나이스옥션 법원경매 인천 2025타경1485 [1] 인천광역시 연수구 옥련동 122-6 중앙골든빌라 5동 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 연수구 옥련동소재 '송도역' 남서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 근린생활시설, 단독주택, 다세대주택, 아파트 등의 부동산이 소재하는 바, 제반 주위환경은 보통시됩니다.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근으로 버스정류장 및 지하철(송도역)이 소재하는 등 교통상황은 보통시됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층 지상4층 건 내 4층 402호로서,
(사용승인일: 2020.05.10)
외 벽 : 몰탈위페인트 마감, 드라이비트 마감 등.
창 호 : 새시창호 마감 등.

이용상태

본건은 '다세대주택'으로 이용 중입니다.

설비내역

본건은 기본적인 난방설비, 위생 및 급배수설비, 도시가스설비 등이 구비되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접필지 및 도로대비 등고 평탄한 대체로 사다리형 토지로서 '다세대주택'건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건은 필지 북동측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접하고있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1): 제2종일반주거지역, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 이해관계인의 부재 등으로 인하여 내부구조 및 위치확인은 집합건축물대장상 등록된 건축물현황도면, 호별 표시 등에 의거 확인하였으니 경매 진행시 필히 참고바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경1485 (1)

소재지: 인천광역시 연수구 옥련동 122-6 중앙골든빌라 5동 4층402호

용도: 다세대주택

감정가: 1억 6,900만원

토지 면적: 34.59㎡ (약 10.47평)

건물 면적: 55.93㎡ (약 16.92평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 하OO

건축물 정보:

* 건축물명: 중앙골든빌라

* 총동수: 2동 (본건 5동)

* 총세대수: 19세대 (5동 기준 10세대)

* 주요 구조: 철근콘크리트조

* 준공(사용승인)일: 건물동 2002년 5월 10일, 해당 호실 2020년 5월 10일

1.1. 입지조건

* 위치: 인천광역시 연수구 옥련동 소재 '송도역' 남서측 인근에 위치.

* 주위 환경: 근린생활시설, 단독주택, 다세대주택, 아파트 등이 혼재하는 지역으로, 제반 주위환경은 보통 수준임.

* 교통 상황: 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철(송도역)이 소재하여 교통 환경은 보통 수준임.

* 토지: 인접 필지 및 도로 대비 등고 평탄한 대체로 사다리형 토지임.

* 도로: 필지 북동측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접하고 있음.

* 토지 이용 계획: 제2종일반주거지역, 과밀억제권역 (수도권정비계획법).

1.2. 권리분석

* 말소 기준 권리: 2023년 2월 14일 접수된 하도형 근저당권 (을7)이며, 채권액 82,500,000원임.

* 경매 개시 결정: 2025년 8월 19일 접수된 하도형의 임의경매 (갑18)임.

* 총 등기부 채권 합계: 87,960,043원 (근저당 82,500,000원 + 가압류 5,460,043원).

* 기타 권리: 소유권 이전 내역(갑2, 갑3) 및 오케이캐피탈주식회사의 가압류(갑19)가 존재하나, 모두 말소 기준 권리보다 후순위로 매각으로 소멸될 예정임.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (지상권 등 인수 사항 없음).

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-02-20

* 대항력: 없음

* 비고: 인수 보증금 없음.

* 임차인: 김

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-02-20

* 대항력: 없음

* 비고: 인수 보증금 없음.

* 임차인: 김

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-02-20

* 대항력: 없음

* 비고: 인수 보증금 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원. (등록된 임차인 전원 대항력 없음 및 보증금 0원으로, 낙찰자가 부담해야 할 임차보증금은 없는 것으로 판단됨).

1.3. 상권분석

* 건물: 중앙골든빌라라는 명칭으로, 총 2개동으로 구성된 다세대 주택 단지임. 본건은 5동에 속하며, 해당 건물은 지하 1층, 지상 4층 규모임.

* 주변 환경: 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 지역으로, 주거 기능에 충실한 상권임.

* 건축 연도: 본 건물이 속한 5동의 사용승인일은 2002년 5월 10일이나, 해당 호실(402호)의 사용승인일은 2020년 5월 10일로 기재되어 있어, 최근 리모델링 또는 내부 구조 변경 등 재정비가 있었을 가능성이 있음. 이는 물건의 가치에 긍정적 요인으로 작용할 수 있음.

1.4. 생활정보

* 건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하 1층 지상 4층 건물 내 4층 402호로, 전용면적 55.93㎡ (약 16.92평)을 사용함.

* 마감 상태: 외벽은 몰탈 위 페인트 및 드라이비트 마감, 창호는 새시 창호로 마감되었음.

* 내부 설비: 기본적인 난방 설비, 위생 및 급배수 설비, 도시가스 설비 등이 갖추어져 있음.

* 주변 시설: 송도역(수도권 전철 경인선)이 도보 가능한 거리에 위치하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리함.

1.5. 잠재적 리스크

* 내부 확인 제한: 감정평가서상 이해관계인 부재 등으로 내부 구조 및 위치 확인이 집합건축물대장상 등록된 도면 등에 의거 확인되었으므로, 실제 내부 상태와 차이가 있을 수 있으며, 경매 진행 시 반드시 현장 방문 및 확인이 필요함.

* 건축 연도 불일치: 건물동의 사용승인일(2002년)과 해당 호실의 사용승인일(2020년) 간 상당한 시차가 존재함. 이는 명확한 사유 확인이 필요하며, 법적/행정적 문제 발생 가능성을 염두에 두어야 함. (다만, 일반적으로 리모델링 후의 사용승인일로 간주될 수 있음)

* 혐오 시설: 주변 지역에 특이한 혐오시설은 현재 확인되지 않음.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 인천광역시 연수구 옥련동에 위치한 역세권 다세대주택으로, 송도역이 인근에 있어 교통이 편리함.

* 건축물대장상 해당 호실의 사용승인일이 최근(2020년)으로 기재되어 있어, 비교적 양호한 상태의 주거 환경을 기대할 수 있음.

* 등기부상 권리관계는 말소기준권리인 근저당권 외 모든 권리가 매각으로 소멸되며, 인수해야 할 임차보증금 또한 없어 권리 분석상 안전한 물건임.

* 다만, 감정가가 최근 실거래가 대비 상당히 높게 책정되어 있어, 유찰 가능성을 고려한 신중한 입찰 접근이 요구됨.

* 내부 확인 제한은 반드시 현장 방문을 통해 해소해야 할 부분임.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 가치: 송도역 인근으로 향후 지역 발전 및 교통망 확충에 따른 시세 상승 기대.

* 최근 사용승인일: 2020년 사용승인일은 신축급에 준하는 내부 상태를 기대하게 하며, 이는 투자 매력도를 높임.

* 명도 용이성: 임차인이 있으나 대항력 및 인수 보증금이 없어 명도 진행이 수월할 것으로 예상됨.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 일괄 매각하므로 소유권 확보가 명확함.

1.8. 예상 입찰가

* 제공된 주변 시세 정보에 따르면, 면적이 유사한 '대림빌라'(194-31, 55.85㎡)가 2026년 2월 8,500만원에 거래되었음.

* 본건의 면적(55.93㎡)은 이와 거의 동일하나, 감정가는 1억 6,900만원으로 책정되어 있어 시세와의 괴리가 큼.

* 최근 사용승인일(2020년)은 긍정적이나, 건물 자체 연식(2002년)과 주변 시세를 고려할 때 감정가 그대로의 입찰은 매우 신중해야 함.

* 보수적인 관점에서, 최근 실거래가 8,500만원을 기준으로 하되, 약간의 프리미엄(역세권, 최근 사용승인일 등)을 고려하여 9,000만원에서 11,000만원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있음.

* 본 물건은 감정가가 높아 1차 매각 기일 유찰 가능성이 높으므로, 추가 유찰 시 가격을 재검토하는 전략이 필요함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.