나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511355 [1] 인천광역시 남동구 간석동 193-2 1동 2층216호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이에이 · 평가일 2025.08.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 간석동 소재 '인제고등학교' 서측 인근에 위치하는 통칭 ""희망
아파트"" 제1동 제2층 제216호로서, 주변은 아파트단지, 중ㆍ소규모 공동주택 및 각종 근린
생활시설 등이 소재하는 지대임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통사정은 대체
로 보통수준임.

건물의 구조

철근콩크리트조 슬래브지붕 5층건중 제2층 제216호로서,
외벽 : 몰탈위 페인팅 마감,
창호 : 알루미늄샷시 창호임.

이용상태

'아파트'로 이용중임.

설비내역

상ㆍ하수도, 급배수설비, 도시가스설비 및 난방시설이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 토지를 '아파트' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 8M, 북측, 동측 및 남측으로 노폭 약 6M의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(2020-06-15)(접합), 가축사육제한구역(2013-03-
08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대
보호구역(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률
>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임.
기 타 : 없 음.

물건 비고

토지에 관하여 별도등기 있으나 본건 부동산은 해당 없음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 인천지방법원에서 진행 중인 2025타경511355 부동산강제경매 사건의 물건입니다.

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경511355 (1)

* 소재지: 인천광역시 남동구 간석동 193-2, 1동 2층 216호

* 용도: 아파트

* 감정가: 219,000,000원

* 토지면적: 36.75㎡ (약 11.12평)

* 토지 지분: 36.754㎡ (약 11.12평)

* 건물면적: 65.53㎡ (약 19.82평) - 전용면적

* 건물 지분: 65.525㎡ (약 19.82평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: (OOOOO

* 아파트명: 희망아파트

* 건축물 정보:

* 사용승인일: 1983년 10월 10일

* 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물 중 2층 216호

* 건물 면적 (전용): 65.53㎡ (약 19.82평)

* 분양 면적: 본 건에 대한 특정 분양면적은 제시되지 않았으나, 1동 전체 면적은 6204.4㎡입니다.

* 등기부 요약:

* 말소기준권리: 2025년 6월 30일 접수된 (주)한국기계유통렌탈의 근저당권 (216,000,000원)입니다.

* 이하 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 등기부채권 총액: 366,000,000원

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 인천광역시 남동구 간석동 소재 '인제고등학교' 서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트 단지, 중소규모 공동주택 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지대입니다.

* 교통상황: 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편으로, 제반 교통 상황은 대체로 보통 수준입니다.

* 도로상태: 본건 서측으로 노폭 약 8M, 북측, 동측 및 남측으로 노폭 약 6M의 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획: 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

* 본건은 부동산강제경매로 진행 중인 물건으로, 채권자는 (OOOOO입니다.

* 등기부등본상 말소기준권리는 2025년 6월 30일 접수된 근저당권입니다.

* 말소기준권리보다 선순위의 권리는 없으며, 이에 따라 본건 매각으로 인해 모든 권리(근저당, 강제경매 등)는 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리사항은 없습니다.

* 임차인 현황: 임대 관계는 미상이며, 인수할 보증금은 없습니다. (임대차 관계 미상인 점은 주의 필요)

4. 상권분석

* 본건은 주거 밀집 지역 내에 위치하며, 주변에 근린생활시설이 다수 분포하고 있어 기본적인 상업 기능이 갖추어져 있습니다.

* 인제고등학교가 인근에 위치하여 교육 관련 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

* 대중교통 이용이 용이하여 유동인구 확보에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

5. 생활정보

* 교육시설: 인제고등학교가 인근에 위치하며, 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역에 해당합니다.

* 편의시설: 주변 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주거환경: 아파트 단지 및 공동주택이 혼재된 주거 지역으로, 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

* 건축물 사용승인일(1983년 10월 10일) 기준, 건물이 노후화되었을 가능성이 있습니다.

* 토지에 대한 별도 등기 사항이 있으나, 본건 부동산과는 관련이 없다고 기재되어 있습니다. 다만, 정확한 권리관계를 확인하기 위한 추가적인 검토가 필요할 수 있습니다.

* 임대 관계가 미상으로, 현재 점유자가 있을 경우 명도 과정에서 시간이 소요되거나 추가적인 협의가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

* 본건은 인천 남동구 간석동에 위치한 희망아파트 1동 2층 216호로, 부동산강제경매로 진행 중인 아파트입니다.

* 전용면적 65.53㎡ (약 19.82평) 규모의 아파트로, 감정가는 2억 1,900만원입니다.

* 권리관계가 비교적 명확하여 인수 부담이 적다는 장점이 있습니다.

* 주거와 상업 시설이 혼재된 입지이며, 교통 및 교육 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 건물의 노후화 가능성과 임대 관계 미상인 점은 주의 깊게 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되므로, 낙찰 후 권리 관계로 인한 추가 부담이 없습니다.

* 인천 남동구는 꾸준한 주거 수요와 함께 지역 개발이 진행되고 있어 장기적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 감정가 대비 최근 실거래가를 비교 분석하여 시세 차익을 얻을 수 있는 기회를 모색할 수 있습니다.

* 노후 건물의 경우, 향후 재건축 또는 리모델링 사업 추진 가능성을 고려한 투자 전략 수립이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

* 최근 매매 시세 분석:

* 제공된 최근 매매 정보에 따르면, 동일 평형(65.525㎡)의 실거래가는 다음과 같습니다.

* 2025년 12월 17일: 175,000,000원

* 2026년 2월 27일: 188,000,000원

* 2026년 4월 1일: 175,000,000원 (61.745㎡)

* 따라서 해당 물건의 최근 실거래가는 약 17,500만원에서 18,800만원 사이로 형성되어 있습니다.

* 본건의 감정가(219,000,000원)는 최근 실거래가 범위보다 높은 수준입니다.

* 예상 입찰가 산정:

* 최근 실거래가 최고가인 18,800만원을 기준으로, 건물 노후도 및 명도 리스크 등을 고려하여 시세보다 약간 낮은 금액으로 입찰하는 것이 합리적입니다.

* 또한, 감정가와의 격차를 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다.

* 안정적인 투자를 위해서는 최근 실거래가 상단인 18,800만원을 중심으로, 또는 그보다 소폭 낮은 금액으로 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다.

* 제안 입찰가: 180,000,000원 (1억 8천만원)

* 주변 혐오시설 조사 결과:

* 인천광역시 남동구 간석동 193-2번지 주변의 혐오시설에 대한 직접적인 정보는 확인되지 않았습니다. 주변 환경은 주거 및 근린생활시설, 학교 등으로 구성되어 있어 일반적으로 혐오시설의 존재 가능성은 낮아 보입니다.

* 주의사항:

* 임대 관계가 미상인 점을 감안하여, 낙찰 후 점유자 확인 및 명도 절차 진행 시 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

* 건축 연도가 오래된 점을 고려하여, 향후 수리 및 유지보수 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.