든 권리는 말소될 예정이나, HUG 인수조건 변경과 관련된 정확한 내용은 추가 확인이 필요합니다.

* 채권자가 주택도시보증공사라는 점을 고려할 때, 임대차 관련 분쟁의 소지가 완전히 없다고 단정하기는 어렵습니다.

6.3. 시장 및 기타 리스크

* 감정가(67,000,000원)와 최근 실거래가(약 390,000,000원 ~ 500,000,000원) 사이에 큰 차이가 있습니다. 이는 감정가의 적정성 문제, 시장 상황 변화, 또는 특수한 경매 조건(예: HUG 관련)을 시사할 수 있으며, 입찰 시 신중한 시장 조사가 필요합니다.

* 임대 관련 정보(기타참고사항)가 '미상'으로 기재되어 있어, 정확한 임대 현황 파악이 어렵습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 미추홀구 주안역 인근에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의성이 양호한 입지를 갖추고 있습니다. 권리 분석상 인수할 부담은 없는 것으로 보이며, 채권자인 주택도시보증공사와 관련된 특이사항이 존재하나, 매각으로 인한 소멸이 예상됩니다. 다만, 감정가와 최근 실거래가 간의 현저한 차이는 본 물건의 가장 큰 특징이자, 잠재적 리스크 또는 기회 요인이 될 수 있습니다. 신중한 현장 조사와 시장 분석을 통해 가치를 재평가할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 주안역 인근으로 교통 편의성이 우수합니다.

* 권리관계 명확: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸 예정으로, 인수 부담이 없습니다.

* 낮은 감정가 대비 높은 실거래가: 감정가 6,700만원 대비 최근 실거래가가 3억 9천만원에서 5억원에 이르는 점은 시세 차익 실현 가능성을 보여줍니다.

* HUG 관련 물건: 주택도시보증공사가 채권자라는 점은 경매 진행의 안정성을 일부 제공할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 67,000,000원이나, 최근 실거래가는 약 390,000,000원에서 500,000,000원 사이로 형성되어 있습니다. 이는 감정가의 약 5.8배에서 7.5배에 달하는 높은 시장 가치를 시사합니다.

최근 실거래가 중 최저가인 390,000,000원을 기준으로, 낙찰 가능성을 고려하여 보수적으로 접근할 경우, 400,000,000원 수준을 예상 입찰가로 고려해 볼 수 있습니다.

본 금액은 최근 실거래가 하단부에 위치하며, 시세 차익을 확보하기 위한 전략적 입찰가로 설정되었습니다. 다만, 본 물건의 특수성(HUG 인수조건 변경, 감정가와 시세 차이)을 감안하여, 실제 현장 조사 및 법원 기록 검토 결과를 바탕으로 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.