나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511657 [1] 인천광역시 미추홀구 용현동 621-90 6층603호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다안감정 · 평가일 2025.08.25

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 미추홀구 용현동 ‘용현여자중학교’ 북서측 인근에 위치하는 부동산(오피스텔)으로 주위는 아파트, 다세대 등이 분포하는 준주거지대로서, 전반적인 주거환경은 양호함.

교통상황

대상물건까지 차량의 진출입 가능하고 인근 대중교통여건 등을 고려하였을 때, 전반적인 교통상황은 양호함.

형태 및 이용상태

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인접 도로상태

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토지이용계획 및 제한상태

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제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 9층 건물 내 제6층 제603호로서, 외 벽 : 모르타르 위 페인팅 마감 등임. 창 호 : PVC샷시 등임.

이용상태

오피스텔로 이용 중임.

설비내역

위생 급배수시설, 소화설비, 승강기 설비, 기계식 주차설비 등 갖추었음.

부합물 및 종물

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경511657 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 용현동 621-90, 6층 603호

용도: 오피스텔

감정가: 146,000,000원

토지면적: 16.46㎡ (약 4.98평)

건물면적: 59.92㎡ (약 18.13평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG) (등기부등본 및 정황상 추정)

건축년도: 2016년 (준공승인일 2016.05.04 기준)

1.1. 입지조건

대상 물건은 인천광역시 미추홀구 용현동에 위치하며, 용현여자중학교 북서측 인근에 자리하고 있습니다.

주변은 아파트 및 다세대 주택 등이 분포하는 준주거지대로 형성되어 있어 전반적인 주거 환경은 양호한 편입니다.

차량의 진출입이 용이하며, 인근 대중교통 여건 또한 고려할 때 교통 상황은 전반적으로 양호합니다.

주변 시설 검색 결과, 해당 주소지 인근에서 특별히 언급되는 혐오 시설은 발견되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

본 물건은 주택도시보증공사(HUG)의 신청으로 진행되는 부동산 강제경매 사건입니다.

등기부등본상 말소기준권리는 2022년 04월 08일자 안산세무서장의 압류입니다.

말소기준권리 이후의 권리들은 경매를 통해 소멸될 것으로 예상됩니다.

주요 권리 분석 내용은 다음과 같습니다.

* 주택임차권 (을5): 최유진, 보증금 187,000,000원, 전입일 2021.07.02, 확정일 2021.06.22. 해당 임차권은 말소 예정 등기되었으며, 물건명세서 상 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출된 것으로 명시되어 있어 경매 절차에서 소멸될 가능성이 높습니다.

* 압류 (갑12): 안산세무서장, 2022.04.08. (말소기준권리)

* 가압류 (갑13): 주택도시보증공사, 2,071,000,000원, 2022.09.13.

* 강제경매 (갑14): 주택도시보증공사, 187,000,000원, 2025.08.19. (본 경매 사건)

특이사항으로 'HUG 인수조건 변경'이 언급되어 있어, 해당 조건에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

한편, 임차인 김 (김동범)은 보증금 0원, 차임 0원이며 대항력이 없는 것으로 분석됩니다.

인수할 보증금은 0원으로 산정됩니다.

등기부채권 총액은 약 2,258,000,000원으로 높으나, 대부분의 권리가 말소될 것으로 예상됩니다.

1.3. 상권분석

해당 물건은 준주거지역 내 오피스텔로, 주변에 아파트와 다세대 주택 등이 혼재되어 있어 지역 주민을 기반으로 하는 생활 상권이 형성되어 있습니다.

대중교통 접근성이 양호하여 직장인 및 거주자의 이용이 편리할 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

단지 주변에는 용현여자중학교가 위치하여 교육 환경을 갖추고 있습니다.

주거 밀집 지역에 속해 있어 편의시설 이용 및 주거 생활에 불편함이 없을 것으로 판단됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항이 언급된 점은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다. 정확한 내용은 입찰 전 반드시 추가 확인이 필요합니다.

등기부등본상의 권리 총액이 높다는 점은 과거 채무 관련 문제가 있었음을 시사할 수 있으나, 경매 절차를 통해 대부분 소멸될 것으로 보입니다.

최근 매매 정보와 비교 시, 등기부 상의 이전 거래 금액이 최근 실거래가보다 높게 기재된 점은 특이사항입니다.

1.6. 종합 의견

인천 미추홀구 용현동에 위치한 준신축급 오피스텔로, 입지 및 교통 여건이 양호합니다.

경매 절차를 통해 대부분의 권리 관계가 정리될 것으로 예상되나, 'HUG 인수조건 변경'과 관련된 상세 내용은 반드시 확인해야 합니다.

임차인 김 은 대항력이 없고 인수할 보증금이 없으며, 최유진 임차권은 말소 동의 확약으로 소멸될 것으로 보입니다.

1.7. 투자 포인트

준주거지역 내 오피스텔로 꾸준한 임대 수요가 기대됩니다.

경매를 통해 권리 관계가 명확하게 정리될 경우, 안정적인 부동산 자산으로 활용 가능성이 있습니다.

최근 실거래가를 기준으로 향후 시세 상승 잠재력을 고려해볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 매매 정보에 따르면, 유사 면적(59.95㎡)의 오피스텔이 2025년 8월 8일에 125,000,000원에 거래되었습니다.

감정가 146,000,000원과 최근 실거래가를 종합적으로 고려할 때, 본 물건의 예상 입찰가는 125,000,000원 ~ 135,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.