나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511342 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 1427-7 3층301호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명 · 평가일 2025.08.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 '인천남부초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상13층 건물로서,

외벽 : 석재붙임 및 페인팅 마감,
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수 설비, 난방 설비, 승강기설비, 기계식 주차타워 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 오피스텔의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 폭 약 8미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

주안동 1427-7 :준주거지역, 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(남부교육청평생교육과-1927(2008.03.07))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(인천광역시남부교육지원청 학생건강안전과-2171(2012.03.21.))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(외국인 등에 한함(지정기간: 2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)))

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

통칭 '해경스테이'

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 내역

사건번호: 인천지방법원 2025타경511342 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 물건 현황

소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 1427-7, 3층 301호

용도: 오피스텔

건물면적: 59.42㎡ (약 17.97평)

토지면적: 13.93㎡ (약 4.21평) - 건물 전유 면적 대비 토지 지분

감정가: 193,000,000원 (1억 9천 3백만원)

통칭: '해경스테이'

1.3. 건물 및 토지 정보

구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕

건축년도: 2017년 (집합건축물대장 기준)

총층수: 13층 중 13층

토지 용도지역: 준주거지역

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 '인천남부초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 주변은 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

본 건이 소재한 건물까지 차량 진입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 위치하는 등 대중교통 이용 또한 편리하여 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본 건의 말소기준권리는 2025년 8월 18일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(2025타경511342)입니다. 소유권 변동 및 신탁 등기 말소, 소유권 이전 등이 등기되어 있습니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 박

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-07-30

대항력: 있음

비고: 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

* 임차인: 이

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2023-07-03

대항력: 있음

비고: 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

* 임차인: 주택도시보증공사 (이종호)

보증금: 230,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-06-30

확정일자: 2022-07-01 (등기부상)

대항력: 없음 (등기부상 말소 대상)

3.3. 권리 인수 여부

주택도시보증공사의 주택임차권(을구 3번)은 등기부상 말소 대상으로 표시되어 있으며, 매각으로 소멸되지 않는 권리라는 명시에도 불구하고 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 인수 보증금 합계가 0원으로 계산되었습니다. 따라서 본 건 매수인은 주택도시보증공사에 대한 임차보증금 230,000,000원을 인수하지 않습니다.

다만, 대항력 있는 임차인인 박 와 이 의 보증금 액수가 0원으로 기재되어 있으나, 실제 보증금 또는 차임이 미상인 경우 낙찰자가 인수해야 할 부담이 발생할 수 있으므로 이에 대한 철저한 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 건이 위치한 주안동 일대는 준주거지역으로 오피스텔 및 공동주택, 근린생활시설 등이 발달하여 지역 내 소비 활동 및 주거 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

4.2. 유사 물건 시세

최근 실거래가 정보를 분석한 결과, 본 건과 유사한 면적(59.42㎡)의 오피스텔 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 2024년 3월: 22,200만원 (2층)

* 2024년 9월: 16,000만원 (5층)

* 2025년 8월: 17,500만원 (12층)

상기 시세 동향을 고려할 때, 본 건의 감정가 19,300만원은 유사 면적 및 층수 거래 사례 대비 적정한 수준으로 판단됩니다. 다만, 층별, 조망, 내부 컨디션 등에 따라 가격 편차가 존재합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 다수의 근린생활시설이 소재하여 쇼핑, 외식 등 일상생활 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 교육시설

단지 북서측 인근에 인천남부초등학교가 위치하고 있어 교육 환경 또한 비교적 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

가장 큰 리스크 요인은 대항력 있는 임차인인 박 와 이 의 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있다는 점입니다. 통상적으로 이러한 경우 실제 임대차 관계 및 보증금 지급 여부에 대한 확인이 필수적이며, 만약 실제 보증금이 존재하고 낙찰자가 이를 인수해야 한다면 상당한 부담이 될 수 있습니다. HUG 보증금 2억 3천만원은 인수 대상이 아닌 것으로 판단되나, 이 두 임차인에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

6.2. 기타 리스크

토지이용계획 상 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등에 한함) 등에 해당하나, 일반적인 내국인 투자자에게는 직접적인 제한 요소는 크지 않을 것으로 보입니다.

7. 투자 포인트

* 인천 미추홀구 주안동 중심 상권 내 오피스텔로, 입지적 가치가 양호합니다.

* 대항력 있는 임차인(보증금 0원) 존재로 인한 권리 분석의 복잡성이 있으나, HUG 보증금은 인수 대상이 아닙니다.

* 주변 시세 대비 감정가 및 최근 실거래가 동향을 고려할 때, 잠재적 수익률 확보 가능성이 있습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 인천 미추홀구 주안동에 위치한 오피스텔로, 준주거지역 내 우수한 입지 조건과 편리한 교통망을 갖추고 있습니다. 감정가는 1억 9천 3백만원이며, 최근 실거래가 또한 1억 6천만원에서 2억 2천 2백만원 사이로 형성되어 있습니다. HUG 임차 보증금 2억 3천만원은 인수 부담이 없는 것으로 보입니다. 다만, 대항력이 있으면서 보증금이 0원으로 명시된 두 임차인(박 , 이 )에 대한 실질적인 임대차 관계 및 보증금 존재 여부를 반드시 확인해야 하는 중대한 리스크 요인이 존재합니다. 이러한 리스크를 충분히 인지하고 면밀히 조사한 후 신중하게 입찰에 참여하는 것이 권장됩니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 193,000,000원입니다. 최근 12층 실거래가 175,000,000원, 2층 최고가 222,000,000원을 고려했을 때, 현재 시장가치는 1억 7천 5백만원에서 2억 2천 2백만원 범위로 추정됩니다.

가장 큰 리스크인 대항력 있는 임차인(보증금 0원) 존재를 감안하여, 감정가 수준에서 약간의 보수적인 접근이 필요합니다.

이에, 예상 입찰가는 190,000,000원 (1억 9천만원)으로 제안합니다.

이는 감정가 대비 약 98.4% 수준이며, 향후 임차인 리스크 해소 및 시장 상황에 따라 가감될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.