나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511574 [1] 인천광역시 서구 당하동 1084-12 상지에버빌 비동 2층203호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성실 · 평가일 2025.08.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 당하동 소재 '인천백석초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 학교
및 다세대주택, 연립주택, 아파트, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 주위환경은 보
통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장및 지하철역(인천2호선 완정역)이 소
재하는 등 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사스라브지붕 5층 건내 제2층 제203호로서,
외벽 : 미장스톤 마감 등.
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 마감 등.
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급.배수설비, 도시가스 난방설비, 승강기설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 사다리형의 토지로서 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 20m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2012-05-31), 지구단위계획구역(도시관리계획 입안중인 지역(당하 지구
단위계획구역)), 중로1류(폭 20m~25m)(접합) 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-03-10)(서부교육지원청)<교육환경 보호에 관한
법률>, 상대보호구역(기타 자세한 사항은 서부교육지원청 학생건강안전과에 문의 032-560-6
659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 소재지: 인천광역시 서구 당하동 1084-12, 상지에버빌 비동 2층 203호

사건번호: 인천지방법원 2025타경511574 (1)

용도: 다세대주택

감정평가액: 164,000,000원

토지면적: 30.38㎡ (약 9.2평)

건물면적: 50.82㎡ (약 15.4평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

건축연도: 2011년 (등기부 요약 기준)

특이사항: HUG 인수조건 변경

2. 입지조건

본건은 인천광역시 서구 당하동에 위치하며, 인천백석초등학교 남동측 인근에 소재합니다.

주위는 학교, 다세대주택, 연립주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주거 환경은 양호합니다.

차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장과 인천2호선 완정역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

남서측으로 노폭 약 20m의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지는 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(도시관리계획 입안중), 중로1류, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 성장관리권역에 속합니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2023년 7월 24일 동대문세무서장의 압류 등기입니다.

인수되는 권리: 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 예정입니다.

임차인 현황:

주택도시보증공사(HUG) (임차인: 은 )

보증금: 185,000,000원

전입일자: 2022년 4월 18일

확정일자: 2022년 3월 28일

배당신고일자: 2024년 9월 3일

대항력: 없음

비고: HUG 인수조건 변경 관련 문구가 있으며, 물건명세서상 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸되는 권리로 판단됩니다. 낙찰자가 인수할 임차보증금은 없습니다.

4. 상권분석

주변에 학교와 주거 단지가 밀집해 있어 지역 주민을 대상으로 하는 기본적인 상권이 형성되어 있습니다. 근린생활시설이 산재해 있어 생활 편의성은 보통 수준으로 판단됩니다.

5. 생활정보

건물은 철근콘크리트 경사스라브 지붕 5층 건물 중 2층 203호이며, 외벽은 미장스톤, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시로 시공되었습니다.

기본적인 위생, 급배수, 도시가스 난방 설비 및 승강기 설비가 갖추어져 있습니다.

본 물건은 다세대주택으로 이용 중입니다.

6. 잠재적 리스크

HUG 인수조건 변경: HUG의 인수 조건 변경이라는 특이사항이 기재되어 있으나, 등기부상 주택임차권이 말소 예정이고 대항력 없는 임차인으로 분류되어 있어 낙찰자가 인수할 임차보증금은 없는 것으로 파악됩니다. 다만, 구체적인 인수 조건 변경 내용에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

지구단위계획 입안 중: 해당 지역이 지구단위계획구역으로 도시관리계획 입안 중에 있어, 향후 지역 개발 계획에 따른 변동 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 서구 당하동 소재의 다세대주택으로, 인천백석초등학교 인근에 위치하며 인천2호선 완정역 이용이 가능하여 교통 및 생활 환경이 양호합니다. 건물 및 토지 일괄 매각이며, 권리 분석 결과 모든 권리가 말소될 예정으로 인수 부담이 없는 안전한 물건으로 판단됩니다. 다만, HUG 인수조건 변경 관련 사항은 입찰 전 최종 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

인천 2호선 완정역 역세권으로 향후 시세 상승 잠재력이 있습니다.

초등학교와 인접하여 자녀가 있는 가구의 수요가 있을 수 있습니다.

권리상 인수 부담이 없어 명확한 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

2011년 건축물로 비교적 신축에 속합니다.

9. 예상 입찰가

최근 매매 정보를 분석한 결과, 유사 연식 및 면적의 다세대주택 거래 사례를 바탕으로 볼 때 본 건의 시가는 감정가(1억 6,400만원)보다 높게 형성될 가능성이 있습니다.

2026년 7월 거래된 그랜드비스타(2011년 건축, 34.942㎡, 1억 7,900만원)의 경우, 약 1,688만원/㎡의 평당가를 보입니다. 이를 본 건의 건물면적 50.82㎡(약 15.37평)에 적용 시, 대략 2억 5,900만원 이상의 시세가 추정됩니다.

다만, HUG 인수조건 변경에 대한 불확실성과 시장 상황을 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 감정가인 1억 6,400만원을 기준으로 하되, 시세 분석 결과와 HUG 관련 사항을 종합적으로 고려하여 1억 5,000만원 ~ 1억 7,000만원 사이에서 입찰가를 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.