나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511537 [1] 인천광역시 미추홀구 용현동 568-31 우솔빌 1동 5층501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이화 · 평가일 2025.08.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 미추홀구 용현동 소재‘수인분당선 숭의역’남동측 인근에 위치하는 부동산으로서, 주위는 단독, 다세대주택, 주상용건물, 각종 근린생활시설 등이 소재하며, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 ""수인분당선 숭의역"" 이 소재하는 등 제반 교통상황은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 제5층 제501호로서,
(사용승인일 : 2009.05.01)
외 벽 : 페인팅 마감 등,
창 호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 평지로서 다세대주택 건부지임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 세로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역,가축사육제한구역(인천광역시미추홀구가축사육제한에관한조례[2018.7.1.])<가축분뇨의관리및이용에관한법률>,상대보호구역(남부교육청평생교육과-1927(2008.03.07))<교육환경보호에관한법률>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(외국인등에한함(지정기간:2025.8.26.~2026.8.25.)))임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 인천지방법원 2025타경511537 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 감정가 및 면적

감정가: 141,000,000원

토지면적: 30.57㎡ (약 9.25평)

건물면적: 62.44㎡ (약 18.89평)

1.3. 소재지 및 건물정보

소재지: 인천광역시 미추홀구 용현동 568-31 우솔빌 1동 5층501호

신 주소: 인천광역시 미추홀구 낙섬중로113번길 17-9 (용현동)

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 5층 501호

사용승인일: 2009년 5월 1일

건물용도: 다세대주택

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

대상 물건은 인천광역시 미추홀구 용현동 소재 ‘수인분당선 숭의역’ 남동측 인근에 위치합니다.

주위는 단독주택, 다세대주택, 주상용건물, 각종 근린생활시설 등이 소재하며, 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 수인분당선 숭의역이 소재하는 등 제반 교통상황은 무난합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

건축물대장상 ‘우솔빌1동’으로 확인됩니다.

소유권 이전 이력은 김재순(2009.12.16), 이규홍(2012.02.14), 정진산(2021.04.23) 순으로 나타납니다.

말소 기준 권리는 인천지방법원 2024카단122 (주식회사케이비국민카드 가압류, 2024-02-20 접수)입니다.

매각으로 인해 말소되지 않는 권리는 확인되지 않습니다. 을구 순위 5번 주택임차권은 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

* 주택도시보증공사(HUG): 보증금 136,500,000원, 차임 0원, 전입일자(사업일자) 2021-03-26, 확정일자 2021-02-23. 대항력 없음.

* 진 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자(사업일자) 2024-09-19. 대항력 없음.

임차인 현황상 대항력을 가진 임차인은 없습니다.

3.3. 인수되는 권리

채권 총액은 150,108,012원입니다.

본건은 HUG의 강제경매 신청으로 진행되며, 말소 기준 권리 이후의 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

주택도시보증공사(HUG) 관련 보증금은 HUG가 경매 신청 채권자이므로 인수되지 않고 배당을 통해 변제받을 것으로 예상됩니다.

따라서, 인수되는 보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

본건은 주거지역 내에 위치하며, 인근에 다양한 근린생활시설이 소재하여 기본적인 상업 활동이 가능한 지역입니다.

숭의역 인근으로 유동인구가 꾸준히 존재할 것으로 예상되나, 대규모 상업지구와는 거리가 있어 상권의 확장성은 제한적일 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 인근으로 마트, 편의점, 식당 등 근린생활시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육시설

주변에 인천용현초등학교, 인하대학교사범대학부속중학교 등 교육시설이 위치해 있습니다.

본건은 상대보호구역에 해당하여 교육환경은 보호되는 편입니다.

6. 잠재적 리스크

HUG 인수조건 변경: HUG 관련 특이사항은 인수 시 조건이 변경될 수 있음을 시사하므로, 계약 전 HUG 측에 정확한 인수 조건을 반드시 확인해야 합니다.

건축물 노후화: 2009년 사용승인으로 약 17년 경과하여 향후 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성이 있습니다.

지역적 특성: 미추홀구 용현동 지역의 전반적인 부동산 시장 동향 및 향후 개발 계획 등을 면밀히 검토할 필요가 있습니다.

토지이용계획상 '외국인 등 토지거래계약에 관한 허가구역' 지정(2025.08.26~2026.08.25)이 되어 있어, 외국인 매수 시 허가 절차가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 미추홀구 용현동에 위치한 다세대주택으로, 숭의역 역세권이라는 장점을 가지고 있습니다.

권리상 인수되는 부담은 없으며, HUG와의 조건 협의가 중요할 것으로 보입니다.

주변 시세 분석을 통해 적정 입찰가를 산정하는 것이 중요하며, 향후 임대 수익 또는 시세 차익을 고려한 투자가 가능합니다.

8. 투자 포인트

숭의역 역세권 입지로 향후 시세 상승 기대가 가능합니다.

권리상 인수 부담이 없어 명확한 투자 결정이 가능합니다.

HUG 인수조건 변경 관련 내용을 명확히 파악할 경우 추가적인 협상 이점을 활용할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

시세 분석:

최근 매매 정보(2026년 5월)에 따르면,

* 38.67㎡(약 11.7평) 물건이 60,000,000원에 거래되었습니다 (평당 약 512만원).

* 69.25㎡(약 20.9평) 물건이 110,000,000원에 거래되었습니다 (평당 약 526만원).

* 32.76㎡(약 9.9평) 물건이 66,900,000원에 거래되었습니다 (평당 약 675만원).

본건의 건물 면적은 62.44㎡(약 18.89평)이며, 감정가는 141,000,000원입니다.

주변 거래 사례 중 본건과 면적이 유사한 69.25㎡ 물건의 평당 단가(약 526만원)를 적용할 경우, 본건의 적정 시가는 약 99,370,000원(18.89평 * 526만원) 수준으로 추정됩니다.

감정가 141,000,000원은 시세 대비 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

예상 입찰가 제안:

권리상 인수 부담이 없다는 점을 고려하여, 시장 가격 범위 내에서 전략적인 접근이 필요합니다. HUG 인수조건 변경 관련 사항을 반드시 확인하고, 이를 바탕으로 입찰가를 결정해야 합니다.

본건의 면적과 주변 시세를 종합적으로 고려했을 때, 95,000,000원에서 105,000,000원 사이에서 입찰을 고려하는 것을 추천합니다. 이 범위 내에서 경쟁 상황 및 본인의 목표 수익률에 맞춰 최종 입찰가를 결정하십시오.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.