나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511663 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 844-29 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일 · 평가일 2025.08.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 ""인천남부초등학교"" 남서측 인근에 위치하는 구분건물로서, 인근으로 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 소재하여 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물로서
외벽 : 돌붙임 마감 등,
내벽 : 벽지도배 마감 등,
창호 : 하이새시창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

급배수, 위생설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 5m 내외의 포장도로 및 동측으로 노폭 약 5m 내외의 막다른 도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1),(2) : 제2종일반주거지역(2023-09-25),가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역(남부교육청평생교육과-1927(2008.03.07))<교육환경 보호에 관한 법률>,과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경511663 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 844-29 2층202호

용도: 다세대주택

건물 구조 및 층수: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 중 2층

전용면적: 56.06㎡ (약 16.96평)

토지면적: 32.96㎡ (약 9.97평) (토지 지분)

감정가: 204,000,000원

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.1. 입지조건

위치 및 주변 환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 인천남부초등학교 남서측 인근에 위치하고 있으며, 주변으로는 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하여 주거 환경을 이루고 있습니다.

교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

도로 상태

본건 북측으로 노폭 약 5m 내외의 포장도로와 동측으로 노폭 약 5m 내외의 막다른 도로와 각각 접하고 있습니다.

토지 이용 계획

본건 토지는 제2종일반주거지역에 속해 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리

인천지방법원 2025타경511663 강제경매 개시 결정등기(갑7)가 말소기준권리가 됩니다.

임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (신혜림)

* 보증금: 238,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 2월 17일

* 확정일자: 2022년 1월 18일

* 배당신고일자: 2024년 4월 15일

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경, 공동담보

인수되는 권리

등기부등본상 을구 3번 주택임차권(신혜림)은 말소(을3) 및 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 매각으로 인해 소멸될 예정이므로 인수되는 임차보증금은 없습니다.

특이사항

* HUG 인수조건 변경, 공동담보와 관련된 특수물건정보가 기재되어 있어 권리 분석 시 유의가 필요합니다.

* 임대 관계는 미상입니다.

1.3. 상권분석

지역 특징

인천 남부초등학교 인근의 주거 밀집 지역으로, 다세대주택과 아파트가 주를 이루며 일부 근린생활시설이 분포하고 있습니다.

주변 부동산 동향

제공된 최근 매매 사례들을 분석한 결과, 본건과 유사한 주안동 지역 내 다세대주택의 거래가는 면적 및 건축 연도에 따라 상이하나, 약 8천만원대부터 1억 2천만원대까지 형성되어 있습니다. 본건은 비교적 최근에 건축(2019년 사용승인)된 점을 감안할 때, 유사한 조건이라면 시세보다 높은 가치를 기대할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

주요 시설

인천남부초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

교통 접근성

주변 버스정류장 이용이 편리하며, 차량을 통한 주요 도로 접근성도 양호합니다.

주변 환경

본건 소재지 인근을 조사한 결과, 특별한 혐오시설이나 이용에 불편을 초래할 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

HUG 관련 조건

HUG 인수조건 변경 및 공동담보 관련 특이사항은 매각 후 예상치 못한 추가 부담이나 절차상의 복잡성을 야기할 수 있으므로, 관련 내용을 면밀히 확인해야 합니다.

건축 연도 대비 감정가

비교적 신축 건물(2019년 사용승인)임에도 불구하고, 주변 유사 연립/다세대 주택의 최근 매매 사례 가격과 비교 시 감정가가 높게 책정된 것으로 보입니다. 이는 시장 가치와 괴리가 있을 수 있습니다.

임대 관계

임대 관계가 미상이므로, 해당 물건이 현재 공실인지, 또는 임대 중인지 여부에 따라 낙찰 후 명도 및 활용 계획에 차이가 있을 수 있습니다. 다만, 임차인의 대항력이 없어 명도에 큰 문제는 없을 것으로 예상됩니다.

1.6. 종합 의견

본건은 인천 남부초등학교 인근에 위치한 비교적 신축(약 7년차)의 다세대주택입니다. 임차인의 대항력이 없어 낙찰자가 부담해야 할 임차보증금이 없다는 점은 큰 장점입니다. 교통 및 생활 환경 또한 양호한 편입니다. 다만, HUG 관련 특수조건과 주변 시세 대비 다소 높게 책정된 감정가가 고려 대상입니다. 이러한 점들을 종합적으로 판단하여 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물로 하자 발생 가능성이 낮습니다.

* 임차인의 대항력이 없어 낙찰 후 명도 및 자금 부담이 없습니다.

* 주거 선호도가 있는 지역으로 향후 시세 상승 여력이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 정보와 최근 매매 사례를 분석할 때, 본건 건물은 약 16.96평 면적에 건축된 지 약 7년 된 건물로, 이는 유사 주택 거래 사례(대부분 10년 이상 노후)보다 유리한 조건입니다. 최신 거래 사례의 평단가(약 903만원/평)를 적용할 경우, 본건의 시장 가치는 약 1억 5,310만원 수준으로 추정됩니다. 감정가(2억 400만원)와 최근 시세 사이에 차이가 존재하며, HUG 관련 특수 조건 등을 감안할 때 보수적인 접근이 요구됩니다.

따라서, 예상 입찰가는 약 150,000,000원 ~ 160,000,000원 사이에서 결정하는 것을 고려해볼 수 있습니다. 정확한 입찰가 산정은 현장 조사와 추가적인 권리 관계 확인을 통해 결정하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.