나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511621 [1] 인천광역시 남동구 간석동 167-2 렉스타워 12층1204호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부성감정 · 평가일 2025.08.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 간석동 소재 '간석2동행정복지센터' 동측 인근에 위치하며,
주위는 동류형의 업무시설, 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반
주위여건은 무난함.

교통상황

본건은 버스정류장이 인근에 위치하고 있어 교통사정은 무난하며 차량출입이 가능함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 15층 건내 제12층 제1204호로서,

외벽 : 세멘몰탈위 페인팅 마감.
내벽 : 벽지 및 타일 마감.
창호 : 하이새시 창호 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

상ㆍ하수도시설 및 난방, 위생설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로 공동주택 및 업무시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 폭 약 6미터, 남측으로 폭 약 13미터의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과
032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경511621 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 간석동 167-2 렉스타워 12층1204호

용도: 아파트

감정가: 202,000,000원

토지면적: 8.13㎡ (약 2.46평)

토지지분: 8.13㎡ (약 2.46평)

건물면적: 전용면적 45.00㎡ (약 13.61평). 분양면적은 제공된 자료에 명시되어 있지 않습니다.

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 인천광역시 남동구 간석동 소재 '간석2동행정복지센터' 동측 인근에 위치하며, 주위는 동류형의 업무시설, 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위 여건은 무난한 편입니다. [cite: provided text]

교통상황: 본건은 버스정류장이 인근에 위치하고 있어 교통사정은 무난하며 차량 출입이 가능합니다. [cite: provided text]

인접 도로상태: 본건 북측으로 폭 약 6미터, 남측으로 폭 약 13미터의 포장도로에 접하고 있어 차량 통행 및 접근이 용이합니다. [cite: provided text]

토지이용계획 및 제한상태: 본 토지는 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있어 향후 이용 및 개발에 일부 제한이 있을 수 있습니다. [cite: provided text]

3. 권리분석

말소기준권리: 본건의 말소기준권리는 2025년 6월 17일 접수된 남동구(인천광역시)의 압류(갑4)입니다.

임차인 현황:

* 임차인: NGUYEN *

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025-02-06

* 대항력: 있음

* 비고: 금액이 미상이라도 주의 필요하며, HUG 인수조건 변경 등 특수사항이 존재합니다.

* 임차인: PHUNG *

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-07-10

* 대항력: 있음

* 비고: 금액이 미상이라도 주의 필요하며, HUG 인수조건 변경 등 특수사항이 존재합니다.

* 임차인: 이 * (주택도시보증공사)

* 보증금: 196,000,000원

* 전입일자: 2021-08-03

* 확정일자: 2021-07-09

* 배당신고일자: 2023-09-06

* 대항력: 없음

* 비고: 말소 예정으로 확인됩니다. (을구 5번 주택임차권, 말소등기 확인)

인수 보증금 합계: 0원. (주택도시보증공사(이선화) 임차권은 말소 예정이며, 그 외 대항력 있는 임차인들의 보증금 또한 0원으로 산정되어 실제 인수되는 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.)

채권자: 주택도시보증공사

특이사항: 대항력 있는 임차인 2명, HUG 인수조건 변경, 공동담보.

4. 상권분석

주위환경: 본건이 위치한 간석동 일대는 공동주택, 업무시설, 근린생활시설이 혼재된 복합 상권입니다. '간석2동행정복지센터'가 인근에 위치하여 행정 서비스 접근성이 양호합니다. [cite: provided text]

주변시설: 주변 지역에 특별한 혐오시설은 현재 파악되지 않았습니다. [cite: search results 1, 2, 3]

잠재적 개발가치: 주변 지역의 개발 계획 및 재건축/재개발 동향에 따라 향후 상권 활성화 및 가치 상승 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

주거편의: 공동주택이 밀집한 지역으로 기본적인 주거 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.

교통: 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 편리하며, 차량을 이용한 서울 및 수도권 이동이 용이합니다. [cite: provided text, search result 2]

주요시설: '간석2동행정복지센터'를 비롯한 관공서, 근린생활시설이 근접해 있어 생활 편의성이 높습니다.

교육시설: 인근에 초등학교, 중학교, 고등학교 등이 위치하여 교육 환경이 조성되어 있습니다. [cite: search result 2]

6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인: 현재 보증금 및 차임이 0원으로 신고되었으나, '대항력 있음'으로 명시된 임차인 2명은 잠재적 인수 위험을 내포하고 있습니다. HUG 인수조건 변경 등 특이사항이 있어 실제 인수 부담은 없을 가능성이 높으나, 법률 전문가를 통한 철저한 권리분석 및 검토가 필수적입니다.

공동담보: 본 건 외 다른 부동산과 공동으로 담보가 설정되어 있을 가능성이 있어, 해당 물건의 처리 결과가 본 경매에 영향을 미칠 수 있습니다.

토지이용계획: 방화지구, 가축사육제한구역, 과밀억제권역 등 법적 제한으로 인해 향후 건물 증개축 또는 용도 변경 시 제약이 있을 수 있습니다. [cite: provided text]

7. 종합 의견

본 물건은 인천 남동구 간석동에 위치한 렉스타워 아파트 12층으로, 전용면적 45.00㎡ 규모입니다. 주변 상업 및 주거 시설이 혼재되어 있으며 교통이 편리한 입지입니다. 감정가는 202,000,000원입니다. 가장 큰 특징은 대항력 있는 임차인이 존재하나 인수 보증금은 0원으로 산정된 점과 HUG 인수조건 변경이라는 특수 사항입니다. 법적 절차 및 관련 문서 검토를 통해 임차인 문제를 명확히 해결한다면, 합리적인 투자가 가능할 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

도심 접근성: 인천 주요 지역 및 수도권으로의 접근성이 양호합니다. [cite: provided text]

건축 연차: 2017년 준공으로 비교적 신축에 속하여 내부 상태 양호 및 유지보수 비용 부담이 적을 것으로 예상됩니다. [cite: provided text]

시세 차익 잠재력: 권리 관계를 명확히 정리하고 적정가에 낙찰받을 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건은 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있어, 낙찰 시 보증금 인수 부담은 없습니다.

따라서 예상 입찰가 산정 시, 감정가 202,000,000원을 기준으로 하되, 유사 물건의 최근 실거래가, 경매 낙찰가율, 명도 비용, 법률 자문 비용 등 제반 부대 비용을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

특히, 대항력 있는 임차인 관련 리스크 해소를 위한 추가 비용 발생 가능성을 염두에 두고 보수적으로 접근하시는 것이 바람직합니다. 최종 입찰가는 개인의 투자 성향과 시장 상황에 따라 달라질 수 있으므로, 전문가와 상담 후 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.