나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511634 [1] 인천광역시 계양구 귤현동 490-16 우리가 5층503호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 계양구 귤현동 소재 ""귤현초등학교"" 동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있는 지대임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하고, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 전반적인 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물내 제5층 제503호로서,
외벽: 외장타일 마감 등.
창호: 샷시창임.

이용상태

""다세대주택""으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서, ""다세대주택""의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(귤현(구획정리)), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(인천서부교육지원청(560-6659))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2040 인천광역시 경관계획(자세한 사항은 건축과 문의 032-450-5594))

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건의 등기사항전부증명서에는 임차보증금 금195,000,000원의 주택임차권이 등재되어 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경511634 (1)

소재지: 인천광역시 계양구 귤현동 490-16 우리가 5층503호

용도: 다세대주택

감정가: 185,000,000원

토지면적: 33.73㎡ (약 10.20평)

건물면적: 41.21㎡ (약 12.47평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사(HUG)

건축년도: 2011년

층수: 5층 / 5층

1.1. 입지조건

본건은 인천광역시 계양구 귤현동 소재 "귤현초등학교" 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다. 차량의 출입이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 남측으로는 노폭 약 8m 내외의 포장도로가 개설되어 있습니다. 토지는 사다리형의 건부지로 이용 중입니다.

1.2. 권리분석

본 물건의 말소기준권리는 2021년 10월 22일자 계양구의 압류(갑4)입니다.

등기부등본 상 주요 권리사항은 다음과 같습니다.

* 을구 5번 순위 주택임차권: 김세영, 보증금 195,000,000원, 전입 2021-04-16, 확정 2021-03-29.

물건명세서상 해당 임차권은 매각으로 소멸되지 않는 권리로 기재되어 있으나, 주택도시보증공사(HUG)의 말소동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정입니다. 따라서 낙찰자는 해당 임차보증금을 인수하지 않아도 됩니다.

* 임차인 (주택도시보증공사 - 김세영): 보증금 195,000,000원, 전입 2021-04-16, 확정 2021-03-29, 배당신고 2023-06-14. 대항력 없음.

* 임차인 (김준민): 보증금 0원, 전입 2022-01-04. 대항력 없음.

* 임차인 (조승형): 보증금 0원, 전입 2024-03-14. 대항력 없음.

인수 보증금 합계는 0원입니다.

등기부채권 총액은 2,266,000,000원으로 매우 높으나, 대부분 말소 예정이거나 경매 절차에 따라 정리될 예정입니다.

1.3. 상권분석

본건이 소재한 귤현동 일대는 다세대주택 및 아파트 단지가 밀집한 주거 지역입니다. 주변의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 유사 면적 및 건축년도의 다세대주택 거래 가격은 다음과 같습니다.

* 2025년 12월 거래된 39.25㎡(약 11.87평) 물건이 135,000,000원(평당 약 11,373,209원)에 거래되었습니다.

* 2025년 12월 거래된 57.84㎡(약 17.50평) 물건이 155,000,000원(평당 약 8,857,143원)에 거래되었습니다.

* 2026년 07월 거래된 53.26㎡(약 16.11평) 물건이 159,000,000원(평당 약 9,869,646원)에 거래되었습니다.

본건은 전용면적 41.21㎡(약 12.47평)으로, 가장 유사한 면적인 39.25㎡(약 11.87평) 물건의 거래 가격을 참고할 때, 본건의 현재 시세는 약 140,000,000원 ~ 150,000,000원 수준으로 추정됩니다. 이는 감정가 185,000,000원 대비 낮은 수준입니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 본건 인근에 귤현초등학교가 소재하여 도보 통학이 가능합니다. 주변 중학교 및 고등학교는 다소 거리가 있습니다.

* 교통: 인천지하철 1호선 계양역 및 공항철도 이용이 가능하며, 다수의 시내버스 노선이 운행 중입니다. 김포국제공항 접근성이 우수합니다.

* 편의시설: 단지 인근에 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다. 대형마트 등은 차량 이동이 필요할 수 있습니다.

* 주변환경: 주거지역으로 비교적 조용하며, 귤현동 일대에는 도시개발사업이 진행되었거나 진행 중인 지역이 있어 점진적인 지역 가치 상승이 기대됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 항공기 소음: 본건은 김포국제공항 인근에 위치하여 항공기 소음의 영향을 받을 수 있습니다. 인천 계양구는 공항 소음대책지역으로 지정된 지역이 있으며, 지속적으로 소음 피해에 대한 민원이 제기되고 있습니다.

* 복잡한 권리관계: 채권 총액이 매우 높으며, HUG 인수조건 변경 관련 사항은 매각 진행 과정 및 잔금 납부 시점에 추가 확인이 필요할 수 있습니다. 다만, 임차인 김세영의 주택임차권은 HUG의 말소 동의 확약서로 인해 소멸 예정입니다.

* 토지이용계획: 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역(공항시설법), 상대보호구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등에 해당하여 향후 건축 행위 등에 제약이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천 계양구 귤현동에 위치한 다세대주택으로, 귤현초등학교 인근의 주거 밀집 지역에 속해 있습니다. 비교적 최근 건축 연도(2011년)와 편리한 교통망을 갖추고 있으며, HUG의 말소 동의로 인해 가장 큰 권리상 부담이었던 임차권이 소멸될 예정이라는 점은 긍정적입니다. 다만, 김포국제공항 인근 지역의 특성상 항공기 소음의 영향을 고려해야 하며, 높은 채권 총액은 잠재적 리스크로 판단됩니다. 최근 시세 분석 결과, 감정가 대비 시세가 낮게 형성되어 있어 신중한 접근이 필요해 보입니다.

1.7. 투자 포인트

* HUG의 임차권 말소 동의로 인한 권리 부담 해소 가능성.

* 귤현동 일대의 주거지로서의 꾸준한 수요.

* 인근 김포국제공항 및 교통망 접근성 우수.

* 최근 시세 대비 감정가가 높게 책정되어 있어, 입찰가 조절을 통한 시세차익 기대 가능.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 185,000,000원입니다. 주변 유사 물건의 최근 매매 사례를 종합적으로 고려했을 때, 본 건의 적정 시장가치는 약 140,000,000원 ~ 150,000,000원 수준으로 판단됩니다.

임차인 중 대항력 있는 임차인이 없으며, HUG의 말소 동의 확약서 제출로 인해 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없습니다.

따라서, 신중한 접근을 통해 시세보다 낮은 가격으로 낙찰받는 것을 목표로 한다면, 140,000,000원 ~ 150,000,000원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 이는 시장 상황 및 경쟁 입찰자의 수에 따라 변동될 수 있으므로, 현장 조사 및 추가적인 권리 분석을 통해 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.